Все больший интерес у потенциальных покупателей и застройщиков вызывают комплексные проекты развития индивидуального жилищного строительства (КРТ ИЖС). Что мешает их продвижению, выяснял федеральный портал МИР КВАРТИР.

Фото: www.rbk.ru

Как пояснили изданию опрошенные эксперты, при строительстве крупных загородных поселков покупателю должен предлагаться готовый пакет решений.

Сюда входит не только сам современный жилой дом, но и набор необходимой инфраструктуры — коммуникации, дороги, благоустройство, охрана, места отдыха и т. д.

В этом случае покупатель будет избавлен от необходимости осаждать пороги ресурсоснабжающих организаций, тратить дополнительные средства на безопасность и пр.

Мало того, при желании он может не выезжать из дома месяцами.

Фото: www.посёлокгода.рф

«При выборе объекта для многих клиентов наличие собственной социальной инфраструктуры является одним из решающих критериев в выборе», — подчеркнул управляющий директор ООО «Самолет Дом» (входит в ГК Самолет) Иван Виноградов (на фото).

Фото: www.mirkvartir.ru

«Расстояние от МКАД и транспортная доступность поселка, в отличие от его размеров, влияют на его привлекательность в глазах покупателя», — отметила управляющий партнер NORDHUS Ольга Магилина (на фото).

Фото: www.amazonaws.com

Также она считает важным фактором ценообразование.

Например, жители мегаполисов обычно покупают загородное жилье в том случае, если его стоимость ненамного превышает сумму, которую можно получить при продаже их квартиры, уточнила эксперт.

В лидирующем на рынке КРТ ИЖС проекте ГК Самолет Дмитров Дом цены стартуют от 9,9 млн руб.

Руководитель отдела загородной недвижимости МИЭЛЬ «Сущевский» Татьяна Ананьева (на фото ниже) считает, что для этого района они завышены.

Кроме того, по ее словам, как и на квартирном рынке, на завершающей стадии строительства темпы продаж растут вместе с их стоимостью.

Поэтому чем быстрее будет построен поселок, тем выше к нему будет интерес, заключила специалист.

Начальник отдела направления «Загородная недвижимость» ИНКОМ-Недвижимость Татьяна Максимова (на фото) думает так же.

«Большинство покупателей, — сказала она, — потратив немалые деньги, хотят использовать свое загородное жилье здесь и сейчас, а не ждать завершения возведения, пусть и прекрасного в перспективе».

Фото: www.vsegda-pomnim.com

Чтобы проекты КРТ ИЖС «взлетели», по мнению экспертов, необходим достаточный объем финансирования на подготовку площадки, коммуникации и дороги.

При этом количество объектов и рентабельность их возведения по сравнению с МКД ниже в разы, и девелоперы постоянно говорят о том, что тут не помешала бы помощь государства.

Фото: www.realty.interfax.ru

«Уверенность в распространении льготных ипотечных программ на покупки в данных проектах придаст застройщикам импульс для расширения КРТ ИЖС», — высказал свое мнение исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский (на фото).

«Основная негативная тенденция — отсутствие программы поддержки, стимулирующей спрос на рынке ИЖС», — подтвердил управляющий партнер Prime Life Development Денис Коноваленко (на фото).

Еще одной проблемой, препятствующей развитию КРТ ИЖС и требующей прямого вмешательства руководства страны, может стать консервативная политика администраций многих регионов.

Фото: www.s15.stc.all.kpcdn.net

Как известно, за чертой населенных пунктов практически вся территория является землями сельхозназначения. Между тем менять генплан «под застройщиков» никто не торопится.

Поэтому честным и официальным путем получить землю под КРТ девелоперу сегодня практически нереально.

Коррупция в этой сфере очень сильна. Вот застройщики, пытаясь максимально быстро вернуть свои затраты, и лепят «человейники» вместо ИЖС.

«Покупая дом, клиент хочет индивидуальности, свободы и собственной территории. Поэтому даже таунхаусы с общей стеной у нас не особо "заходят" — люди ценят пространство», — пояснил владелец компании «Дом Лазовского» Максим Лазовский (на фото).

