На сайте госкомпании опубликована свежая статистика по отрасли, отраженная в последнем исследовании аналитического центра ДОМ.РФ «Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации».

Фото: www.i.kapital.kz

Согласно этим данным по состоянию на 1 декабря в стране:  

• в строительстве жилья занято 2 508 девелоперских групп, в которые входят 3 709 юрлиц;

• всего в стадии строительства в России находится 113,1 млн кв. м жилья или 11 3336 домов;

• из них на долю доля проектов жилья, реализуемых с использованием счетов эскроу, приходится 24,3 млн кв. м (21,5%); 

• объем проектов, которые получили право достраиваться по старой схеме (без эскроу), достиг 73,6 млн кв. м (65%);

• ввод порядка 95% таких объектов планируется в период с 2020 по 2023 годы;

Фото: www.bn.ru

• услуги проектного финансирования (с использованием счетов эскроу) застройщикам уполномочены предоставлять 94 банка;

• из них активными игроками этого рынка являются 24 банка, включая тройку таких лидеров в лице Сбербанка, Банка ВТБ и Банка ДОМ.РФ.

По мнению аналитиков ДОМ.РФ, эти данные свидетельствуют о том, что Правительство и Банк России приняли все необходимые меры для функционирования в стране системы проектного финансирования с использованием эскроу счетов: все застройщики в стране имеют к нему равный доступ при реализации своих жилищных проектов, подчеркнули в ДОМ.РФ.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

Со своей стороны, дочерняя кредитная организация госкомпании —Банк ДОМ.РФ — намерена в 2020 году довести объем сделок по проектному финансированию застройщиков с открытием эскроу-счетов до 1 трлн руб.    

Это при том, что весь объем кредитования застройщиков в РФ по новой схеме всеми уполномоченными банками в ноябре по данным ЦБ превысил 640 млрд руб.

Пока же (по состоянию на начало декабря) Банк ДОМ.РФ одобрил 120 заявок на проектное финансирование от девелоперов на сумму 459 млрд руб. В стадии подготовки находится еще 441 заявка на строительство жилых объектов в 118 городах России на сумму 1,5 трлн руб.

«Наша цель как уполномоченного банка в отрасли — обеспечить равный доступ к проектному финансированию всех застройщиков независимо от региона, сохранить финансовую устойчивость жилищного строительства наряду с повышением доступности жилья для людей», — так председатель правления Банка ДОМ.РФ, заместитель генерального директора ДОМ.РФ Артём Федорко (на фото) объяснил амбициозные планы кредитной организации.

Фото: www.ucare.timepad.ru

«Не выявлено зависимости между доступностью проектного финансирования с использованием счетов эскроу и размером (площадью строящегося жилья) застройщика. Уровень проникновения (механизма счетов эскроу — Ред.) в сегменте крупных, средних и малых застройщиков составляет 21—25%», — говорится в исследовании.

Так, у восьми крупных девелоперов доля строящегося жилья с привлечением проектного финансирования составляет 24,6%, в группе средних строительных компаний — 23% (490 компаний), среди малых застройщиков — 21,5% (2 тыс. компаний). Доля проектов с использованием счетов эскроу у двух системообразующих застройщиков (ПИК и ЛСР) составляет 11,8%. Этот статус дает компаниям льготные условия при переходе на счета эскроу.

Кроме того, анализ не выявил зависимости между размером населенного пункта и уровнем использования счетов эскроу. В крупных и малых городах и других населенных пунктах уровень сопоставим и составляет 20—23%. Всего, согласно исследованию, на 1 декабря в России велось долевое строительство 113,1 кв. м жилья. С использованием счетов эскроу возводится 21,5% жилья (24,3 млн кв. м).

Лидерами по объему строительства жилья являются Москва (16,4 млн кв. м), Санкт-Петербург (13,6 млн кв. м) и Московская область (12,3 млн кв. м). При этом в четырех регионах — Еврейской автономной области, Карачаево-Черкесии, Магаданской области и Чукотском автономном округе — долевое строительство жилья не ведется.

Как подсчитали в аналитическом центре ДОМ.РФ, десять крупнейших застройщиков возводят 22,2 млн кв. м жилья, или 20% от общего объема строительства.

Генеральный директор Института развития строительной отрасли Кирилл Холопик (на фото), комментируя исследование аналитического центра ДОМ.РФ, отметил, что строительная отрасль поначалу отнеслась к введению проектного финансирования с настороженностью, но на сегодняшний день можно уверенно утверждать, что переход на новую модель финансирования успешно состоялся.

«Что важно, всем застройщикам обеспечен равный доступ к проектному финансированию,  — сказал ТАСС эксперт. — Второй ключевой аспект — утверждения о том, что в небольших городах банки отказываются кредитовать стройку, не находят статистического подтверждения. Из моментов, которые стоит держать на контроле, — количество банков, участвующих в кредитовании застройщиков. На сегодня это 24 банка, но 80% приходятся на трех игроков — "гиганты" Сбербанк и ВТБ и созданный в этом году отраслевой Банк ДОМ.РФ», — отметил Кирилл Холопик.

Фото: www.note.taable.com

Другие публикации по теме:

Средства дольщиков поступили на счета эскроу в 59 субъектах РФ

В этом году Банк ДОМ.РФ одобрил застройщикам из 28 регионов РФ проектное финансирование на сумму 326 млрд руб.

До конца года на счета эскроу могут перевести до половины возводимого в России жилья

Из 2,4 тыс. заявок застройщиков на проектное финансирование банки одобрили около четверти

Форма ЗОС будет упрощена

Правительство: направить заявление о подтверждении степени готовности проекта можно до 1 октября

Число застройщиков, перешедших на эскроу, в ближайшие месяцы вырастет вдвое, а до трети девелоперов могут уйти с рынка

Срок подачи заявлений на достройку по старой схеме Правительством подтвержден: 1 октября

Председателем правления банка «Российский капитал» стал Артем Федорко

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать