Речь, в частности, идет о разбивке конкретного жилищного проекта на стадии и предоставлении отдельных кредитов под каждую из этих стадий, пояснил на конференции «Девелопмент новой волны» в ИД «Коммерсант» заместитель председателя правления Московского кредитного банка (МКБ) Александр КАЗНАЧЕЕВ. «Ъ-Дом» опубликовал ключевые тезисы его выступления.

Фото: www.worldsgu.ru

О бридж-финансировании

Как известно, наиболее неприятная для застройщиков особенность проектного финансирования заключается в невозможности пользоваться деньгами дольщиков, размещенными на счетах эскроу, до полной реализации проекта (ввода дома в эксплуатацию).

Но банки готовы предложить застройщикам решения этой проблемы, поделился Александр Казначеев (на фото).  

Фото: www.expert.ru

Он пояснил, что в первую очередь речь идет о бридж-финансировании — кредите, выдаваемом застройщику для финансирования предпроектных затрат (покупки участка, проектирования, получения необходимых экспертиз и разрешений и т. п.).

Обычно такой кредит выдается на срок от полугода до двух лет и занимает примерно треть кредитного портфеля застройщиков. А источником погашения бридж-финансирования является как раз классическое проектное финансирование с использованием эскроу.

Фото: www.07portal.ru

Об эмиссии облигаций

Второй финансовый продукт, позволяющим застройщикам изыскивать средства на приобретение новых участков, — это выпуск облигаций.

Казначеев напоминает, что за 2019 год российскими девелоперами было размещено облигационных выпусков более чем на 70 млрд руб. 

«Мы ожидаем и в 2020 году большого притока средств застройщикам с использованием таких инструментов», — предположил банкир.

Фото: www.fingram39.ru

О займах под уже продаваемое жилье

Третий источник получения средств девелоперами, по словам Казначеева, это привлечение банковского финансирования под будущую прибыль проектов, находящихся на стадии реализации.

Алгоритм здесь таков: банк оценивает финансовую модель действующего проекта (в доходной и расходной частях, темп продаж и т.д.), рассчитывает потенциальный свободный денежный поток по проекту, дисконтирует прогнозную прибыль — и финансирует застройщика или его материнскую компанию на расчетную сумму предполагаемой прибыли.

Фото: www.itd2.mycdn.me

В итоге привлечение дополнительных средств дает возможность застройщикам вести работу непрерывно, когда один объект достраивается, а второй готовится к привлечению проектного финансирования.

О бурном росте кредитных портфелей через пару лет

Применение подобных схем, конечно же, выгодно банкам, отмечает Казначеев, поскольку относительно низкомаржинальное проектное финансирование (порядка 4% годовых для большинства качественных проектов) не сулит серьезной прибыли банкам в случае выдачи одного целевого кредита на возведение конкретного объекта.

«Банки могут зарабатывать адекватную маржу прежде всего при условии финансирования всей цепочки строительства: от момента покупки земли до ее подготовки, получения разрешений, последующего проектного финансирования и ипотеки конечным покупателям», — подчеркнул замглавы МКБ.  

Фото: www.1ul.ru

По его мнению, на такую колею постепенно и выходит партнерство застройщиков и банков в рамках проектного финансирования, что позволило уже в течение полугода с момента вступления в силу соответствующих изменений в 214-ФЗ нарастить объем кредитования с использованием эскроу до 1 трлн руб.

По словам банкира, с учетом применения вышеописанных схем партнерства банков с застройщиками, «мы увидим фантастический рост кредитных портфелей уже через пару лет».

Фото: www.kredit-otziv.ru

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Не стоит принуждать и стимулировать банки заниматься проектным финансированием застройщиков

Банк ДОМ.РФ: каждый 20-й жилищный проект сегодня финансируется с помощью эскроу

Валентина Матвиенко: Некрупным застройщикам нужно предложить специальный банковский продукт для адаптации к проектному финансированию и эскроу

Росреестр: за 9 месяцев продажи новостроек по ДДУ в России выросли на 16%

Эксперты: эмиссия облигаций станет для застройщиков хорошей альтернативой проектному финансированию

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Московский кредитный банк снизил ставки по ипотеке

На встрече с журналистами профильный вице-премьер заявил, что фондирование жилых проектов по новой схеме должно регулироваться прежде всего рыночными механизмами.

Фото: www.bn.ru

«Переход на работу со счетами эскроу и проектным финансированием — это абсолютно рыночный механизм, который на сегодняшний день не нуждается в административном вмешательстве со стороны государства», — сказал Марат Хуснуллин (на фото).

Фото: www.rg.ru

Вместе с тем зампред Правительства РФ признал, что далеко не все уполномоченные банки активно участвуют в кредитовании застройщиков в рамках новой схемы, а те из банков, кто это делает, нередко отказывают в финансировании застройщикам регионального масштаба.

Между тем от степени успешности деятельности этих застройщиков во многом зависит социальное благополучие людей на местах, напомнил Хуснуллин.

Фото: Тимур Ханов/ПГ

Комментируя эту проблему в ходе своей недавней встречи с членами Совета Федерации в рамках «Открытого диалога», глава Минстроя Владимир Якушев (на фото) заявил, что Правительство РФ планирует принять меры для более активного вовлечения банков в работу с проектным финансированием с использованием счетов эскроу.

Фото: www.nbj.ru

«30 из 95 уполномоченных банков занимаются активно, по остальным мы видим, что не такая серьезная активность, — сообщил министр, добавив: — Поэтому нам предстоит серьезная работа для того, чтобы банки были активнее и включались в решение вопросов проектного финансирования».

«Есть поручение председателя правительства разобраться, что нужно улучшить в банковском секторе, чтобы добавить дополнительный объем финансирования, — напомнил журналистам в среду Марат Хуснуллин. — Думаю, мы посмотрим с Центробанком, в чем причина, почему другие заявленные банки на сегодняшний день не работают со счетами эскроу», — добавил чиновник. 

Фото: www. Vm.ru

Как ранее информировал портал ЕРЗ.РФ, на днях председатель Совета Федерации Валентина Матвиенко (на фото) призвала Минстрой подумать, какой банковский продукт можно было бы предложить некрупным региональным застройщикам, чтобы, по ее словам, «они не просто выживали, но и успешно развивались, работая в своем сегменте».

Фото: www.szaopressa.ru

В то же время в Правительстве с активным участием Минфина и Минстроя идет проработка вопроса о том, чтобы для решения жилищного вопроса граждан на местах разрешить в законодательном порядке органам государственной власти и муниципалитетам приобретать жилье у застройщиков, возводимое с использованием схемы эскроу-счетов.

По мнению федеральных чиновников, это должно придать дополнительный импульс распространению проектного финансирования, объем которого в России уже приблизился к 1 трлн руб. по стране.    

Фото: www.dpo-ilm.ru

Другие публикации по теме:

Банк ДОМ.РФ: каждый 20-й жилищный проект сегодня финансируется с помощью эскроу

Валентина Матвиенко: Некрупным застройщикам нужно предложить специальный банковский продукт для адаптации к проектному финансированию и эскроу

Марат Хуснуллин: Механизм допуска застройщиков к деньгам дольщиков на счетах эскроу надо хорошо продумать

В фокусе внимания Правительства — поддержка КОТ и региональных застройщиков

Минстрой: при переходе на проектное финансирование застройщикам понадобится прямая господдержка