5 апреля в отношении крупнейшего (после СУ-155) российского застройщика-банкрота ОАО «МКХ» введено конкурсное производство. Теперь дольщики самого большого долевого долгостроя России и Москвы по закону могут претендовать на выплаты страховых возмещений. Но для начала надо понять, какие страховщики обеспечивают ответственность застройщика по ДДУ.

Фото: www.sotsproekt-ryazan.ru

Из одной стадии — в другую

Арбитражный суд Московской области признал банкротом застройщика столичного жилого комплекса «Царицыно» — ОАО «Московский комбинат хлебопродуктов» (МКХ).

«Признать ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов" — несостоятельным (банкротом). Открыть в отношении ОАО "Московский комбинат хлебопродуктов" конкурсное производство сроком на шесть месяцев до 05.10.2018», — говорится в резолютивной части решения суда. Таким образом, процедуру наблюдения, которую, как сообщалось ранее, в октябре 2017 года ввел в отношении АО «МКХ» тот же Арбитражный суд Московской области, сменило конкурсное производство — то есть стадия реального банкротства организации.

Фото: www.bankrotstvozast.ru 

ЕРЗ неоднократно рассказывал о судьбе этого многострадального жилого комплекса и его дольщиков. ЖК «Царицыно» является самым крупным проблемным объектом долевого строительства России. По данным ЕРЗ в его состав входят 15 домов, состоящих из 5 052 квартир, 2 192 апартаментов, совокупная площадь которых составляет 362 373 кв. м. 

Напомним, что строительство ЖК «Царицыно» (6-я Радиальная улица, 7) началось в 2006 году. Застройщик — ОАО «МКХ» — должен был сдать комплекс в 2012 году. За время реализации проекта МКХ заключил 4 017 договоров долевого участия, при этом по 3 265 ДДУ обязательства не исполнены.

В начале 2017 года в отношении владельца МКХ Игоря Пинкевича возбуждено уголовное дело о мошенничестве, в настоящее время он находится под стражей. Как заявляли в мэрии Москвы и в Москомстройинвесте, несмотря на все обещания Пинкевича передать объект другому застройщику, на которого укажет город, он был не заинтересован в завершении строительства объекта и пытался затянуть судебный процесс по конкурсному производству.

По решению столичного руководства достройкой ЖК «Царицыно» займется город в лице принадлежащей властям Москвы компании «Мосотделстрой №1».

Фото: www.sobyanin.ru

Страховой случай наступил: на что могут рассчитывать дольщики

Как отмечал портал ЕРЗ, введение в отношении застройщика ЖК «Царицыно» конкурсного производства автоматически означает наступление страхового случая. А значит, часть дольщиков «Царицыно» получила право требовать страхового возмещения.

Какова ситуация со страхованием ответственности застройщика на этом объекте? «Прямых договоров участия в долевом строительстве с застройщиком было очень мало, — рассказала порталу ЕРЗ дольщица Елена Арапова. — В основном их имеют те дольщики, кто в ультимативной форме настаивал на прямом ДДУ. Остальные согласились на договоры уступки прав. Но и эти документы люди получили не сразу. Например, в 25-м корпусе ЖК «Царицыно-2» квартиры продавались с 2013 года, а ДДУ появились только в конце 2014-го. В 2015 году дольщики вместо ПДКП (предварительные договоры купли-продажи — Ред.), наконец, получили свои зарегистрированные договоры уступки.

Из схемы страхования корпусов «Царицыно следует, что квартиры в корпусах 1, 2, 3, 4, 5.2, 11, 12 ЖК «Царицыно» были проданы до 2013 года, ответственность застройщика не застрахована. В ЖК «Царицыно-2» жилье в корпусах 23, 24, 25 продано до 2014 года (то есть до нововведения по обязательному страхованию долевых сделок), а договоры по квартирам в корпусах 27, 28/29, 30, 31 были застрахованы в страховых компаниях РИНКО и «БАЛТ-Страхование».

