Речь, в частности, идет о разбивке конкретного жилищного проекта на стадии и предоставлении отдельных кредитов под каждую из этих стадий, пояснил на конференции «Девелопмент новой волны» в ИД «Коммерсант» заместитель председателя правления Московского кредитного банка (МКБ) Александр КАЗНАЧЕЕВ. «Ъ-Дом» опубликовал ключевые тезисы его выступления.

Фото: www.worldsgu.ru

О бридж-финансировании

Как известно, наиболее неприятная для застройщиков особенность проектного финансирования заключается в невозможности пользоваться деньгами дольщиков, размещенными на счетах эскроу, до полной реализации проекта (ввода дома в эксплуатацию).

Но банки готовы предложить застройщикам решения этой проблемы, поделился Александр Казначеев (на фото).  

Фото: www.expert.ru

Он пояснил, что в первую очередь речь идет о бридж-финансировании — кредите, выдаваемом застройщику для финансирования предпроектных затрат (покупки участка, проектирования, получения необходимых экспертиз и разрешений и т. п.).

Обычно такой кредит выдается на срок от полугода до двух лет и занимает примерно треть кредитного портфеля застройщиков. А источником погашения бридж-финансирования является как раз классическое проектное финансирование с использованием эскроу.

Фото: www.07portal.ru

Об эмиссии облигаций

Второй финансовый продукт, позволяющим застройщикам изыскивать средства на приобретение новых участков, — это выпуск облигаций.

Казначеев напоминает, что за 2019 год российскими девелоперами было размещено облигационных выпусков более чем на 70 млрд руб. 

«Мы ожидаем и в 2020 году большого притока средств застройщикам с использованием таких инструментов», — предположил банкир.

Фото: www.fingram39.ru

О займах под уже продаваемое жилье

Третий источник получения средств девелоперами, по словам Казначеева, это привлечение банковского финансирования под будущую прибыль проектов, находящихся на стадии реализации.

Алгоритм здесь таков: банк оценивает финансовую модель действующего проекта (в доходной и расходной частях, темп продаж и т.д.), рассчитывает потенциальный свободный денежный поток по проекту, дисконтирует прогнозную прибыль — и финансирует застройщика или его материнскую компанию на расчетную сумму предполагаемой прибыли.

Фото: www.itd2.mycdn.me

В итоге привлечение дополнительных средств дает возможность застройщикам вести работу непрерывно, когда один объект достраивается, а второй готовится к привлечению проектного финансирования.

О бурном росте кредитных портфелей через пару лет

Применение подобных схем, конечно же, выгодно банкам, отмечает Казначеев, поскольку относительно низкомаржинальное проектное финансирование (порядка 4% годовых для большинства качественных проектов) не сулит серьезной прибыли банкам в случае выдачи одного целевого кредита на возведение конкретного объекта.

«Банки могут зарабатывать адекватную маржу прежде всего при условии финансирования всей цепочки строительства: от момента покупки земли до ее подготовки, получения разрешений, последующего проектного финансирования и ипотеки конечным покупателям», — подчеркнул замглавы МКБ.  

Фото: www.1ul.ru

По его мнению, на такую колею постепенно и выходит партнерство застройщиков и банков в рамках проектного финансирования, что позволило уже в течение полугода с момента вступления в силу соответствующих изменений в 214-ФЗ нарастить объем кредитования с использованием эскроу до 1 трлн руб.

По словам банкира, с учетом применения вышеописанных схем партнерства банков с застройщиками, «мы увидим фантастический рост кредитных портфелей уже через пару лет».

Фото: www.kredit-otziv.ru

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Не стоит принуждать и стимулировать банки заниматься проектным финансированием застройщиков

Банк ДОМ.РФ: каждый 20-й жилищный проект сегодня финансируется с помощью эскроу

Валентина Матвиенко: Некрупным застройщикам нужно предложить специальный банковский продукт для адаптации к проектному финансированию и эскроу

Росреестр: за 9 месяцев продажи новостроек по ДДУ в России выросли на 16%

Эксперты: эмиссия облигаций станет для застройщиков хорошей альтернативой проектному финансированию

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Московский кредитный банк снизил ставки по ипотеке

Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ «Высшая школа экономики» (ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ) провел исследование делового климата в строительстве в I квартале 2024 года и своими выводами любезно поделился с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото предоставлено пресс-службой Брусники

В представленном обзоре эксперты использовали результаты ежеквартальных опросов, проводимых Росстатом среди руководителей более 6,2 тыс. строительных организаций из 82 субъектов РФ.

