Проектное финансирование увеличивает себестоимость строительства в пределах 4%. Но это можно компенсировать за счет нулевых отчислений в Фонд защиты дольщиков и уменьшения скидок на жилье на начальном этапе его возведения. К такому выводу пришли аналитики из PwC.     

Фото: www.allwomanday.ru  

Аудиторско-консалтинговая компания PwC провела аналитическое исследование с целью выяснить, выгодно ли использовать застройщикам жилья в своей деятельности механизм эскроу-счетов.

Последний, как известно, предполагает банковское кредитование жилищного проекта вместо его финансирования за счет (преимущественно) непосредственной оплаты ДДУ дольщиками. 

Фото: www.bloknot-voronezh.ru

Экономический эффект от эскроу-счетов рассчитывался аналитиками PwC на примере двух типовых вариантов возведения:

1) точечная застройка — 10 тыс. кв. м жилья, срок строительства — 2 года;              

2) комплексное освоение территории (КОТ) — 300 тыс. кв. м жилья, срок строительства — 6,5 лет.   

Прилагая сценарии банковского кредитования (с использованием эскроу-счетов) и долевого финансирования с банковским сопровождением к первому варианту, исследователи обнаружили, что себестоимость проекта здесь будет больше на 3,8% в случае использования эскроу-счетов.

Во втором варианте (КОТ) расходы на проект также увеличатся при использовании эскроу-счетов, уже на 3%.

Фото: www.need.estate

Что касается такого экономического показателя, как рентабельность, то в варианте точечной застройки без использования эскроу-счетов она составила 12,6%. В варианте с КОТ — 9,6%. В обоих случаях — с учетом разницы (дисконта) в 19% между продажной ценой готовой квартиры и на стадии котлована.

Чтобы сохранить указанные значения рентабельности для точечного и комплексного вариантов и учесть использование эскроу-счетов, необходимо повысить продажную цену квартиры на стадии котлована на 9%, или (что то же самое) снизить дисконт с 19 до 10%, поясняют эксперты PwC.

Фото: www.kvmrent.ru

Проще говоря, использование эскроу-счетов дает возможность застройщику продавать квартиры еще на начальном этапе строительства с меньшими скидками, чем обычно. Причина — размещение денег дольщиков на застрахованных счетах-эскроу минимизирует риски дольщиков (в случае недостроя), практически до нуля. 

«Это позволит застройщикам компенсировать снижение рентабельности, возникающее в следствие увеличения себестоимости», — резюмируют на основе своих расчетов авторы исследования.  

Фото: www.nemotor.ru

Аналитики признают также наличие кредитной нагрузки на девелопера в случае использования эскроу-счетов, но при этом замечают, что она также может компенсироваться в той или иной мере отсутствием необходимости для девелопера делать страховые отчисления (в размере 1,2% от стоимости ДДУ) в Фонд защиты прав дольщиков.

Фото: www.szaopressa.ru

«Результаты данного анализа напрямую зависят от используемых в анализе допущениях и могут достаточно существенно отличаться от результатов по конкретным проектам и для конкретных девелоперов (ввиду различной рентабельности продаж, сроков строительства, темпов продаж, статуса девелопера и пр.)», — уточняют авторы исследования.

Фото: www.offshoreview.eu

Другие публикации по теме:

Сбербанк: проектное финансирование становится все более востребованным среди застройщиков

Николай Николаев: Новая модель финансирования долевого строительства вберет в себя действующую практику

Почему объемы строительства жилья снижаются, а капвложения в отрасль растут: комментарий эксперта

В России со счетами эскроу могут работать лишь 11 банков

Владимир Воронин (ФСК «Лидер»): Сохранить рентабельность в новых условиях застройщику поможет увеличение продаж готового жилья

Владимир Якушев: Нельзя позволить, чтобы эскроу-счета съели прибыль застройщиков!

