Минувший год стал рекордным по большинству показателей развития жилищной сферы. Об этом свидетельствует итоговый обзор, подготовленный Аналитическим центром ДОМ.РФ.

Фото: дом.рф

Согласно проведенному исследованию, в 2023 году сложились благоприятные для рынка жилья макроэкономические условия.

Спрос увеличивался на фоне роста экономики, зарплат и низкой безработицы.

Ежемесячная динамика выдачи ипотечных жилищных кредитов в 2022 — 2023 годах

Источники: Банк России, ДОМ.РФ

Во втором полугодии к этому процессу «подключился» рынок ипотеки, объемы которого обновляли максимумы на фоне ослабления рубля, повышения ключевой ставки и модификации условий по льготным программам.

В результате по итогам 2023 года было выдано 2 млн кредитов на 7,8 трлн руб., совокупный ипотечный портфель увеличился на 4,1 трлн руб., превысив 18 трлн руб.

Рост продаж жилья в новостройках обеспечивался в основном льготными программами

Источники: Росреестр, Банк России, ДОМ.РФ

Льготные программы на фоне высоких ставок стали более привлекательными — их доля в общем объеме достигла рекордных 45% по количеству (+9 п. п. к 2022 году) и 60% по сумме (+13 п. п.).

Именно сделки по ипотеке с господдержкой обеспечили практически весь рост продаж в новостройках (83% от всех ДДУ, +15 п. п. за год).

Объем жилищного строительства в России достиг максимума с 2020 года

Источник: ЕИСЖС

Соответственно повышалась активность девелоперов. По итогам 2023 года они вывели на рынок максимальный за всю историю наблюдений объем новых проектов — 49 млн кв. м (+21% к 2022-му).

Портфель строящегося многоквартирного жилья почти вернулся к доковидным временам (106 млн кв. м).

По жилью со сроком ввода в 2024 —2025 годах начал формироваться дефицит предложения

Источники: ЕИСЖС, ДОМ.РФ

К концу декабря, утверждают аналитики ДОМ.РФ, распроданность строящихся квартир соответствовала нормальной модели проектного финансирования.

По данным экспертов института развития в жилищной сфере, рынок даже начал двигаться к дефициту предложения. В проектах с плановым вводом в 2024 году уже реализовано более половины площадей.

Рекордные продажи привели к высокому приросту средств на счетах эскроу

Источник: Банк России

Из этого вытекает вполне логичный вывод: благодаря успешным продажам застройщики накопили достаточный запас прочности.

Объем средств, который девелоперы получили с раскрытых счетов эскроу в прошлом году, увеличился до 3,7 трлн руб. (после 2,2 трлн руб. в 2022-м). А накопленные на текущих счетах эскроу 5,8 трлн руб. позволят им обеспечить свою финансовую устойчивость в среднесрочной перспективе.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ 

«В 2024 году мы можем увидеть некоторое замедление спроса, но в то же время его поддержит продление "Семейной ипотеки"», — считает руководитель Аналитического центра Михаил Гольдберг (на фото).

В условиях высоких ставок основное давление, по его мнению, испытает на себе рыночный сегмент ипотеки, и рост цен на жилье будет минимальным. При этом увеличится спрос на ИЖС по новой схеме с привлечением подрядчика и счетов эскроу. А на рынке вторичного жилья вполне возможны стагнация и снижение цен.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Банк ДОМ.РФ: объем сделок с многокомнатным жильем за год вырос более чем на 20%

В ДОМ.РФ отметили устойчивость спроса на ипотеку с господдержкой

Банки поддерживают продление «Семейной ипотеки»

Опубликован итоговый ТОП по вводу жилья за 2023 год

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России по итогам 2023 года вырос на 13,7% — до рекордных 52 млн кв. м (графики)

Эксперты: нераспроданность новостроек в России за год выросла на 7%

Марат Хуснуллин: в этом году мы поставим очередной рекорд по вводу жилья, будет сдано более 103 млн кв. м

Эксперты: объем готового нераспроданного жилья в Новой Москве за год вырос на 80%

Эксперты: объем нераспроданного жилья растет, но рынку это не угрожает, и застройщики знают, что делать дальше

Эксперт: в следующем году возможен дефицит жилья в домах на высокой стадии строительства

Об этом и о многом другом в интервью «Российской газете» рассказал директор Департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Данилов.

