Эксперт: квази-льготная ипотека довела рынок недвижимости до «эффекта Мерседеса»

18 февраля 2025 18:25

Эксперт: квази-льготная ипотека довела рынок недвижимости до «эффекта Мерседеса»

С 2025 года в России заработал ипотечный стандарт, призванный ограничить выдачи высокорисковых кредитов. Что он может изменить и кому принесет больше плюсов — об этом в интервью NEWS.ru рассказала вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости (МАИН) Ирина Радченко.

Фото: mercedes-benz.com

Ирина Радченко предложила вспомнить, как все началось. В апреле 2020 года для поддержки строительной отрасли Правительство РФ запустило льготную ипотеку под 6,5%.

Ключевая ставка ЦБ в то время составляла 4,25%, то есть государство, по словам эксперта, на этом еще и зарабатывало. Поскольку рыночные ставки составляли 8%, народ бросился покупать жилье в новостройках, а девелоперы — увеличивать объемы строительства.

Практически сразу же аналитики стали говорить, что пора прекращать «раздачу бесплатных коврижек», однако определенные силы в Госдуме всячески этому препятствовали.

Фото: © Craig Robinson / PanterMedia / Фотобанк Лори

Ипотека — жесткий механизм, и если им неправильно управлять, то, как отметила вице-президент МАИН, это может привести к трагическим последствиям. Ипотечный бум в США стал причиной мирового кризиса в 2008 году, но, судя по всему, этот опыт российских чиновников ничему не научил.

«Ипотека у нас раздавалась бездумно. В прошлом году Счетная палата выявила человека, который взял 27 льготных кредитов!», — привела пример Ирина Радченко.

А за непродуманные решения властей, добавила она, приходится расплачиваться всему населению, поскольку государство вынуждено печатать миллиарды рублей для компенсации банкам выпадающих доходов.

Фото: © Alexandr Shevchenko / Фотобанк Лори

Кроме того, ситуация на рынке недвижимости вызвала «эффект Мерседеса». Это когда квартира в строящемся доме, которую купили в рамках льготной ипотеки по завышенной цене, переходя в разряд готового жилья, сразу теряет до 30% своей стоимости.

И что мы имеем? Диспропорция сохраняется до сих пор, цены на первичном рынке по-прежнему зашкаливают, хотя массовой ипотеки нет уже полгода, а выдача других льготных займов сократилась на 40%.

В результате при покупке квартиры в новостройке по «Семейной ипотеке» или другой субсидируемой программе человек уже переплачивает порядка 30%, потому Ирина Радченко (на фото ниже) назвала такие кредиты квази-льготными.

Фото из архива И. Радченко

Исправить сложившийся дисбаланс должен новый ипотечный стандарт.

Теперь «схематозов», по меткому определению председателя ЦБ Эльвиры Набиуллиной, станет меньше. «Тем не менее гарантировать, что маркетологи девелоперов и банков не придумают еще какой-нибудь трюк, нельзя», — полагает она.

А вот в то, что цены на новостройки могут как-то существенно снизиться, Ирина Радченко не очень верит.

Когда принимается решение о проектном финансировании, пояснила она, застройщики берут кредит с учетом определенной стоимости 1 кв. м, заложенной в модели банка. Поэтому кредитное учреждение абсолютно не заинтересовано в снижении этой цифры — иначе придется делать переоценку всего залогового имущества.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Так что цены, даже при падающем спросе и вопреки законам рынка, скорее всего, понемногу продолжат расти. В такой ситуации девелоперам не остается ничего другого, кроме как сокращать предложение и откладывать запуск новых проектов.

В прошлом году они начали это делать. Было выдано на треть меньше новых разрешений на строительство. Уже в 2026—2027 годах это приведет к просадке ввода новых «квадратов».

Фото: duma.gov.ru

Выходы из ситуации есть. Например, председатель Комиссии Госдумы РФ по обеспечению жилищных прав граждан Галина Хованская (на фото) ранее предлагала для поддержки отрасли и населения строить больше социального жилья.

Ирина Радченко в такой вариант также не верит. «У нас явный перекос в сторону зарабатывания денег, а не решения жилищной проблемы граждан», — считает эксперт.

К тому же существующий дисбаланс в концентрации строительных мощностей может вскоре стать угрозой национальному благополучию.

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

В большинстве городов России жилищный фонд долгие годы не обновляется. Многие региональные застройщики, которые строили хотя бы один-два дома в год, с введением счетов эскроу не вписались в рынок и разорились.

