Проектное финансирование увеличивает себестоимость строительства в пределах 4%. Но это можно компенсировать за счет нулевых отчислений в Фонд защиты дольщиков и уменьшения скидок на жилье на начальном этапе его возведения. К такому выводу пришли аналитики из PwC.     

Фото: www.allwomanday.ru  

Аудиторско-консалтинговая компания PwC провела аналитическое исследование с целью выяснить, выгодно ли использовать застройщикам жилья в своей деятельности механизм эскроу-счетов.

Последний, как известно, предполагает банковское кредитование жилищного проекта вместо его финансирования за счет (преимущественно) непосредственной оплаты ДДУ дольщиками. 

Фото: www.bloknot-voronezh.ru

Экономический эффект от эскроу-счетов рассчитывался аналитиками PwC на примере двух типовых вариантов возведения:

1) точечная застройка — 10 тыс. кв. м жилья, срок строительства — 2 года;              

2) комплексное освоение территории (КОТ) — 300 тыс. кв. м жилья, срок строительства — 6,5 лет.   

Прилагая сценарии банковского кредитования (с использованием эскроу-счетов) и долевого финансирования с банковским сопровождением к первому варианту, исследователи обнаружили, что себестоимость проекта здесь будет больше на 3,8% в случае использования эскроу-счетов.

Во втором варианте (КОТ) расходы на проект также увеличатся при использовании эскроу-счетов, уже на 3%.

Фото: www.need.estate

Что касается такого экономического показателя, как рентабельность, то в варианте точечной застройки без использования эскроу-счетов она составила 12,6%. В варианте с КОТ — 9,6%. В обоих случаях — с учетом разницы (дисконта) в 19% между продажной ценой готовой квартиры и на стадии котлована.

Чтобы сохранить указанные значения рентабельности для точечного и комплексного вариантов и учесть использование эскроу-счетов, необходимо повысить продажную цену квартиры на стадии котлована на 9%, или (что то же самое) снизить дисконт с 19 до 10%, поясняют эксперты PwC.

Фото: www.kvmrent.ru

Проще говоря, использование эскроу-счетов дает возможность застройщику продавать квартиры еще на начальном этапе строительства с меньшими скидками, чем обычно. Причина — размещение денег дольщиков на застрахованных счетах-эскроу минимизирует риски дольщиков (в случае недостроя), практически до нуля. 

«Это позволит застройщикам компенсировать снижение рентабельности, возникающее в следствие увеличения себестоимости», — резюмируют на основе своих расчетов авторы исследования.  

Фото: www.nemotor.ru

Аналитики признают также наличие кредитной нагрузки на девелопера в случае использования эскроу-счетов, но при этом замечают, что она также может компенсироваться в той или иной мере отсутствием необходимости для девелопера делать страховые отчисления (в размере 1,2% от стоимости ДДУ) в Фонд защиты прав дольщиков.

Фото: www.szaopressa.ru

«Результаты данного анализа напрямую зависят от используемых в анализе допущениях и могут достаточно существенно отличаться от результатов по конкретным проектам и для конкретных девелоперов (ввиду различной рентабельности продаж, сроков строительства, темпов продаж, статуса девелопера и пр.)», — уточняют авторы исследования.

Фото: www.offshoreview.eu

Другие публикации по теме:

Сбербанк: проектное финансирование становится все более востребованным среди застройщиков

Николай Николаев: Новая модель финансирования долевого строительства вберет в себя действующую практику

Почему объемы строительства жилья снижаются, а капвложения в отрасль растут: комментарий эксперта

В России со счетами эскроу могут работать лишь 11 банков

Владимир Воронин (ФСК «Лидер»): Сохранить рентабельность в новых условиях застройщику поможет увеличение продаж готового жилья

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

Сколько лет нужно российской семье, чтобы накопить на 2-комнатную квартиру

Котлован вновь популярен у покупателей жилья. Но на ценах это пока не отразилось

Федеральный контрольный орган предлагает разработать программы, которые стимулировали бы застройщиков и собственников жилья заниматься энергоэффективностью, сообщила «Российская газета».

Фото: www.apk.kostroma.gov.ru

На жилые здания и предприятия строительства и ЖКХ в РФ приходится почти четверть потребления энергоресурсов и формирования углеродного следа, отметила на коллегии Счетной палаты (СП) аудитор Наталья Трунова (на фото ниже).

