Речь, в частности, идет о разбивке конкретного жилищного проекта на стадии и предоставлении отдельных кредитов под каждую из этих стадий, пояснил на конференции «Девелопмент новой волны» в ИД «Коммерсант» заместитель председателя правления Московского кредитного банка (МКБ) Александр КАЗНАЧЕЕВ. «Ъ-Дом» опубликовал ключевые тезисы его выступления.

Фото: www.worldsgu.ru

О бридж-финансировании

Как известно, наиболее неприятная для застройщиков особенность проектного финансирования заключается в невозможности пользоваться деньгами дольщиков, размещенными на счетах эскроу, до полной реализации проекта (ввода дома в эксплуатацию).

Но банки готовы предложить застройщикам решения этой проблемы, поделился Александр Казначеев (на фото).  

Фото: www.expert.ru

Он пояснил, что в первую очередь речь идет о бридж-финансировании — кредите, выдаваемом застройщику для финансирования предпроектных затрат (покупки участка, проектирования, получения необходимых экспертиз и разрешений и т. п.).

Обычно такой кредит выдается на срок от полугода до двух лет и занимает примерно треть кредитного портфеля застройщиков. А источником погашения бридж-финансирования является как раз классическое проектное финансирование с использованием эскроу.

Фото: www.07portal.ru

Об эмиссии облигаций

Второй финансовый продукт, позволяющим застройщикам изыскивать средства на приобретение новых участков, — это выпуск облигаций.

Казначеев напоминает, что за 2019 год российскими девелоперами было размещено облигационных выпусков более чем на 70 млрд руб. 

«Мы ожидаем и в 2020 году большого притока средств застройщикам с использованием таких инструментов», — предположил банкир.

Фото: www.fingram39.ru

О займах под уже продаваемое жилье

Третий источник получения средств девелоперами, по словам Казначеева, это привлечение банковского финансирования под будущую прибыль проектов, находящихся на стадии реализации.

Алгоритм здесь таков: банк оценивает финансовую модель действующего проекта (в доходной и расходной частях, темп продаж и т.д.), рассчитывает потенциальный свободный денежный поток по проекту, дисконтирует прогнозную прибыль — и финансирует застройщика или его материнскую компанию на расчетную сумму предполагаемой прибыли.

Фото: www.itd2.mycdn.me

В итоге привлечение дополнительных средств дает возможность застройщикам вести работу непрерывно, когда один объект достраивается, а второй готовится к привлечению проектного финансирования.

О бурном росте кредитных портфелей через пару лет

Применение подобных схем, конечно же, выгодно банкам, отмечает Казначеев, поскольку относительно низкомаржинальное проектное финансирование (порядка 4% годовых для большинства качественных проектов) не сулит серьезной прибыли банкам в случае выдачи одного целевого кредита на возведение конкретного объекта.

«Банки могут зарабатывать адекватную маржу прежде всего при условии финансирования всей цепочки строительства: от момента покупки земли до ее подготовки, получения разрешений, последующего проектного финансирования и ипотеки конечным покупателям», — подчеркнул замглавы МКБ.  

Фото: www.1ul.ru

По его мнению, на такую колею постепенно и выходит партнерство застройщиков и банков в рамках проектного финансирования, что позволило уже в течение полугода с момента вступления в силу соответствующих изменений в 214-ФЗ нарастить объем кредитования с использованием эскроу до 1 трлн руб.

По словам банкира, с учетом применения вышеописанных схем партнерства банков с застройщиками, «мы увидим фантастический рост кредитных портфелей уже через пару лет».

Фото: www.kredit-otziv.ru

Другие публикации по теме:

Марат Хуснуллин: Не стоит принуждать и стимулировать банки заниматься проектным финансированием застройщиков

Банк ДОМ.РФ: каждый 20-й жилищный проект сегодня финансируется с помощью эскроу

Валентина Матвиенко: Некрупным застройщикам нужно предложить специальный банковский продукт для адаптации к проектному финансированию и эскроу

Росреестр: за 9 месяцев продажи новостроек по ДДУ в России выросли на 16%

Эксперты: эмиссия облигаций станет для застройщиков хорошей альтернативой проектному финансированию

Крупный челябинский застройщик планирует реализовать за счет облигаций и кредитов три жилых проекта в разных регионах России

Московский кредитный банк снизил ставки по ипотеке

Эксперты Аналитического центра Домклик исследовали ключевые характеристики выдач «Семейной ипотеки» в 2025 году, оценив изменение продуктовой структуры. Эксперты рассчитали усредненные параметры кредитов: первоначальный взнос, ежемесячный платеж, размер и срок выплаты.

Проанализировав динамику распределения выдач в рамках «Семейной ипотеки» по типам приобретаемого жилья, эксперты пришли к выводу, что на текущий момент практически все выдачи по программе — это сделки с квартирами.