Динамика индекса предпринимательской уверенности и его компонент, %

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Основной композитный индикатор исследования — индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в январе — марте снизился за квартал на 2 п. п., до -13%, однако специалисты ВШЭ считают это вполне нормальным.

Они напомнили, что в последние полтора года ИПУ не покидал пределов от -11% до -14%, и, если исходить из методологии расчетов, эти значения являются нейтральными или даже благоприятными. В 2016—2021 годах уверенности у руководителей в отрасли было намного меньше.

Динамика физического объема работ и числа заключенных договоров, балансы (разность долей
респондентов, отметивших увеличение и уменьшение значения показателя), %

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Средний уровень загрузки строительных мощностей по сравнению с IV кварталом прошлого года снизился на 3 п. п., до 55%.

67% респондентов оценили имеющийся на момент обследования портфель заказов как «нормальный» и «выше нормального» (65% и 2%, соответственно).

23% участников опроса сообщили о росте физического объема строительно-монтажных работ, 56% изменений не зафиксировали.

Число заключенных договоров в отчетном периоде выросло у 18% организаций.

Динамика текущей и ожидаемой численности занятых в строительстве, балансы, %

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

В январе — марте эксперты выявили самую низкую долю респондентов (16%), сообщивших о сокращении кадров. В иные годы поквартальные изменения данного показателя достигали 37%.

При этом специалисты обратили внимание на «галопирующий» рост нехватки квалифицированных рабочих, что становится существенной проблемой для подрядчиков. Этот показатель за последние три года ухудшился с 15% до 31% — самое высокое значение данного фактора за все время наблюдений.

Одним из основных средств борьбы с указанной проблемой является рост производительности труда за счет модернизации производства и внедрения современной техники. Однако для реализации этого маневра сегодня существует серьезный финансовый барьер в виде высокой ключевой ставки ЦБ.

На стройках также наблюдается нехватка миграционной рабочей силы, которую перехватывают более высокодоходная промышленность, всегда активные в этом транспорт, ЖКХ, а с учетом сезонности — и сельское хозяйство.

Динамика оценок изменения цен на строительные материалы

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

В отрасли продолжилась тенденция фонового роста как «чужих» цен на стройматериалы, так и «своих» — на строительно-монтажные работы. Об этом сообщили 74% и 51% респондентов соответственно;

Несмотря на достаточно высокое значение показателя, эксперты отметили, что еще два года назад доля участников опросов, говоривших о росте «чужих» цен, стабильно превышала 80%.

Динамика изменения цен на строительно-монтажные работы

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Что касается «своих» цен, то здесь оценки и прогнозы со стороны строителей всегда были гораздо оптимистичней.

Уровень загрузки производственных мощностей, %

Источники: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Средний уровень загрузки строительных мощностей в январе — марте 2024 года, согласно исследованию, сократился на 3 п. п., до 55%.

Однако, как пояснили специалисты ИСИЭЗ, это сезонная коррекция, которая всегда наблюдается при сравнении «тучного» IV квартала с наименее активным началом нового года. Они убеждены, что к середине лета загрузка выйдет на уровень 60%, а далее будет расти.

В числе проблем, лимитирующих строительную деятельность, участники опроса и эксперты ВШЭ назвали высокий уровень налогообложения, дефицит кадров (прежде всего квалифицированных рабочих), высокую стоимость стройматериалов и растущую ставку по банковским кредитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты ВШЭ: уверенность строителей в будущем растет — значит, отрасль продолжит свое развитие

Эксперты ВШЭ: III квартал для строителей прошел без провалов, но и без взлетов

Эксперты ВШЭ: пессимизм еще есть, но уверенность строителей и устойчивость к рискам растет

Эксперты ВШЭ: инерция 2022 года пока влияет на деловую активность в строительстве

Эксперты ВШЭ: строители теряют оптимизм

Эксперты ВШЭ: по уровню адаптации к сложной экономической ситуации строительство оказалось одной из самых успешных отраслей

Эксперты ВШЭ: строительство по-прежнему остается одной из самых независимых от внешней конъюнктуры отраслей

Эксперты ВШЭ: с начала года строительство стойко сопротивлялось неблагоприятным экономическим факторам

Эксперты ВШЭ: строительство ждет незначительное снижение деловой активности с последующей фазой подъема на границе 2023—2024 годов

Эксперты ВШЭ: строительная отрасль продолжит расти, но медленнее, чем в 2021 году