Как за последний год изменился рынок недвижимости, как он зависит от банковского сектора, ипотечных ставок и спроса? Своим мнением о ряде тенденций российского рынка жилой недвижимости в интервью экономисту Мае Нелюбиной поделился генеральный директор ЦИАН Дмитрий Григорьев.

Фото: www.tsargrad.tv

Как рынок недвижимости изменился за последний год

Говоря о ситуации на рынке недвижимости в целом, эксперт отметил, что количество сделок в целом по России сократилось за год на 16%, а в Москве — на 19%.

«С одной стороны, динамика отрицательная, с другой — прогнозы, дававшиеся в начале года, были хуже», — уточнил Дмитрий Григорьев (на фото).

Фото: www.cian.ru 

Среди положительных факторов, оказавших влияние на развитие рынка недвижимости, он назвал поддержку государства, которая ощутимо помогла рынку в трудный момент.

Благодаря государственной поддержке, считает специалист, «застройщики ощущают себя лучше, чем прогнозировалось весной 2022 года. Минувший год они закрыли чуть хуже, чем 2021-й. Многие пересмотрели планы продаж и цены на отдельные лоты. В 2023 году результат, — прогнозирует специалист, — будет сопоставим. Во всяком случае, не хуже и даже чуть лучше».

Фото: www.t.me/mkhusnullin

В числе негативных моментов, влиявших на рынок, руководитель ЦИАН называет мобилизацию, которая так или иначе отразилась на спросе (среднее падение за год составило 20%).

Несмотря на существующую определенную зависимость от импортных материалов, застройщики достаточно быстро перестроили логистику и каналы снабжения, обеспечив альтернативные поставки, поэтому в целом подорожание строительства относительно небольшое, пояснил Григорьев.

Кроме того, в России сохранился значительный потенциал для развития рынка — главным образом за счет существенной доли старого фонда и того, что многие россияне пока еще не владеют жильем.

Начало 2023 года показало, что рост предложения продолжается, но постепенно выходит на плато.

Как будет вести себя рынок жилья с точки зрения спроса

Отмечая общую цикличность рынка, эксперт считает, что в ближайшие два года не стоит ожидать резких всплесков ни в спросе, ни в предложении. По сравнению с 2022-м спрос будет немного выше. При этом предложение стабилизируется за счет постепенного снижения ввода новостроек.

«Застройщики видят, что спрос падает, поэтому новые объекты будут вводиться не так часто, — говорит Дмитрий Григорьев. — Аномального роста предложения на вторичном рынке тоже ожидать не приходится, так как цены особо расти не будут. Напомню, что цены на первичном и вторичном рынках очень взаимосвязаны, да еще и срок экспозиции вырос».

Фото: www.versiya.info

Исходя из того, что в последние 30 лет цены росли довольно стабильно, специалист считает, что ожидать их падения не приходится, потому что значительная часть сделок происходит на первичном рынке, а там все строится по эскроу-контрактам, в которых зафиксированы определенные параметры строительства.

Поэтому наиболее вероятно, что цены будут подрастать.

Фото: www.stroikyufy.ru

О зависимости рынка от банковского сектора и ипотечных ставок

«Рынок новостроек очень зависим от ипотечного сектора, — констатирует Дмитрий Григорьев. — Конец февраля 2022 года обозначился резким ростом ключевой ставки, а вслед за ней поднялись и ипотечные ставки — до 20% и больше».

«Естественно, рынок новостроек встал, поскольку около 70% сделок происходит с привлечением ипотеки, — пояснил специалист. — К тому же и застройщики взяли паузу, чтобы понять, как им работать дальше и по каким ценам продавать квартиры в связи с падением рубля».

Фото: www.vita-property.ru

Но сравнение 2022 года с 2021-м, по мнению аналитика, не совсем объективно.

«Ведь 2021-й был аномально хорошим, так как его активно "драйвили" льготные ипотечные программы. В результате оказывается, что сокращение количества сделок на 16% — это вовсе не так плохо», — резюмирует руководитель ЦИАН.

Фото: www.engcad.ru

Велика зависимость рынка недвижимости и от банковского сектора: 70% сделок проходит с ипотекой. При этом большое влияние оказывают такие движущие факторы, как семейная ипотека, ипотека для IT-специалистов и другие госпрограммы совместно с банками.

Дмитрий Григорьев приводит пример появления околонулевой ипотеки весной прошлого года.

Фото: www.newnevsky.ru

«Смысл ее понятен: если ты берешь квартиру по такой программе, стоимость будет выше на 15%—20%, — объясняет специалист, добавив: —  Вот вам и зависимость. Но есть и плюсы для покупателей: например, первоначальный взнос может быть совсем маленьким или сам ипотечный платеж будет небольшим (правда, платить в итоге придется дольше)».

Скорость реакции рынка на изменение ипотечных ставок практически моментальная: обычно уже в течение пары недель перестраиваются процессы и цены. Цифровизация, наличие отличных аналитических инструментов у многих застройщиков помогает быстро и правильно корректировать цены, подключать маркетинг и запускать различные акции.