Распределение претерпело существенные изменения за прошедший год: так, в первом полугодии 2024 года на рекордно высоком уровне была доля ИЖС в общем количестве выдач (23%, максимальное значение достигнуто в марте — 41%). Во втором полугодии ажиотаж на рынке недвижимости спал, и доля ИЖС закономерно снизилась. Эксперты связывают это с переходом ИЖС на эскроу счета, что, по их мнению, носит временный характер.

На начало 2025 года доля ИЖС у заемщиков «Семейной ипотеки» остается скромной.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Площадь приобретаемого по программе жилья за год практически не изменилась: метраж однокомнатной квартиры составляет около 35 кв. м, двухкомнатной — примерно 55 кв. м, трехкомнатной — около 72 кв. м.

Наибольшей популярностью по-прежнему пользуются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. В декабре 2024-го — январе 2025-го доля «однушек» составила около 50% (+15 п. п. к январю 2024-го). На долю «двушек» пришлось около 35% (+10 п. п. к январю 2024-го). Доля крупногабаритных квартир (3 и более комнат) осталась практически без изменений (порядка 15%).

Изучение выданных в Сбербанке кредитов в рамках «Семейной ипотеки» за январь и неполный февраль 2025 года показало, что медианная стоимость объекта недвижимости составляет 7,8 млн руб., варьируясь от 6 млн руб. в СКФО до 10,3 млн руб. в ЦФО. Самое дорогостоящее жилье приобреталось по программе в ЦФО и СЗФО. Так, в 2025 году доля Москвы в общем количестве сделок по программе в ЦФО достигает 38%. Доля Санкт-Петербурга в СЗФО — 40%.

Наименьшая стоимость приобретаемого жилья отмечена в УФО (6,5 млн руб.), ПФО (6,2 млн руб.) и СКФО (6 млн руб.).

При этом медианная сумма выдачи (размер кредита) находится на уровне 5,5 млн руб. Максимальное значение отмечено в ЦФО — 7 млн руб., минимальные наблюдаются в УФО, СКФО и ПФО (от 4,4 млн руб. до 4,8 млн руб.).

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Медианный первоначальный взнос равняется 2,3 млн руб. Более высокое значение зафиксировано в ЦФО (около 3,3 млн руб.), что обусловлено значительным количеством состоятельных заемщиков. Относительно высоки значения также в СЗФО (2,3 млн руб.) и ДФО (2,1 млн руб.). Это примерно треть от медианной стоимости приобретаемого жилья.

В большинстве округов южной и центральной части России значения первоначального взноса заметно ниже (от 1,5 млн руб. до 1,7 млн руб.) и покрывают около четверти стоимости жилья.

Медианный ежемесячный платеж по России составляет 34,5 тыс. руб. Здесь также лидируют ЦФО и СЗФО (43,6 тыс. руб. и 36,2 тыс. руб. соответственно). На третьем месте — ДФО, где заемщики по программе в среднем платят 33,1 тыс. руб. Ниже 30 тыс. руб. платят пользователи «Семейной ипотеки» в ЮФО (29,6 тыс. руб.), УФО (29,4 тыс. руб.), ПФО (28 тыс. руб.), СКФО (27,7 тыс. руб.).

Фото: © Игорь Низов / Фотобанк Лори

Сроки выплаты во всех округах примерно одинаковы — от 27 до 29 лет. Наибольшие показатели по срокам выплаты ипотеки отмечены в ЮФО и СФО: 344 (28 лет 8 месяцев) и 340 месяцев (28 лет 4 месяца) соответственно. Минимальные — в СЗФО (335 мес.), ПФО (332 мес.) и ДФО (329 мес.).

Сроки кредитования в столицах не сильно отличаются от общероссийского уровня: в Москве — 338 мес., в Подмосковье — 339 мес., в Санкт-Петербурге — 335 мес.

Иными словами, текущий уровень цен на новостройки вынуждает жителей даже состоятельных регионов оформлять ипотечные кредиты на более длительный срок.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!  

Другие публикации по теме:

Средний срок ипотечного кредитования сократился при уменьшении размера займа

Доля новостроек в объеме выданной ипотеки находится на рекордно высоком уровне — 70%

Эльвира Набиуллина: По мере замедления инфляции будут снижаться и ставки по рыночной ипотеке

С 1 марта ЦБ снижает надбавки к коэффициентам риска по ипотеке

В общем объеме выдач доля льготной ипотеки приблизилась к 80%

Банки отменяют опцию снижения ставки по ипотеке за комиссию

В январе выдачи ипотеки упали на 54,8%

Эксперты: максимальная доля ипотечных сделок зафиксирована в Краснодаре, минимальная — в Москве

Средний срок займов в ипотечном кредитовании стремительно растет

Снижение ставки по ипотеке вслед за ключевой и возможность уменьшить ежемесячный платеж — что это дает заемщику: мнения экспертов