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

Отвечая на первый вопрос, топ-менеджер банка поддержал последние изменения условий предоставления кредитов по льготной ипотеке.

«Мы всегда говорили о том, что эта программа должна носить временный характер и сворачивать ее необходимо, — подтвердил Александр Данилов (на фото ниже) и заключил: — Поэтому повышение первоначального взноса до 30% и снижение максимальной суммы субсидируемого кредита до 6 млн руб. — шаг в правильном направлении».

Фото: cbr.ru

Сейчас около 90% ипотеки в сегменте первичного жилья выдается по госпрограммам. Так быть не должно, считает директор департамента, и надо продолжать постепенный выход из этой истории.

Регулятор, по его словам, выступает за адресные ипотечные программы, выполняющие социальные функции. Например, за «Семейную ипотеку», которая способствует решению демографической проблемы.

Цель льготной ипотечной госпрограммы была изначально в том, чтобы сделать жилье более доступным, напомнил Александр Данилов. Но с 2020 года цены на новостройки выросли на 80%, на вторичное жилье — на 51%. Доходы населения существенно отстали, и вся выгода для заемщика по сути исчезла.

Фото: ©  Евгений Харитонов / Фотобанк Лори

«Мы не за остановку стройки, мы за ее разумное движение с нормальной скоростью», — заверил топ-менеджер ЦБ. При этом, согласно наблюдениям регулятора, у большинства проектов есть запас по маржинальности, и снижение цены не должно привести к драматичным для строительного рынка последствиям.

Обсуждая, какие категории населения стоит продолжать поддерживать льготной ипотекой, спикер назвал IT-специалистов, жителей сельских районов, семьи с детьми. Можно также распространить опыт региональных льгот (по примеру Дальнего Востока и Арктики) на территории субъектов с достаточной обеспеченностью рабочими местами, добавил он.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Одним из факторов кризиса в США, вновь напомнил Александр Данилов, стали ипотечные кредиты с плавающими ставками. В России ипотека выдается по фиксированным ставкам. Но при этом никто не застрахован от гипотетической ситуации снижения семейного дохода — в случае кризиса, стресса в экономике, потери работы и т. д.

Поэтому ЦБ настаивает на том, чтобы банки не выдавали кредиты, в том числе ипотечные, тем заемщикам, чьи траты на обслуживание долгов превышают половину их ежемесячных денежных поступлений. И регулятор уже ввел макропруденциальные надбавки в отношении банков, выдающих займы с повышенным риском.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

ЦБ продолжает наблюдать за маркетинговыми предложениями, и после «ипотеки от застройщика» с неодобрением относится к ее рудименту — программам под нулевую ставку на какой-либо период.

Большинства спорных моментов можно было бы избежать при условии действующего стандарта ипотечного кредитования. «Это большая работа, рассчитываем направить его рынку на обсуждение в первом полугодии 2024 года», — заверил Александр Данилов.

Предполагается, что общественное обсуждение стандарта ипотечного кредитования состоится на площадке комитета по стандартам деятельности кредитных организаций, который вскоре будет создан, сообщил главный аналитик Банка России.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

В ЦБ направлены депутатские предложения по корректировке льготной ипотеки

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)

ЦБ вновь ужесточил требования для банков по выдаче необеспеченных кредитов

ЦБ: В III квартале спрос на новостройки был весьма высоким, но он должен сократиться из-за ужесточения условий льготных программ

Эксперты: макропруденциальные лимиты помогут регулятору сдержать рост ипотечного кредитования, но это негативно скажется на рынке новостроек

ЦБ: существенного охлаждения на рынке ипотеки пока не произошло, но ее темпы замедляются

Эльвира Набиуллина: ЦБ за адресность ипотеки

Минстрой обещает рекордный ввод многоквартирного жилья, ЦБ обеспокоен дисбалансом на рынке, застройщики – уровнем ключевой ставки

ЦБ против продления самой популярной льготной программы на жилье в новостройках