Долевое строительство: с 1 июля 2018 года на рынке останутся немногие
За один день текст законопроекта о компенсационном фонде дважды изменился до неузнаваемости.
Всего несколько месяцев назад власть обещала застройщикам больше правила работы на рынке не менять. И, действительно, все это время в публичном пространстве шло обсуждение таких малозначащих для застройщиков вопросов, как стабильность ставки обязательного отчисления в компенсационный фонд долевого строительства, форма компенсационного фонда, возможность его контроля Счетной палатой и т.п. Гром среди ясного неба прозвучал утром 18 июля после опубликования на сайте Правительства РФ второго правительственного варианта законопроекта о компенсационном фонде долевого строительства. Стало понятно, что правила все же меняются. Об основных новеллах, предложенных правительством, наш портал вчера рассказал читателям.
Однако уже к вечеру 18 июля на сайте Госдумы опубликован доработанный текст законопроекта, в котором речь уже идет не об изменениях правил, а о совершенно новых правилах. Масштабы предлагаемой реформы таковы, что к 1 июлю 2018 года каждому профессиональному застройщику предстоит сделать непростой выбор: продолжать заниматься жилищным строительством или уходить. Законопроект будет принят Государственной Думой во втором чтении сегодня, 19 июля.
Основные изменения в документе следующие.
ТРЕБОВАНИЯ К ЗАСТРОЙЩИКАМ И ИХ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ
По сравнению с опубликованными ранее дополнительными требованиями, в законопроект включен целый пакет новых требований. Основной объем дополнительных требований к застройщикам и их деятельности не применяется, если разрешение на строительство получено до 1 июля 2018 года.
Дополнительные требования к застройщикам
1) организационно-правовая форма — только хозяйственное общество
СПРАВКА ЕРЗ: в настоящее время ФГУПы, МУПы, учреждения, фонды, казенные предприятия, некоммерческие организации осуществляют с привлечением средств дольщиков 3% всего жилищного строительства в России
2) наличие опыта (не менее трех лет) участия в строительстве (создании) многоквартирных домов в качестве застройщика и (или) технического заказчика и (или) генерального подрядчика;
СПРАВКА ЕРЗ: на застройщиков, зарегистрированных менее трех лет назад, приходится 9% всего текущего жилищного строительства в России
3) наличие разрешений на ввод в эксплуатацию не менее 10 000 м2 многоквартирных домов;
4) наличие в наименовании слов «специализированный застройщик»;
5) обязательность наличия экспертизы проектной документации во всех случаях, даже при малоэтажном строительстве;
6) наличие на дату направления проектной декларации в контролирующий орган денежных средств в размере не менее 10% от проектной стоимости строительства на банковском счете застройщика, размещенном в уполномоченном банке;
7) отсутствие обязательств по кредитам, займам, ссудам, за исключением целевых кредитов на строительство;
8) отсутствие выпуска облигаций и иных ценных бумаг, кроме акций;
9) обязательства застройщика, не связанные с разрешением на строительство, не превышают 1% от стоимости строительства;
10) отсутствие обязательств по обеспечению исполнения обязательств третьих лиц, а также собственных обязательств, не связанных со строительством.
Дополнительные требования к деятельности застройщика
1) запрещается одновременно осуществлять строительство по нескольким разрешениям на строительство;
2) счета застройщика, технического заказчика и генерального подрядчика должны быть открыты в одном банке (специально уполномоченном);
3) административные расходы застройщика (аренда, реклама, оплата труда, услуги банка, связи и т.п.) не могут превышать 10% от стоимости строительства;
4) совокупный размер авансовых платежей не должен превышать 30% стоимости строительства;
5) запрет на:
- осуществление иных видов деятельности;
- привлечение кредитов, займов, ссуд, кроме целевых кредитов на строительство;
- выпуск ценных бумаг, кроме акций;
- приобретение ценных бумаг;
- совершение сделок, не связанных со строительством;
- создание юридических лиц, участие в уставных капиталах хозяйственных обществ, имуществе коммерческих и некоммерческих организаций;
6) по каждому платежу осуществляется специальный банковский контроль соответствия этого платежа содержанию обосновывающих документов (проверяются договоры, акты сдачи-приемки выполненных работ, оказанных услуг, акты приема-передачи товара, товарно-транспортные накладные, счета, счета-фактуры и пр.).
Замена требований к уставному капиталу требованиями к собственным средствам
Требования к уставному капиталу заменяются требованием наличия собственных средств в сумме не менее 10% от стоимости строительства, указанной в проектной декларации.
СПРАВКА ЕРЗ: совокупная стоимость жилищного строительства, указанная в проектных декларациях застройщиков, составляет 7 трлн руб., что потребует наличия собственных средств застройщиков в размере 700 млрд руб.
Дополнительные требования к информационной открытости застройщика
На официальном сайте застройщика необходимо размещать в полном объеме бухгалтерскую отчётность, промежуточную бухгалтерскую отчетность, аудиторское заключение.
В единой информационной системе жилищного строительства застройщик размещает ту же обязательную к размещению информацию, что и на официальном сайте застройщика.
Дополнительные требования к кадрам застройщика
Руководитель, главный бухгалтер и иные контролирующие деятельность застройщика лица не могут:
- иметь отдельные виды судимости;
- иметь не истекшего срока дисквалификации;
- быть ранее (менее трех лет назад) привлечеными к субсидиарной ответственности по обязательствам юридического лица;
- быть несостоятельными (банкротами).
ИНЫЕ НОВШЕСТВА ЗАКОНОПРОЕКТА
1. Сохраняется норма об исключительно судебном порядке приостановления деятельности застройщика. Предложение Правительства о внесудебном порядке приостановления деятельности застройщика исключено из законопроекта.
2. Размер отчислений. Размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд фиксируется на уровне 1,2% от цены ДДУ. Величина отчислений может изменяться только федеральным законом.
3. Увеличивается до 120 м² предельная площадь, за которую может быть выплачено возмещение.
4. Государственные информационные системы.
Государственный Единый реестр застройщиков сохраняется в ведении Минстроя России.
Создается единая информационная система жилищного строительства, которую будет вести АИЖК.
