За один день текст законопроекта о компенсационном фонде дважды изменился до неузнаваемости.

Всего несколько месяцев назад власть обещала застройщикам больше правила работы на рынке не менять. И, действительно, все это время в публичном пространстве шло обсуждение таких малозначащих для застройщиков вопросов, как стабильность ставки обязательного отчисления в компенсационный фонд долевого строительства, форма компенсационного фонда, возможность его контроля Счетной палатой и т.п. Гром среди ясного неба прозвучал утром 18 июля после опубликования на сайте Правительства РФ второго правительственного варианта законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Стало понятно, что правила все же меняются. Об основных новеллах, предложенных правительством, наш портал вчера рассказал читателям.

Однако уже к вечеру 18 июля на сайте Госдумы опубликован доработанный текст законопроекта, в котором речь уже идет не об изменениях правил, а о совершенно новых правилах. Масштабы предлагаемой реформы таковы, что к 1 июлю 2018 года каждому профессиональному застройщику предстоит сделать непростой выбор: продолжать заниматься жилищным строительством или уходить. Законопроект будет принят Государственной Думой во втором чтении сегодня, 19 июля.

Основные изменения в документе следующие.

ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКАМ И ИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ

По сравнению с опубликованными ранее дополнительными требованиями, в законопроект включен целый пакет новых требований. Основной объем дополнительных требований к застройщикам и их деятельности не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.

Дополнительные требования к застройщикам

1) организационно-правовая форма — только хозяйственное общество

СПРАВКА ЕРЗ: в настоящее время ФГУПы, МУПы, учреждения, фонды, казенные предприятия, некоммерческие организации осуществляют с привлечением средств дольщиков 3% всего жилищного строительства в России

2) наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика;

СПРАВКА ЕРЗ: на застройщиков, зарегистрированных менее трех лет назад, приходится 9% всего текущего жилищного строительства в России

3) наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м² многоквартирных домов;

4) наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»;

5) обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве;

6) наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;

7) отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;

8) отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций;

9) обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не превышают 1% от стоимости строительства;

10) отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством.

Дополнительные требования к деятельности застройщика

1) запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство;

2) счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке (специально уполномоченном);

3) административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства;

4) совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства;

5) запрет на:

• осуществление иных видов деятельности;
• привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство;
• выпуск ценных бумаг, кроме акций;
• приобретение ценных бумаг;
• совершение сделок, не связанных со строительством;
• создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций;

6) по каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).

Замена требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам

Требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.

СПРАВКА ЕРЗ: совокупная стоимость жилищного строительства, указанная в проектных декларациях застройщиков, составляет 7 трлн руб., что потребует наличия собственных средств застройщиков в размере 700 млрд руб. 

Дополнительные требования к информационной открытости застройщика

На официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчётность, промежуточную бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение.

В единой информационной системе жилищного строительства застройщик размещает ту же обязательную к размещению информацию, что и на официальном сайте застройщика.

Дополнительные требования к кадрам застройщика

Руководитель, главный бухгалтер и иные контролирующие деятельность застройщика лица не могут:

• иметь отдельные виды судимости;
• иметь не истекшего срока дисквалификации;
• быть ранее (менее трех лет назад) привлечеными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица;
• быть несостоятельными (банкротами).

ИНЫЕ НОВШЕСТВА ЗАКОНОПРОЕКТА

1. Сохраняется норма об исключительно судебном порядке приостановления деятельности застройщика. Предложение Правительства о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика исключено из законопроекта.

2. Размер отчислений. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд фиксируется на уровне 1,2% от цены ДДУ. Величина отчислений может изменяться только федеральным законом.

3. Увеличивается до 120 м² предельная площадь, за которую может быть выплачено возмещение.

4. Государственные информационные системы.

Государственный Единый реестр застройщиков сохраняется в ведении Минстроя России.

Создается единая информационная система жилищного строительства, которую будет вести АИЖК.

Банк ДОМ.РФ проанализировал, на каких стадиях строительной готовности желающие приобрести жилье чаще всего оформляют ипотеку по договорам долевого участия (ДДУ). В 2024 году каждый четвертый заемщик покупал новостройку с готовностью до 20%, сообщила пресс-служба кредитного учреждения.

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

Доля ипотечных кредитов, оформленных на ранних стадиях строительства, с начала 2024 года по сравнению с тем же периодом 2023-го увеличилась на 4,6 п. п., до 25%, и достигла объема в сумме порядка 35 млрд руб. Под «ранней» стадией понимается подготовка площадки, рытье котлована и заливка фундамента.

Чуть меньше (21,4%) заемщиков купили жилье в ипотеку при 20% — 40% готовности (объем кредитования — 30 млрд руб.), доля таких кредитов снизилась на 1,6 п. п. к прошлому году. Этот этап предусматривает возведение основных конструкций и проведение работ по устройству внутренних перегородок.

Распределение объема выдач по ДДУ в соответствии с плановой строительной готовностью объекта
недвижимости, %

Источник: Банк ДОМ.РФ

Еще 20% займов оформлены на новостройки с 40—60-процентной готовностью (с объемом 28,5 млрд руб.), в структуре спроса процент таких сделок практически не изменился. Эта стадия строительства подразумевает проведение работ по устройству перекрытий, фасадов и монтаж внутренних инженерных коммуникаций.

Готовность на 60% — 80% привлекла 18,3% покупателей жилья, оформивших займы на 25,5 млрд руб. А доля выбравших квартиры с высокой степенью готовности (80% и более) — то есть в полностью построенных зданиях с подключенными инженерными системами и коммуникациями, но без благоустройства — снизилась на 3 п. п., до 14,9% (20,6 млрд руб.).

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Руководитель ипотечных продуктов Банка ДОМ.РФ Игорь Руденко (на фото) отметил, что статистика подтверждает стремление покупателей приобрести квартиры на более ранней стадии стройготовности.

«Линейка предложений по ним шире, а цена — ниже, обычно в процессе строительства стоимость 1 кв. м в среднем растет на 12% — 15% в год», — уточнил топ-менеджер кредитного учреждения.

Он также подчеркнул, что с переходом рынка на счета эскроу риск потери денежных средств сведен к минимуму, так как застройщик получает доступ к деньгам только после сдачи дома в эксплуатацию.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в августе на рынке жилья выросла доля новостроек, а сегмент ИЖС продолжает снижаться

Эксперты назвали банки, которые в сентябре выдают кредиты с господдержкой

Эксперт: в нынешнем году ипотеку на новостройки бросало то вверх, то вниз

Эксперты: в августе объем выдач ипотечных кредитов вырос более чем на 6%

Эксперты: доля выдач по «Дальневосточной и арктической ипотеке» выросла до 7,6%

Эксперты: уровень выдачи ипотеки может превысить 5 трлн руб.

Эксперт: за 7 месяцев российские банки предоставили ипотечным заемщикам 3,2 трлн руб. — на 13% меньше, чем год назад 

ЦБ: в июле активность на рынке ипотечного жилищного кредитования ожидаемо снизилась

Эксперты: после завершения массовой господдержки ипотечное кредитование замедлилось во всех продуктовых сегментах

Эксперты: средний срок льготных ипотечных кредитов в июле сократился

Эксперты: в июле средняя сумма выданного ипотечного кредита выросла до 4,6 млн руб.