Эксперт: «банковское рабство» наносит вред не только застройщикам, но и финансовому рынку, и потребителям
«Заоблачные ставки и свернувшаяся льготная ипотека загнали застройщиков в угол», — пишет на портале Forbes генеральный директор ООО «ФСК Девелопмент» (входит в ГК ФСК) Дмитрий Трубников. Хочешь достроить дом — плати больше банкам, не можешь — возвращай деньги. Поменять финансовую организацию нельзя — закон не позволяет перевести счета эскроу.
Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори
Дорогие деньги
Представитель руководства одной из крупнейших российских девелоперских групп (5-е место в ТОП застройщиков РФ) привел в своей статье следующий пример.
Компания собирается реализовать проект на 30 млрд руб., но, зайдя в банк за бридж-кредитом в размере 2 млрд руб. — 3 млрд руб. на покупку земельного участка, она окажется привязанной к этому кредитору на ближайшие 10—15 лет.
Перейти к другому невозможно, ведь все счета эскроу останутся в старом банке, а значит, новый кредитор сможет предложить лишь запредельно высокую ставку: 23% — 25% вместо текущих 10% — 12%.
В прошлом году себестоимость строительства выросла на 18%, после этого 95% застройщиков перестали вписываться в изначальную смету. Поэтому они вынуждены просить дополнительные лимиты, но никогда точно не знают, насколько дороже деньги окажутся в этот раз.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
Так, в конце 2024 года банки фактически перестали выдавать строительным компаниям проектное финансирование и начали требовать плюс 7% — 10% к ключевой ставке ЦБ. Эта ситуация продлилась до февраля, но и сегодня дополнительные комиссии еще могут составлять 4,5% — 6,5%.
Что даст смена банка
Единственный аргумент застройщика, который просит сохранить или снизить ставки, звучит так: «Пожалуйста». Это не похоже на партнерский разговор, а уйти в другой банк, где условия лучше, невозможно. То есть этот абсолютно рыночный механизм работает во всех отраслях, только не в девелопменте.
Идут разговоры о том, что вариант перехода может появиться, но это отразится на стоимости кредита.
Фото: cdn.fsk.ru
«Вряд ли они станут дороже, — предположил Дмитрий Трубников (на фото), добавив: — Хотя даже если и так, у нас появится выбор, а платить за опцию или нет, каждый решит сам. Сегодня же такой возможности нет».
Зачем это потребителям
Изначально проектное финансирование задумывалось как механизм, который гарантирует дольщику, что стройка не остановится.
На практике же чрезмерные требования со стороны кредиторов порой замедляют движение средств, создают риски задержек проектов, финансовые показатели которых оставляют желать лучшего.
Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори
Если у девелопера появится право сменить банк, дольщик не пострадает. Для этого достаточно прописать в ДДУ согласие на автоматическое открытие нового счета и перевод средств при смене кредитной организации.
Создание такого механизма — реальный шаг к повышению доступности жилья, и в этом смысле интересы застройщика и потребителя полностью совпадают, аргументирует Дмитрий Трубников.
В чем интерес банков
Право девелопера на смену банка — не только вопрос справедливости, но и стимул для развития конкурентной среды в финансовом секторе.
Сегодня основная часть рынка сосредоточена в руках «большой тройки» — Сбера, ВТБ и ДОМ.РФ. Остальные игроки могут увеличивать свою долю только за счет новых проектов, но сегодня для этого явно не лучшее время.
Изображение сгенерировано нейросетью neuro-holst.ru
Механизмы смены кредитора давно существуют в большинстве отраслей, и банкам они выгодны. Работа на тех же принципах с девелоперами даст финансистам возможность выстраивать устойчивые, партнерские отношения не за счет диктата, а благодаря прозрачной и предсказуемой политике.
О проблемах «банковского рабства» девелоперы говорят не первый год. Но если в «тучные времена» речь шла в основном о прибыльности конкретных проектов, то сегодня, в условиях высоких ставок, это уже вопрос стабильности отрасли.
«Поэтому всем участникам рынка имеет смысл работать над его решением», — резюмировал Дмитрий Трубников.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Проектное финансирование для застройщиков подорожало в 1,5 раза
Никита Стасишин: рентабельность российских девелоперов будет снижаться
Эксперт: девелоперы испытывают трудности из-за падения спроса, но риски массовых дефолтов невелики
Чем может обернуться антирекорд по количеству новых строящихся МКД
Эксперты: субсидирование проектного финансирования способно оживить рынок
59% застройщиков ожидают ухудшения ситуации на рынке строящегося жилья
Арифметика льготной ипотеки: либо госсубсидии, либо банковские комиссии
Плюсы и минусы отмены банковских комиссий при выдаче льготной ипотеки: мнения экспертов
Отрасль на пределе. Что показал I квартал 2025 года на рынке жилья: мнения аналитиков