«Если не будет волевого решения, что мы равномерно развиваем всю страну, а не только столичные регионы, все так и будет продолжаться», — заключила Ирина Радченко.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: меры Минфина поддержат спрос, увеличат доходы застройщиков, но цены на жилье вырастут

Эксперт: на рынке новостроек ожидается спад предложений

Эксперты: банки и застройщики сохранили рискованные схемы ипотечного кредитования

ЦБ намерен установить повышенные риск-веса и резервы для «схемной» ипотеки

«Нас ждет большой застой»: как, по мнению экспертов, в 2025 году изменятся цены на квартиры и ставки по ипотеке

Эксперт объяснил, почему не получается одновременно поддерживать продавцов и покупателей квартир

Эксперты подсчитали, сколько за четыре года было выдано «лишней» льготной ипотеки

Эксперты: использование инструментов стимулирования спроса будет расширяться, а продажи — снижаться

Прогнозы экспертов о спросе и ценах на жилье в 2025 году

Эксперты: девелоперы скорректировали темпы вывода нового жилья на рынок

Печать

Госпрограммы Субсидирование ипотеки Цены Экспертное мнение Прогнозы

17 июня 2025 10:14

Стоимость аренды квартир вернулась к росту

Аналитики федерального портала МИР КВАРТИР исследовали цены аренды одно-, двух- и трехкомнатных квартир в 70 городах России, обнаружив подорожание в большинстве российских городов при сокращении предложения.

Фото: etalongroup.ru

В мае однокомнатные квартиры подорожали в 52 городах из 70, подешевели в 18. Наиболее заметно подняли плату за аренду в Севастополе (+9,7%), Астрахани (+8,1%), Сочи (+8%), Кирове (+7,1%) и Новокузнецке (+6,6%). Снизились ставки в Кургане (-9%), Белгороде (-8,9%), Владивостоке (-7,6%), Барнауле (-5,3%) и Уфе (-2,2%).

В Москве «однушки» чуть подешевели (-0,2%, до 55 668 руб./мес.), в Подмосковье — прибавили в цене (+4,3%, до 37 208 руб./мес.), в Санкт-Петербурге — рост незначительный (+1,9%, до 38 196 руб./мес.).

Средняя по всем 70 городам цена аренды увеличилась на 1,7%, до 26 450 руб./мес.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

«Двушки» в мае стали предлагаться дороже в 52 городах, дешевле — в 15, в трех ставки не изменились. Существенный рост стоимости аренды этого типа квартир отмечен в Астрахани (+10,5%), Калуге (+10,3%), Ярославле (+7,5%), Махачкале (+7,3%) и Севастополе (+7,3%). Подешевели объекты в Ленинградской области (-4,2%), Владивостоке (-4,2%), Мурманске (-2,9%), Тольятти (-2,9%) и Ульяновске (-2%).

В Москве аренда «двушек» не изменилась (66 872 руб./мес.), в области — поднялась на 4,2%, до 44 896 руб./мес., в Санкт-Петербурге прибавила 1,7%, до 48 632 руб./мес.

В целом по РФ средняя стоимость сдачи стала на 2% дороже (33 285 руб./мес.).