Фото: www.profitrealestate.ru

О рисках инвестирования в зарубежную недвижимость

В последнее время появилась тенденция инвестирования в недвижимость за рубежом, которая представляет определенный интерес.

«Мы никогда не исключали работу с зарубежной недвижимостью и регулярно возвращаемся к этой возможности, — отмечает специалист. — Но в настоящий момент российский рынок настолько велик и имеет такой большой потенциал, что пока его хватает. Очевидно, что для роста спроса на зарубежную недвижимость был катализатор, но пока непонятно, как все будет развиваться дальше».

Фото: www.kredit-on.ru

Свою позицию Дмитрий Григорьев объясняет наличием определенных плюсов и минусов: например, в Турции за прошлый год прошло порядка 14–16 тыс. сделок с участием россиян, а в Дубае — около 90 тыс. сделок с нерезидентами (доля россиян неизвестна).

«Минусы здесь очевидны: все это количество сделок мы недополучили на российском рынке, — сетует гендиректор ЦИАН, — но у людей, покупающих зарубежную недвижимость, нет гарантий, что не появятся ограничения с точки зрения санкций. Нет и гарантий, что в Турции или Дубае в следующем году не введут какие-то новые правила. Этот риск нельзя снять полностью, и каждый должен сам оценивать, насколько он существенный».

Другие публикации по теме:

Эксперты: без околонулевой ипотеки покупатели переплачивают 10% к стоимости жилья

Эксперты: увеличение ввода массовых новостроек в 2023 году составит 8%

Эксперты: цены на новостройки в России возвращаются к ноябрьскому уровню

Порталу объявлений Avito отказано в праве купить сервис поиска жилья ЦИАН

ЦИАН и «Этажи» по-разному оценили стоимость «квадрата» и динамику роста цен на новостройки в крупных городах России

ЦИАН: семь из десяти крупнейших застройщиков в кризис увеличили цены на столичное жилье

ЦИАН: Чем слабее рубль — тем больше россиян хотят вложиться в столичное жилье

После отмены массовой льготной ипотеки число запросов от покупателей столичных новостроек сократилось на 26%. Снизилась востребованность студий и «однушек» (40% против 70% в сделках II квартала). Доля двух и трехкомнатных лотов выросла с 30% до 60%, подсчитали специалисты ИНКОМ-Недвижимость.

Фото:© glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Поскольку кредитование с использованием рыночной ипотеки дорого, многие покупатели нацелены на программы рассрочки платежей с перспективным переходом на ипотеку, а часть из них переориентируются на новостройки Подмосковья с существенно более низкими ценами.

По статистике ИНКОМ-Недвижимость, в III квартале количество запросов на рынке новостроек Московского региона снизилось на 19% по сравнению с показателем аналогичного периода 2023 года.

При сравнении спроса в текущем году можно обнаружить схожесть I и III кварталов, а перед 1 июля, в преддверии закрытия основной льготной программы, наблюдался повышенный интерес к новостройкам, отметил директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

«Число заявок от покупателей во II квартале был выше на четверть, чем I квартале, <…> в III квартале запросов стало меньше на 26%, — уточнил эксперт и добавил: — "Семейная ипотека" не в состоянии "вывезти" рынок, но застройщики предлагают разные способы приобретения квартир — все они в совокупности удерживают сегмент новостроек от падения в сделках».

По наблюдениям специалистов ИНКОМ-Недвижимость, сегодня оформление беспроцентной рассрочки платежа до 12 месяцев является ключевым инструментом продаж для застройщиков в плане привлечения клиентов. Он же стал приоритетным для многих покупателей — чтобы не оплачивать чрезмерно дорогую ипотеку, а в перспективе, из расчета на снижение ключевой ставки ЦБ во втором полугодии 2025 года, взять жилищный кредит с приемлемой ставкой.

«Поскольку цены на новостройки в Москве не снижаются, спрос смещается в сторону Подмосковья, где стоимость жилья ниже, и можно взять небольшой ипотечный кредит», — отмечает Валерий Кочетков. Он полагает, что тренд на перераспределение спроса в сторону областных новостроек будет наблюдаться и в IV квартале текущего года.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в сентябре в «старой» Москве хорошо продавались лоты всех форматов — от студий до четырехкомнатных квартир

В течение ближайшего года эксперты ожидают снижения цен на недвижимость на 5% — 10%

Эксперты: цены на новостройки Москвы снизились только в классе «комфорт»

Эксперты рассказали о падении спроса и цен на столичном рынке жилья

Эксперты: после отмены льготной ипотеки в Московском регионе лучше всего держится рынок новостроек ТиНАО

Эксперты: спрос на новостройки бизнес-класса в столице сократился на 20,8% за квартал и на треть за год

Эксперты подсчитали, в каких районах столицы в сентябре снизились цены на новостройки

Эксперты: в III квартале спрос в новостройках «старой» Москвы поддерживали «Семейная ипотека» и скидки от застройщиков

Эксперты: интерес к малогабаритным квартирам у жителей столицы не снижается

Эксперты определили заметное снижение темпов роста цен на новостройки