Директор отдела продаж земли и девелоперских проектов Nikoliers Антон Орлов проанализировал актуальные способы финансирования жилищного строительства.

Переход в 2019 году на проектное финансирование строительства, отмечает Антон Орлов (на фото ниже), привел к сокращению количества девелоперов, консолидации рынка и «выходу на арену» крупных региональных и федеральных игроков.

Фото: www.nikoliers.ru

Эскроу-счета способствовали максимальной прозрачности и предсказуемости процесса финансирования жилых проектов, распределив риски между участниками рынка. Стабильное банковское кредитование избавило застройщиков от зависимости, связанной с поступлением средств дольщиков.

Основная трудность для большинства компаний, по мнению эксперта, — это займы на покупку участков, разработку исходно-разрешительной документации и прохождение экспертиз.

Фото www.1000dosok.ru

«Существует несколько способов решения проблемы: самый простой — найти участок с утвержденным проектом планировки территории и разрешением на строительство, чтобы получить проектное финансирование, расплатиться за землю и приступить к реализации проекта», — утверждает Орлов.

Для покупки участка «в поле» без документации или только с утвержденным проектом планировки территории действует бридж-кредит.

Фото: www.bn.ru

Это заем под достаточно высокий процент и на небольшой срок, объясняет аналитик. Застройщики, как правило, берут его на покрытие расходов в ожидании основного финансирования.

Но с 2022 года бридж-кредитование усложнилось: оно подорожало, а финансовые модели застройщиков стали вызывать вопросы у банков.

Поэтому такой заем, делает вывод специалист, берется в основном для приобретения наиболее перспективных участков в уникальных локациях или покрытия только части стоимости земли. Для рядовых проектов девелоперы ищут альтернативные схемы финансирования строительства.

Один из самых распространенных вариантов покупки участка — рассрочка. Другие владельцы участков предпочитают квадратные метры живым деньгам. Например, ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) заключает соглашение с владельцами земли и рассчитывается квартирами, которые передает партнеру на реализацию.

Все больше застройщиков стали прибегать к размещению облигаций — это, по мнению аналитика, более гибкий и быстрый инструмент для решения любых задач бизнеса. Так, в марте 2023 года GloraX (115-е место в ТОП застройщиков РФ) заявил о втором размещении биржевых облигаций, а холдинг Setl Group (5-е место в ТОП застройщиков РФ) увеличил объем облигаций до 5,5 млрд руб.

Фото: www.daytradingschool.ru

Еще один способ — использование закрытого паевого инвестиционного фонда (ЗПИФ), который позволяет девелоперу снизить долговую нагрузку и реинвестировать полученный доход, поскольку такой фонд не является юрлицом и не платит налог на прибыль.

При подобном варианте затраты на покупку земли и получение разрешительной документации финансируется из средств ЗПИФ, а пайщики получают дивиденды после ввода объекта в эксплуатацию и раскрытия эскроу-счета.

Этот механизм уже используют ГК Самолет, ПИК (1-е место в ТОП застройщиков РФ), ГК ФСК (6-е место), MR Group (12-е место) и ряд других компаний для экспериментов с розничным финансированием, оптимизации налогообложения.

Фото: www.i.kapital.kz

Пока два механизма предпроектного финансирования развиваются параллельно, поясняет Антон Орлов, их доля на рынке напрямую зависит от экономической ситуации и показателя ключевой ставки.

«Снижение ставки, — уточняет эксперт, — сделает бридж-кредит доступнее, повышение покупательского спроса смягчит требования банков, и застройщики станут активнее обращаться за кредитными деньгами».

Сейчас же, при развитии тенденции ставки к повышению, девелоперы продолжают искать иные инструменты покрытия расходов на ранних этапах строительства.

Дополнительные публикации по теме:

ЦБ вновь решил не менять перечень банков, уполномоченных для открытия счетов эскроу (список)

ЦБ: динамика проектного финансирования в IV квартале 2022 года показала рост

Как расширят перечень земельных участков, которые не могут быть предметом аукциона

Землю под строительство в 20 регионах передаст инвесторам ДОМ.РФ

Эксперты: частные инвестиции простимулируют участников рынка активнее пользоваться механизмом КРТ

Основной причиной стало ожидание продолжительного удержания высокой ключевой ставки, сообщили «Ведомости».

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Как следует из приложения к поправкам в закон о бюджете на 2024—2026 годы, внесенным ведомством, Минфин рассчитывает на выделение госкорпорации ДОМ.РФ как оператору льготных программ дополнительной субсидии в размере 113 млрд руб. на обе программы: 66 млрд руб. на «Семейную ипотеку» и 47 млрд руб. — на льготную. В текущей версии бюджета совокупные расходы на эти программы запланированы в размере 453,8 млрд руб. (223,8 млрд руб. и 230 млрд руб. соответственно).