Сколько лет нужно российской семье, чтобы накопить на 2-комнатную квартиру

Котлован вновь популярен у покупателей жилья. Но на ценах это пока не отразилось

Руководитель юридического департамента рилэторской компании «БОН ТОН» Дмитрий Логинов предложил в законодательном порядке подкорректировать схему финансирования жилищного строительства с использованием эскроу-счетов — с учетом интересов застройщиков и дольщиков.

Фото: www.адвокат-кульмин.рф

По мнению Дмитрия Логинова, цитируемое порталом IRN.RU, следует запретить банкам, кредитующим девелоперов в рамках проектного финансирования, начислять проценты на ту часть кредита, которая обеспечена деньгами дольщиков, размещенными на эскроу-счетах.

Юрист приводит пример, как будет работать предложенная им схема. Скажем, застройщик продал дольщикам жилья на 100 млн руб., и эти деньги размещены (заблокированы на время стройки) на эскроу-счетах, а девелопер получает право на получение беспроцентного кредита в размере 100 млн руб.

Фото: www.realty.interfax.ru

«Если девелопер запросил сумму больше, чем на эскроу-счетах, например, 120 млн руб., то уполномоченный банк вправе начислять проценты только на непокрытую часть эскроу, в нашем примере речь идет о 20 млн руб.», — поясняет Дмитрий Логинов (на фото) суть своего предложения.  

По его словам, при таком механизме застройщику не нужно будет никаких сниженных процентных ставок от банка: девелопер сам решит, превышать тело кредита над объемом, заблокированном на эскроу, или нет.

Фото: www.floridagreenhomebroker.com

Таким образом, уверен эксперт, снизится угроза повышения издержек и снижения рентабельности для застройщиков, шагнувших в эру проектного финансирования, а значит, и угроза снижения ценовой доступности жилья для российских граждан.

Действующий же порядок проектного финансирования юрист охарактеризовал как не вполне логичный и справедливый. Ведь банк фактически кредитует застройщика не своими деньгами, а средствами дольщиков, напоминает специалист, но при этом берет с девелопера проценты — как будто он выделил ему свои деньги.

Фото: www.infokanal55.ru

Логинов уверен, что предложенная им схема могла бы стать достойной альтернативой поэтапному доступу застройщиков к эскроу-счетам в ходе стройки. Об этой схеме мечтают многие девелоперы, однако она ставит под сомнение безопасность средств дольщиков и противоречит финансовым интересам банков-кредиторов, полагает эксперт.

Впрочем, юрист осознает, что предложенный им вариант проектного финансирования («виртуального раскрытия эскроу-счетов») также не вызовет восторга у представителей банковской сферы, поскольку он отнимает у кредитных организаций возможность делать прибыль на деньгах дольщиков. 

Дмитрий Логинов полагает, что для внедрения данного механизма в жизнь необходимо волевое решение со стороны органов государственной власти.

Фото: www.pbs.twimg

Однако, как ранее сообщал портал ЕРЗ.РФ, депутаты Госдумы в лице профильного комитета нижней палаты и члены Правительства отвергли недавно внесенный фракцией «Справедливой России» законопроект об ограничении процентной ставки по кредитам для застройщиков.

Практика показывает, что федеральный центр не хочет ущемлять интересы банков, хотя и не исключает возвращения в обозримом будущем к обсуждению вопроса о поэтапном раскрытии эскроу-счетов застройщиками в ходе строительства.

Фото: www.bonton.ru

Другие публикации по теме:

Депутат Николай Николаев: Мы не вправе заставлять банки ограничивать процентные ставки по кредитам для застройщиков

Минстрой: к вопросу о поэтапном допуске застройщиков к средствам на счетах эскроу вернемся. Но через год

Николай Николаев: Следующим этапом реформы долевого строительства станет либерализация допуска застройщиков на рынок недвижимости

Юрист: 478-ФЗ оставляет застройщикам возможности для маневра путем переуступок права требования по ДДУ с переводом долга