Фото: www.whacker.club

Так повторим ли мы путь «одноэтажной» Америки или нет? Этот риторический вопрос, завершая обзор, задали эксперты МИР КВАРТИР.

Само собой, по их мнению, этого не произойдет, даже когда многоэтажное строительство исчерпает свой потенциал роста.

Скорее, предположили эксперты, застройщики свернут до поры до времени свои проекты, нежели будут ввязываться в новые, да еще с неясной перспективой.

Другие публикации по теме:

ДОМ.РФ: количество ипотечных кредитов на ИЖС в России в 2023 году превысит 60 тыс.

Новое в регулировании строительства ИЖД с использованием счетов эскроу

Ипотека на ИЖС наиболее популярна в Москве, Башкортостане и Ленинградской области

Социальную инфраструктуру при реализации договора о КРТ будут сдавать не позднее сдачи жилых объектов

Эксперты: льготная ипотека — самая эффективная мера поддержки ИЖС

Подрядчиков, строящих индивидуальные жилые дома с использованием эскроу, освободят от НДС

Почти половина ипотечников строят дома из газоблоков

Эксперты: ИЖС как драйвер рынка недвижимости

Сбер запустил пилотный проект по кредитованию ИЖС через эскроу-счета

Первый в России проект комплексного ИЖС с эскроу будет реализован в Подмосковье на деньги Банка ДОМ.РФ

Почему лизинг квартир не заменит ипотеку, цены на первичном рынке снижаться не будут, а кредит на жилье лучше, чем на покупку iPhone, рассказал в интервью «Российской газете» руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Про цены

В домах, которые должны вводиться в 2025 — 2026 годах, цены точно падать не будут, убежден эксперт. Маркетинговая стратегия не позволяет продавать будущее жилье дешевле, чем сегодня.

«Иначе люди почувствуют себя обманутыми и начнут откладывать покупку, — пояснил Михаил Гольдберг и добавил: — Кроме того, есть банковские ограничения — нельзя продавать дешевле, чем заложено в бизнес-плане».

Но с другой стороны, по его словам, цены и не будут сильно расти. В реальном выражении жилье уже дешевеет (дорожает медленнее инфляции), таким образом его доступность повышается.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

Про ИЖС

За январь — сентябрь введено в эксплуатацию около 81 млн кв. м жилья, это примерно на 2% больше, чем за тот же период 2023-го. При этом ввод многоквартирных домов снизился на 19% — рост произошел за счет индивидуального жилищного строительства.

«По нашим опросам, 70% людей хотят жить в своем доме, — сообщил Михаил Гольдберг и уточнил: — Правда, потом оказывается, что он должен быть в 30 минутах от работы, рядом с детским садом и всей инфраструктурой».

С другой стороны, люди часто представляют себе сегмент ИЖС как дальнюю дачу, куда надо ехать на электричке. Реальность — где-то посередине.

«Есть немало городов, где большой процент жилфонда приходится на частный сектор. ИЖС будет развиваться именно там и в ближайших пригородах. Плюс Московская и Ленинградская области», — считает эксперт.

Фото: © Igor Skripachev /Фотобанк Лори

Этому поможет и растущая транспортная связанность внутри агломераций: появляются метро, комфортные электропоезда. «Скажем, из Малаховки можно за час доехать до центра Москвы. А раньше это занимало 2 — 2,5 часа», — отметил глава Аналитического центра ДОМ.РФ.

Кроме того, напомнил он, недавно был принят Федеральный закон об использовании в ИЖС счетов эскроу, что станет еще одним драйвером роста.

В мегаполисах потенциал для развития ИЖС — промзоны, которые практически не используются. В Москве эти резервы активно раскрывают, но во многих городах они почти не тронуты.