В случае принятия поправок, считает издание, совокупные затраты на две программы превысят аналогичные расходы за 2023 год почти в четыре раза (150 млрд руб. в 2023-м: 73,2 млрд руб. на льготную ипотеку и 77,7 млрд руб. — на семейную). По этому поводу «Ведомости» направили запросы в Минфин и ДОМ.РФ.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Начиная с 2022 года, по данным ДОМ.РФ, значительно ускорились темпы выдачи льготной и семейной ипотек (суммарно 2,1 трлн руб. в 2022-м, в 2021 г. — 1,6 трлн руб.). Несмотря на увеличение Банком России ключевой ставки с 7,5% до 16% во втором полугодии минувшего года, эта тенденция продолжилась. В 2023 году сумма кредитования по льготным программам составила уже 4,2 трлн руб.

После объявления о завершении льготной программы 1 июля спрос существенно возрос: за январь — май текущего года в целом было выдано кредитов на сумму более 1,1 трлн руб. (в мае — 314 млрд руб., апреле — 281,6 млрд руб.).

Расходы федерального бюджета по льготным ипотечным программам формируются за счет субсидий ДОМ.РФ, который возмещает банкам недополученные доходы по жилищным кредитам со сниженной ставкой (8% по льготной и до 6% — по семейной). Субсидия банкам рассчитывается как разница между ключевой ставкой (16%), увеличенной на 3 п. п., и ставкой по программе. Таким образом, максимальная сумма возмещения по льготной ипотеке составляет 11%, по семейной — 13%.

Лидеры по выдаче жилищных кредитов по двум льготным программам — Сбербанк (совокупно более 5 трлн руб.), ВТБ (около 2 трлн руб.) и Альфа-Банк (535 млрд руб.).

Фото: t.me/acraratingagency

Старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова (на фото) полагает, что «увеличение расходов бюджета на ипотечные программы связано, скорее всего, с ожиданиями властей относительно уровня ключевой ставки». Изначально рынок исходил из того, что снижение ставки начнется раньше, однако сейчас аналитики настроены более скептично, пояснила она.

В текущем году, прогнозирует эксперт, вероятное увеличение расходов бюджета из-за ожидаемого роста ключевой ставки «будет нивелировано меньшим объемом льготных выдач во втором полугодии из-за сохранения высоких цен на жилье, ужесточения условий в рамках действующих программ под льготную ставку и действия регуляторных ограничений».

Фото: vk.com

С коллегой согласен заместитель генерального директора Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКП) Олег Солнцев (на фото). По его словам, Минфин вынужден выплачивать все большие суммы субсидий на компенсацию разницы между рыночной ипотекой и льготной из-за повышенной ставки, это требует значительных ресурсов.

«В сентябре 2023 года, когда были подготовлены проектировки бюджета на 2024—2026 годы, — напомнил эксперт, — ключевая ставка составляла 13%».

Он уверен, что во втором полугодии неизбежно произойдет снижение объема выдач, в том числе из-за прекращения льготной ипотеки. Однако, подчеркнул аналитик, оно несильно повлияет на ситуацию с расходами, поскольку бюджет будет продолжать платить субсидии по действующим кредитам до самого их погашения.

Фото: vk.com

Младший директор по банковским рейтингам «Эксперт РА» Анатолий Перфильев (на фото) добавил, что рост бюджетных затрат на льготную и семейную ипотеки может быть связан и с увеличением спроса на данные программы, и исчерпанием текущего объема выделенных средств.

«Несмотря на высокие цены на недвижимость и поднявшиеся процентные ставки, граждане готовы покупать жилье в ипотеку, — сказал специалист, — поскольку для некоторых квартирный вопрос стоит особо остро».

Ситуацию с ипотекой, по мнению Перфильева, также обостряют слабая вероятность снижения цен на недвижимость и неопределенность дальнейшей денежно-кредитной политики ЦБ.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: доступным жилье делает не дешевая ипотека, а низкие цены

В Госдуме надеются на повышение доступности жилья после отмены льготной ипотеки на новостройки

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

В Сбере не ожидают снижения цен на жилье в России

Вслед за ВТБ ставки по рыночной ипотеке повысил Сбер

Эксперты: в мае спрос на льготную ипотеку вырос, а выдача снизилась

ЦБ: долги по ипотеке достигли рекордного объема за последние пять лет, есть ли риск «ипотечного пузыря»

Эксперты: спрос на «Семейную ипотеку» удвоился

Эксперты: завершение льготной ипотеки — это хорошая новость для российской экономик

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 82% (графики)

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье