Эксперт: Банки и застройщики уже адаптировались к неудобным особенностям проектного финансирования
Речь, в частности, идет о разбивке конкретного жилищного проекта на стадии и предоставлении отдельных кредитов под каждую из этих стадий, пояснил на конференции «Девелопмент новой волны» в ИД «Коммерсант» заместитель председателя правления Московского кредитного банка (МКБ) Александр КАЗНАЧЕЕВ. «Ъ-Дом» опубликовал ключевые тезисы его выступления.
Фото: www.worldsgu.ru
О бридж-финансировании
Как известно, наиболее неприятная для застройщиков особенность проектного финансирования заключается в невозможности пользоваться деньгами дольщиков, размещенными на счетах эскроу, до полной реализации проекта (ввода дома в эксплуатацию).
Но банки готовы предложить застройщикам решения этой проблемы, поделился Александр Казначеев (на фото).
Фото: www.expert.ru
Он пояснил, что в первую очередь речь идет о бридж-финансировании — кредите, выдаваемом застройщику для финансирования предпроектных затрат (покупки участка, проектирования, получения необходимых экспертиз и разрешений и т. п.).
Обычно такой кредит выдается на срок от полугода до двух лет и занимает примерно треть кредитного портфеля застройщиков. А источником погашения бридж-финансирования является как раз классическое проектное финансирование с использованием эскроу.
Фото: www.07portal.ru
Об эмиссии облигаций
Второй финансовый продукт, позволяющим застройщикам изыскивать средства на приобретение новых участков, — это выпуск облигаций.
Казначеев напоминает, что за 2019 год российскими девелоперами было размещено облигационных выпусков более чем на 70 млрд руб.
«Мы ожидаем и в 2020 году большого притока средств застройщикам с использованием таких инструментов», — предположил банкир.
Фото: www.fingram39.ru
О займах под уже продаваемое жилье
Третий источник получения средств девелоперами, по словам Казначеева, это привлечение банковского финансирования под будущую прибыль проектов, находящихся на стадии реализации.
Алгоритм здесь таков: банк оценивает финансовую модель действующего проекта (в доходной и расходной частях, темп продаж и т.д.), рассчитывает потенциальный свободный денежный поток по проекту, дисконтирует прогнозную прибыль — и финансирует застройщика или его материнскую компанию на расчетную сумму предполагаемой прибыли.
Фото: www.itd2.mycdn.me
В итоге привлечение дополнительных средств дает возможность застройщикам вести работу непрерывно, когда один объект достраивается, а второй готовится к привлечению проектного финансирования.
О бурном росте кредитных портфелей через пару лет
Применение подобных схем, конечно же, выгодно банкам, отмечает Казначеев, поскольку относительно низкомаржинальное проектное финансирование (порядка 4% годовых для большинства качественных проектов) не сулит серьезной прибыли банкам в случае выдачи одного целевого кредита на возведение конкретного объекта.
«Банки могут зарабатывать адекватную маржу прежде всего при условии финансирования всей цепочки строительства: от момента покупки земли до ее подготовки, получения разрешений, последующего проектного финансирования и ипотеки конечным покупателям», — подчеркнул замглавы МКБ.
Фото: www.1ul.ru
По его мнению, на такую колею постепенно и выходит партнерство застройщиков и банков в рамках проектного финансирования, что позволило уже в течение полугода с момента вступления в силу соответствующих изменений в 214-ФЗ нарастить объем кредитования с использованием эскроу до 1 трлн руб.
По словам банкира, с учетом применения вышеописанных схем партнерства банков с застройщиками, «мы увидим фантастический рост кредитных портфелей уже через пару лет».
Фото: www.kredit-otziv.ru
Другие публикации по теме:
Банк ДОМ.РФ: каждый 20-й жилищный проект сегодня финансируется с помощью эскроу
Росреестр: за 9 месяцев продажи новостроек по ДДУ в России выросли на 16%
Эксперты: эмиссия облигаций станет для застройщиков хорошей альтернативой проектному финансированию
