Анализ данных ЕИСЖС показывает, что переход на новый механизм финансирования жилищного строительства не повлек за собой рост цен на жилье, реализуемое по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ).

Такой вывод содержится в тематическом исследовании госкомпании ДОМ.РФ, проведенном по итогам 10 месяцев текущего года на базе 482,8 тыс. реально заключенных ДДУ на квартиры жилой площадью более 33 млн кв. м.

Авторы исследования отмечают, что по состоянию на конец октября медианная стоимость 1 кв. м жилья в целом по России составила около 68 тыс. руб., что всего лишь на 3% выше значения на конец первого квартала 2019 года.

Источник: ДОМ.РФ

Эксперты госкомпании также обращают внимание на следующий факт. Исследования, проведенные в первой половине года международными консалтинговыми компаниями EY и PwC, не прогнозировали роста себестоимости строительства в РФ при переходе на проектное финансирование выше 3—4%, при этом их авторы оговаривали, что даже такое повышение не обязательно напрямую отразится в конечной цене для покупателя.

А она в свою очередь всегда определяется исключительно качеством жилья и балансом спроса и предложения в конкретной локации, подчеркивают эксперты ДОМ.РФ.

Фото: www. stroyrf.com

По их мнению, столь ничтожное (вопреки опасениям многих застройщиков) влияние новой схемы финансирования жилых проектов на цены объясняется просто. Дело в том, что проектное финансирование, регламентированное многочисленными поправками в 214-ФЗ, стало для отрасли намного дешевле, чем те кредиты, которые привлекались застройщиками ранее.

«Это объясняется тем, что сегодня банк при выдаче кредита закладывает гораздо более низкий риск на реализацию проекта», — поясняется в комментарии к исследованию. 

Фото: www.domrfbank.ru

Его авторы подчеркивают, что распространенный ранее «котловой способ», когда собранные средства от продаж квартир одного дома тут же использовались для строительства нового, приводил к тому, что при ухудшении экономической конъюнктуры или просто отставания продаж от запланированного графика достройка всех связанных проектов оказывалась под угрозой. В результате банки-кредиторы учитывали эти риски, завышая ставки.

«Ставки по кредитам застройщикам составляли от 12 до 16%, в то время как сейчас они начинаются от 7,5% (такую ставку Банк ДОМ.РФ предоставляет для застройщиков, относящихся к малому и среднему бизнесу), а специальная ставка в части кредита, полностью обеспеченная взносами на счетах эскроу — 4,5% и ниже», — отмечают аналитики.

Фото: www.applicature.com

По словам экспертов ДОМ.РФ, в пользу новой схемы финансирования говорит и тот факт, что в новой модели не нужны отчисления в Фонд защиты дольщиков, а последние, размещая свои средства на счетах эскроу, тем самым стимулируют банк увереннее кредитовать строительство.

Фото: www.advertology.ru

Другие публикации по теме:

Банк ДОМ.РФ до 7,5% снижает для застройщиков базовую ставку по проектному финансированию

Банк ДОМ.РФ демонстрирует рост кредитоспособности и финансовой устойчивости

В первом полугодии Банк ДОМ.РФ увеличил чистую прибыль в 6 раз — до 5,5 млрд руб.

ДОМ.РФ докапитализировал свой дочерний банк на 40 млрд руб.

ДОМ.РФ: курс на ипотечное кредитование и проектное финансирование

Это позволила сделать принятая два года назад модель проектного финансирования на рынке новостроек, рассказал Интерфаксу финансовый директор столичной девелоперской компании Мангазея Девелопмент Дмитрий Соболев.

Фото: www.bn.ru

Напомним, что с 1 июля 2019 года застройщики жилья в России обязаны работать по счетам эскроу, на которых аккумулируются средства граждан.

Строительные компании не могут пользоваться этими деньгами до окончания работ, их кредитуют банки.

Фото: www.city-xxi.ru

«Проектное финансирование в текущем виде позволяет стройке и продажам стать более независимыми друг от друга процессами, что способствует своевременному строительству и передаче квартир дольщикам, а значит, и снижению рисков появления новых долгостроев», — рассказал Интерфаксу Дмитрий Соболев (на фото).

Фото: www.twitter.com

По информации Москомстройинвеста, только в Москве по новой модели заключено более 81,6 тыс. договоров долевого участия. А всего в столице более 63% проектов возводится с привлечением эскроу-счетов. Еще 30% комплексов строят по старым правилам, остальные — за счет собственных средств застройщиков и в рамках городской «Дорожной карты».

На столичных эскроу-счетах аккумулировано более 887 млрд руб., при этом застройщики заключили с банками кредитные договоры на сумму более 1,6 трлн руб.

По данным обзора ЦБ «Проектное финансирование в I квартале 20201 года», который ранее анализировал портал ЕРЗ.РФ:

Источник: Банк России

• объем проектов, строящихся с использованием счетов эскроу, вырос по сравнению с концом 2020 года на 9% — до 53 млн кв. м (57% от общего объема строящегося в РФ жилья);

• доступ к проектному финансированию строительства жилья имеют сегодня в том числе и небольшие проекты (с лимитом кредитования менее 300 млн руб.), доля которых в количественном выражении превышает 35% (+2,4 п.п. за I квартал текущего года);

• основная часть проектов, строящихся по старым правилам, будет завершена к концу 2025 года;

• проектное финансирование росло быстрее остальных сегментов банковского корпоративного кредитования как в 2020 году (+255% к 2019 году), так и в I квартале 2021 года (+29% к I кварталу 2020 года);

Фото: www.gisfactory.com

«Кредитование банка снижает зависимость застройщика от внезапного сокращения спроса на жилье и, как следствие, падения продаж, — пояснил Дмитрий Соболев. — Это позволяет сохранять ритмичный темп строительства на протяжении всего периода, концентрироваться на сроках и качестве», — подчеркнул специалист.

Он особо отметил, что данный аспект модели финансирования очень хорошо проявил себя в прошлом году в начале пандемии, когда наблюдалось существенное снижение продаж. Застройщикам не пришлось замораживать стройки и, соответственно, переносить сроки строительства.

Фото: www.yandex.ru

«Кредитная линия позволила сбалансированно вести цикл строительно-монтажных работ, возводить по 4 этажа ежемесячно и сохранить ритм строительства даже в период пандемии», — поделился Дмитрий Соболев информацией о строительстве одного из объектов компании Мангазея Девелопмент.

Он напомнил, что при проектном финансировании у девелопера есть возможность сдать объект раньше срока и, как правило, девелопер в этом заинтересован, поскольку это позволяет сократить издержки, снизив кредитную нагрузку.

Фото: www.vsenovostroyki.ru

Другие публикации по теме:

Борис Титов: Проектное финансирование тормозит развитие жилищного строительства на местах

Менее чем через неделю для проектов с эскроу ЗОС не понадобится

Сбербанк впервые применил механизм проектного финансирования для объектов ИЖС

Банк России: эскроу — самый быстрорастущий и доступный для застройщиков сегмент банковского корпоративного кредитования

ЦБ: объем кредитования в рамках проектного финансирования за год вырос более чем в три раз