«Наверное, не везде есть смысл возводить на таких территориях башни-многоэтажки. Можно дать участки и под малоэтажное строительство», — полагает Михаил Гольдберг. В идеале, по его мнению, плотность населения должна падать от центра к окраинам.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Про счета эскроу

Говоря о проектном финансировании, эксперт отметил большой социальный эффект от введения счетов эскроу. Новых обманутых дольщиков, как это было раньше, не появляется, и нет урона для репутации кредитных организаций.

Про ипотеку

Главный аналитик госкорпорации не видит проблемы в уровне ипотечного кредитования. Сегодня, по данным ДОМ.РФ, жилищные займы выплачивают порядка 9 млн домохозяйств, или около 15% семей. Резерв есть, потому что в мировой практике показатель выше.

Примерно половина задолженности по кредитам приходится на ипотеку, и эта доля также может быть больше. В здоровой банковской системе она доходит до 70%.

Ипотека — это обеспеченный кредит, у которого есть залог. Процент просроченной задолженности по ней сегодня в РФ составляет всего 0,7%, а по потребительским займам — 7% — 8%.

«Соответственно, и для банка, и для регулятора лучше, чтобы как можно больше кредитов были ипотечными, а не (условно) на покупку iPhone», — подчеркнул Михаил Гольдберг.

Фото: imnhub.ru

Про альтернативы ипотеки

При перечислении других способов приобретения жилья эксперт назвал «хорошим вариантом» организацию строительно-сберегательных касс, но подчеркнул, что этот механизм действует только на стабильном рынке. В России в нынешних экономических условиях он может привести к появлению «обманутых вкладчиков».

Неплохими инструментами являются жилищные кооперативы, накопительные жилищные вклады, а вот лизинг квартир, как показывает мировая практика, не стал успешной альтернативой ипотеки.

Фото: © Dmitriy Shironosov / PantherMedia / Фотобанк Лори

Про аренду

ДОМ.РФ с 2016 года работает по нескольким направлениям аренды жилья: коммерческой, корпоративной, льготной для отдельных категорий граждан и студенческой.

Сейчас в портфеле госкорпорации 74 проекта в 19 регионах РФ. Например, в рамках программы «Доступное арендное жилье в ДФО» строится более 10 тыс. квартир.

«Чтобы "цивилизованное" арендное жилье стало массовым, нужно привлекать частных инвесторов. Для этого необходимо сформировать условия, чтобы длинные инвестиции стали привлекательными», — пояснил Михаил Гольдберг.

В первую очередь это будет зависеть от объема денежных средств, управляемых пенсионными фондами, страховыми компаниями, индивидуальными инвестиционными счетами нового типа, закон о которых скоро должен быть принят.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Прогноз

Ближайший год, по прогнозу эксперта, будет очень непростым, продажи жилья начнут падать. Но система устойчива, а у застройщиков сформирована «подушка безопасности» за счет высокого уровня распроданности жилья по текущим проектам.

«Надеюсь, что с 2026 года ключевая ставка ЦБ начнет снижаться, как и инфляция, после чего придет "новый ренессанс", — заявил Михаил Гольдберг (на фото) и резюмировал: — Денег на вкладах накоплено достаточно, и первый претендент, куда они придут — это, конечно, рынок жилья».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: цены на новостройки не растут, но и падать им некуда

Эксперты зафиксировали стагнацию цен на новостройки в крупнейших городах России

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — сентябрь 2024 года уменьшился на 18,9% (графики)

Росстат: ввод жилья в России за январь — сентябрь 2024 года вырос на 1,8% (графики)

В России установят целевые показатели доли строительства ИЖС с эскроу

Эксперты: доходы населения пока успевают за ростом ипотечных платежей

Госдума: система строительных сберегательных касс исключает появление обманутых дольщиков

Эксперты: почти 70% опрошенных россиян хотели бы переехать из квартиры в частный дом

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

Эксперты: ИЖС с подрядом и эскроу — важный шаг в сторону развития цивилизованного рынка

ДОМ.РФ: в 2023 году на Дальнем Востоке было начато строительство 327 домов на 54 тыс. квартир общей площадью около 2,7 млн кв. м