По словам члена инициативной группы дольщиков «Царицыно» Елены Годлевской, приблизительное количество квартир в этих корпусах таково: 27-й корпус — 300, 28/29 — 1000, 30-й корпус — 500, 31-й — 500 квартир, то есть всего получается около 2 300 квартир. «Застрахованными должны были быть только проданные квартиры. О том, сколько квартир продано, у нас точной информации нет, но предположительно 80—90% квартир продано», — пояснила Годлевская.

Как рассказали дольщики, с самого начала квартиры в «Царицыно» страховала компания «БАЛТ-Страхование», которая продержалась до конца 2016 года, затем обанкротилась. На обращение дольщиков за разъяснениями в ЦБ в регуляторе сообщили, что в «БАЛТ-Страховании» введено конкурсное производство, и застройщик должен был перестраховать договоры, заключенные с «БАЛТ-Страхованием», в другой компании.

«Если по-хорошему, то застройщик в лице АО «МКХ» должен был заявиться в реестр кредиторов «БАЛТ-Страхования» и стать в очередь на возмещение, — считает Елена Годлевская. — Однако по данным ЦБ пакет никому передан не был. А наше обращение в «БАЛТ-Страхование» с вопросом о том, заявился ли АО МКХ в реестр, осталось без ответа.

«Всего в БАЛТ-Страховании» было застраховано порядка 2 тыс. квартир — то есть те, что были проданы на тот момент, — пояснила Елена. — Эти полисы оплачены, по крайней мере, по нашим данным. А далее продажи квартир страховала компания РИНКО. У нее оплаченных полисов было порядка 90%, но это приблизительные цифры, поскольку такую информацию по понятным причинам всячески скрывают от дольщиков, нам приходилось докапываться до нее самостоятельно, делая запросы в индивидуальном порядке. По всему ЖК, конечно, точной информации нет».

Страховая компания РИНКО, по версии дольщиков, изложенной в открытом письме к регулятору рынка — главе ЦБ Эльвире Набиуллиной, «как будто по сговору с застройщиком, вообще не желала видеть, что работы на объектах строительства ЖК “Царицыно” не ведутся», собрала с договоров в “Царицыно” еще 4,5 млрд руб., и ушла с рынка, передав страховой портфель СК ПРОМИНСТРАХ. Как рассказала Елена Годлевская, покидая рынок страхования РИНКО, передала СК ПРОМИНСТРАХ те самые 387 оплаченных ДДУ, о которых шла речь выше.

Как следует из письма руководства СК «ПРОМИНСТРАХ» в редакцию портала ЕРЗ, в этой компании застрахованы обязательства застройщика в объеме менее 5% от общего объема заключенных ДДУ в ЖК «Царицыно». То есть примерная цифра в 387 оплаченных договоров, о которых ЕРЗ сообщили дольщики, худо-бедно, укладывается в 5—10% от общего количества ДДУ (4 017 договоров по данным РИА Новости).

Фото: www.ivday.ru

При этом нелишним будет напомнить, что ОАО «МКХ» — не единственный проблемный клиент СК ПРОМИНСТРАХ. Еще есть находящийся в стадии наблюдения в недавнем прошлом крупнейший застройщик Южного Урала «Речелстрой», который, как отмечалось, заключил с дольщиками своих проблемных объектов 1 512 ДДУ, а объем привлеченных средств граждан-соинвесторов оценен в 2 млрд руб. Кроме того, есть такие проблемные застройщики, как волгоградский  «АхтубаСитиПарк» (дольщики которого, как недавно сообщил портал ЕРЗ, находятся в судебном противостоянии со страховщиком, где на кону стоят многомиллионные выплаты), а также удмуртский «Долинастрой», ООО «Мега-Строй» (Нижегородская область), возводящий ЖК «Времена года», и др.

Впрочем, в самой компании опровергают информацию о возможных проблемах с выплатами страховых возмещений дольщикам разных ЖК, включая «Царицыно». В ООО «ПРОМИНСТРАХ» порталу ЕРЗ сообщили, что страховщик выполняет все нормативы страховой деятельности, судебного производства о признании его банкротом нет, риски перестрахованы в компаниях с высокими рейтингами надежности.