При этом, как показал проведенный анализ, конкретных показателей по снижению потребления энергоресурсов и выбросов парниковых газов нет.

Фото: www.storage.myseldon.com

Соответственно, у девелоперов при строительстве и у собственников жилья при капремонте отсутствуют какие-либо стимулы повышать энергоэффективность.

Аудиторы считают, что не нацелена на это и господдержка строительства. Если ничего не предпринимать, то, по мнению контрольного ведомства, к 2060 году потребление энергии жилым сектором по сравнению с 2021-м вырастет на 18%.

Фото: пресс-служба ДОМ.РФ

В первую очередь нужно заниматься энергоэффективной модернизацией зданий, возведенных до 2000 года. На них к 2060 году будет приходиться 28% всех жилых площадей, говорится в отчете СП.

На втором этапе — дома, построенные позже, в них часть энергоэффективных решений уже реализована. Это еще 36%.

Сегодня единственным механизмом финансовой поддержки энергоэффективного капремонта являются средства ФРТ (ранее Фонд ЖКХ). Но за период с 2017 по 2022 годы работы с их использованием были проведены лишь в 343 домах (0,02%).

Фото: www.e7.pngegg.com

По оценкам ФРТ, расчетная экономия расходов на оплату коммунальных ресурсов на один МКД составила в среднем 20%. Это порядка 220 млн руб. в год по всем отремонтированным домам, что сопоставимо со взносами на их капремонт.

В СП подсчитали, что объем финансовой поддержки в 10 млрд руб. в год позволил бы регулярно проводить энергоэффективный капремонт 6 757 домов (2,2% жилплощади страны).

Фото: www.rg.ru

Еще одна проблема, отмеченная СП, — отсутствие объективной информации об энергоэффективности домов. Данные из различных систем (ГИС ЖКХ, АИС «Реформа ЖКХ», ГИС «Энергоэффективность») существенно различаются между собой.

Для увеличения числа домов с высокой энергоэффективностью СП, в частности, предлагает установить обязательные повышенные требования для жилья, которое строится с господдержкой.

Фото: www.msfo.ru

Хорошим стимулом, по мнению СП, могла бы стать и «зеленая ипотека». Большой плюс «зеленой ипотеки» в том, что она привлекательна для обеих сторон — и для банков, и для кредиторов.

Первым удается снизить уровень вреда, который наносит окружающей среде строительство, и повысить свою привлекательность как инвесторов. Вторые получают кредит на более выгодных условиях и минимизируют долговую нагрузку.

Фото: www.gazeta-bam.ru

Как считают в СП, необходимо также разработать инструменты, которые будут стимулировать жителей и управляющие компании проводить энергоэффективный ремонт.

В Минстрое, комментируя отчет Счетной палаты, отметили, что работа по повышению энергоэффективности жилых зданий идет.

В частности, предусмотрено внедрение автоматизированных систем управления энергопотреблением и учета ресурсов, повышение уровня инженерно-технической оснащенности домов, установка узлов погодного регулирования.

Фото: www.ria.ru

По словам главы Минстроя Ирека Файзуллина (на фото), внедряются и новые технологии. Например, использование вторичного тепла зданий для вентиляции, а ветровой энергии для покрытия части электроснабжения зданий.

В регионах с достаточной солнечной активностью применяются солнечные коллекторы и солнечные батареи.

Кроме того, в настоящее время в Госдуме на рассмотрении находится законопроект, который будет способствовать расширению практики заключения энергосервисных контрактов.

Другие публикации по теме:

ДОМ.РФ: мастер-планирование позволяет учесть все параметры для формирования качественной городской среды

Москва вышла на первое место по потребительским качествам новостроек

В перечень проектов, финансируемых с использованием облигаций, включили объекты электроэнергетики

«Зеленая ипотека» может заменить льготные ипотечные программы

На ПМЭФ презентовали ESG-индекс городов и регионов

Правительство намерено снизить финансовую нагрузку при проектировании и строительстве энергоэффективных МКД

Девелоперы Москвы просят освободить их на три года от налога на имущество

Уточнен перечень МКД, не подлежащих оснащению приборами учета используемых энергетических ресурсов

В России более 2,5 тыс. домов возводится с классом энергоэффективности А и выше

Умное освещение зданий и мест общего пользования обсудят на РСН–2023