Каковы перспективы дольщиков «Царицыно» получить страховые возмещения? По мнению, экспертов, с введением в отношении застройщика процедуры конкурсного производства и наступлением страхового случая они вполне реальны. А вот сами царицынцы не так оптимистичны: жизнь сделала их более осторожными. «Если дольщики убедятся в том, что страховые выплаты реальны, то часть из них, думаю, не станет дожидаться достройки своих квартир за казенный счет, а предпочтет получить живые деньги. В любом случае, посмотрим, как дело пойдет дальше», — рассуждает Елена Годлевская (на фото).

Фото: www.uristo.ru

Это правильный подход. К тому же, прежде чем принять решение о выплатах, следует убедиться, кому и сколько платить. А для этого в свою очередь надо точно знать, в каких страховых компаниях сегодня обеспечена ответственность застройщика-банкрота по договорам участия в долевом строительстве ЖК «Царицыно» и какие меры принимаются для того, чтобы обеспечить его дольщикам получение страховых возмещений.

Этот ключевой вопрос портал ЕРЗ официально задал Москомстройинвесту — ведомству, отвечающему в столице за работу с дольщиками и за решение их проблем. Однако Комитет пока не предоставил порталу запрошенную информацию.    

Портал ЕРЗ будет и дальше внимательно следить за ситуацией с выплатой страхового возмещения дольщикам «Царицыно».

Другие публикации по теме:

СК ПРОМИНСТРАХ опровергает утверждения о возможном банкротстве

Разорят ли СК ПРОМИНСТРАХ страховые выплаты дольщикам «Царицыно» и других проблемных ЖК

ЖК «Царицыно» достроит «Мосотделстрой №1»

Застройщик ЖК «Царицыно» признан банкротом

Арестованный застройщик ЖК «Царицыно» пообещал передать проект любой структуре, которую назовет город

Сергей Собянин сообщил о принятых решениях по достройке проблемных объектов Москвы

Новое испытание для дольщиков «Царицыно» — санация Промсвязьбанка, кредитора достройки ЖК

Проблемный ЖК «Царицыно» начали достраивать

Владелец «Настюши» передаст Промсвязьбанку проект ЖК «Царицыно»

В отношении застройщика ЖК «Царицыно» начата процедура банкротства

Столичного «хлебного короля» Игоря Пинкевича арестовали за задержку строительства ЖК «Царицыно»

По итогам 9 месяцев 2023 года этот показатель превысил 28% всей просроченной задолженности. К таким выводам пришли эксперты коллекторского агентства «Долговой Консультант». Несмотря на это, по их данным, совокупный долговой портфель продолжает уверенно расти.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

В январе — октябре кредитные организации взыскали с проблемных ипотечных заемщиков с помощью реализации залоговых квартир 17,1 млрд руб.

Это в 1,52 раза больше, чем за аналогичный период 2022-го (11,3 млрд руб.), и на 8% — чем за весь позапрошлый год (15,9 млрд руб.).

Фото из архива Дениса Аксенова

По мнению гендиректора агентства «Долговой Консультант» Дениса Аксенова (на фото), продажа недвижимости из-под залога сопряжена с трудностями, но давно не является чем-то экзотическим. Если долг существенный, то зачастую это единственный вариант решения вопроса.

Он пояснил, что увеличение объема погашений за счет реализации залога в прошлом году частично связан с ростом цен на недвижимость (по оценкам аналитиков, в 2023 году в среднем они выросли в среднем на 7% — 9%), а также с отменой моратория 2022 года, когда действия по исполнительным производствам были отложены.

ТОП-10 регионов с максимальной суммой взысканной ипотечной задолженности

Источники: «Долговой Консультант», Банк России

В таблице представлены ТОП-10 регионов с максимальной суммой взысканной ипотечной задолженности. В ней совмещены показатели как добровольной, так и принудительной реализации.

Как заемщику, попавшему в сложную жизненную ситуацию, можно свести потери к минимуму, рассказали «Новым Известиям» риэлторы.

«Перед тем, как брать ипотеку, на самом деле надо очень четко оценить свои возможности. Процесс нужно контролировать и вносить платежи заранее», — предупредила эксперт Центра загородной недвижимости Елена Снигир (на фото ниже).

Если возникли проблемы с оплатой, необходимо срочно начать диалог с банком, оформить кредитные каникулы, реструктуризацию, «растянуть» платеж на более длительный период, тем самым уменьшив ежемесячный платеж.

А лучше попытаться продать квартиру самому, без вмешательства банка. Это, исходя из опыта эксперта, происходит на более выгодных условиях.

Фото: youtube.com

«Могут быть и достаточно неприятные схемы, — продолжила Елена Снигир. — Например, служба безопасности банка начинает проверять, каким образом был выдан кредит. И если выяснится, что были подложные документы или проявлена халатность сотрудниками при их проверке, могут вообще возбудить уголовное дело».

Задержка платежа по ипотеке даже на один день, акцентировали внимание риэлторы, ведет к начислению штрафов со стороны банка в размере до 1% пени от общей задолженности.

Спустя месяц кредитор начинает поиск должника и обращается к его родным, близким и работодателю. При необходимости привлекает созаемщика или поручителя к выплате кредита.

Если розыск не приводит к результатам, банк передает дело коллекторскому агентству или обращается в суд.

Последствия судебного решения для неплательщика могут быть довольно тяжелыми: конфискация залогового имущества, вычет денег приставами для уплаты штрафов и начисленных пеней, испорченная кредитная история.

Фото: mayakrealty.ru

Генеральный директор агентства недвижимости Маяк Юлия Битузе (на фото) согласна с тем, что в сложной ситуации должнику лучше продать квартиру самостоятельно.

«Тут у него есть шанс получить сумму выше, банк может реализовывать квартиру по принципу "дешевле и быстрее"», — считает эксперт.

Юлия Битузе рекомендует заниматься продажей с помощью профессионалов-риэлторов: они хорошо знают, как грамотно организовать безопасную схему взаиморасчетов с банком, потенциальным покупателем и извлечь максимальную прибыль для продавца.

Фото: © Валерий Елистратов / Фотобанк Лори

Есть вариант, когда заемщик получает потребительский или альтернативный кредит для погашения ипотеки, снимает обременение, продает недвижимость и использует полученные средства для полного погашения кредита.

Когда для продажи квартиры требуется согласие банка, необходимо иметь в виду, что полномочия банков разные и они прописаны в договорах кредитования. По словам Юлии Битузе, бывает и так, что кредитор (если в залоге единственное жилье) может пойти навстречу и подыскать для покупки другую квартиру — дешевле или в другом городе.

При этом, независимо от варианта продажи, будет большой удачей, если новый покупатель возьмет выставленную на торги квартиру вместе с полной суммой кредита, подчеркнула эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Госдума: ипотека под залог повышает риски и банков, и клиентов

ЦБ рекомендует банкам дополнительно проверять источники доходов на покупку заложенного жилья

Банки будут письменно предупреждать клиентов о риске высокой задолженности

Депутаты не поддержали законопроект о запрете на взыскание заложенных по ипотеке квартир

ЦБ: просроченная задолженность по ипотеке за год уменьшилась на 14%, а ее доля ничтожно мала — всего 0,4% общего портфеля ИЖК

Банк России: доля просроченной задолженности на российском рынке ипотеки минимальная за всю историю наблюдений — 0,9%

ЕРЗ.РФ: доля просрочки по ипотеке под залог ДДУ рекордно низкая

Банк России: доля просроченной задолженности по ипотеке в России держится на минимальном уровне — 0,7%

Эксперты: объем просроченной задолженности по ипотеке в 2022 году в России может вырасти втрое — до более 200 млрд руб.