Аренда квартир в городах РФ

№	Город	1-комн., руб./мес.	Прирост за май	2-комн., руб./мес.	Прирост за май	3-комн, руб./мес.	Прирост за май
1	Москва	55 668	-0,2%	66 872	0,0%	82 978	-0,1%
2	Сочи	46 886	8,0%	60 505	5,7%	77 821	2,8%
3	Хабаровск	38 703	2,9%	46 128	2,1%	54 682	1,9%
4	Санкт-Петербург	38 196	1,9%	48 632	1,7%	62 533	2,6%
5	Московская область	37 208	4,3%	44 896	4,2%	57 466	6,0%
6	Чита	36 251	3,5%	41 752	0,0%	50 142	-1,7%
7	Якутск	35 893	1,1%	45 285	3,7%	55 000	4,8%
8	Калининград	33 770	4,6%	41 157	2,1%	48 371	0,5%
9	Симферополь	32 710	2,2%	40 427	2,1%	50 862	8,9%
10	Екатеринбург	32 459	1,8%	37 859	1,4%	49 526	2,7%
11	Казань	32 252	1,1%	43 022	0,6%	56 800	1,4%
12	Нижний Новгород	30 554	3,8%	37 248	3,1%	49 077	4,3%
13	Махачкала	30 292	4,9%	39 462	7,3%	48 065	11,2%
14	Иркутск	30 249	0,4%	36 599	1,0%	49 406	3,7%
15	Сургут	30 049	1,1%	35 923	1,8%	48 070	4,0%
16	Новосибирск	29 981	1,9%	37 819	2,1%	47 362	1,5%
17	Севастополь	29 452	9,7%	38 492	7,3%	55 797	15,8%
18	Тула	29 286	0,9%	36 111	5,0%	37 217	-5,7%
19	Улан-Удэ	28 605	-1,9%	34 743	-0,5%	43 454	3,0%
20	Владивосток	28 516	-7,6%	39 564	-4,2%	51 427	-3,2%
21	Грозный	27 451	0,6%	38 055	0,7%	49 773	7,2%
22	Ленинградская область	27 411	-1,0%	32 699	-4,2%	44 051	1,3%
23	Ростов-на-Дону	27 355	2,2%	34 686	3,1%	42 833	5,8%
24	Краснодар	27 263	3,7%	36 836	5,5%	51 658	8,9%
25	Мурманск	27 008	1,0%	32 498	-2,9%	41 243	-4,2%
26	Череповец	26 656	0,7%	32 869	1,3%	45 188	3,4%
27	Красноярск	26 559	-1,9%	36 105	-0,1%	43 901	-0,2%
28	Тюмень	26 466	1,2%	35 194	3,6%	47 318	4,3%
29	Астрахань	26 380	8,1%	35 693	10,5%	44 727	15,9%
30	Владикавказ	26 178	-1,0%	32 775	0,8%	39 083	3,1%
31	Курск	26 005	1,9%	32 723	2,9%	43 166	1,5%
32	Набережные Челны	25 925	-0,1%	31 207	-1,6%	43 341	0,8%
33	Пермь	25 897	-0,4%	33 343	0,6%	43 590	3,3%
34	Рязань	25 419	3,8%	29 984	-0,2%	33 529	-3,6%
35	Архангельск	25 184	-1,5%	29 560	1,2%	32 958	4,3%
36	Самара	25 098	-0,6%	32 118	1,6%	43 339	4,2%
37	Владимир	24 890	4,4%	29 351	3,1%	39 060	2,5%
38	Тверь	24 855	-0,1%	29 693	1,2%	44 224	15,0%
39	Челябинск	24 747	0,8%	31 448	2,8%	41 726	2,6%
40	Новокузнецк	24 528	6,6%	28 250	1,7%	38 709	9,5%
41	Томск	24 371	1,6%	33 121	2,7%	41 841	1,6%
42	Ставрополь	23 869	6,5%	29 358	2,2%	37 662	4,9%
43	Ижевск	23 676	0,1%	29 280	0,0%	36 440	2,4%
44	Волгоград	23 191	1,2%	29 456	3,9%	36 561	0,2%
45	Уфа	22 984	-2,2%	31 134	0,6%	40 072	1,1%
46	Воронеж	22 928	4,9%	29867	6,0%	40 218	5,3%
47	Кемерово	22 635	1,5%	30 342	2,2%	36 561	4,8%
48	Омск	22 625	0,9%	29 165	1,8%	36 408	4,0%
49	Липецк	22 536	4,1%	29 543	3,2%	36 903	-0,4%
50	Тольятти	22 469	3,9%	27 586	-2,9%	37 708	6,8%
51	Иваново	22 373	6,5%	23 409	-1,8%	37 117	7,8%
52	Барнаул	22 317	-5,3%	31 064	1,5%	38 821	-4,3%
53	Киров	22 239	7,1%	25 461	-1,6%	32 888	3,5%
54	Ярославль	22 212	3,7%	29 370	7,5%	43 554	11,6%
55	Саратов	22 050	5,8%	29 814	6,6%	36 966	8,1%
56	Оренбург	22 005	1,7%	27 067	4,7%	36 062	7,2%
57	Вологда	21 986	0,9%	28 570	3,1%	34 499	-3,2%
58	Калуга	21 979	5,2%	29 875	10,3%	41 766	10,6%
59	Чебоксары	21 975	-1,5%	28 885	2,0%	32 349	1,0%
60	Смоленск	21 611	-1,5%	28 937	6,3%	34 529	2,6%
61	Магнитогорск	20 574	2,3%	26 502	-1,5%	35 884	6,6%
62	Нижний Тагил	20 553	6,2%	25 048	0,9%	37 345	5,9%
63	Ульяновск	20 289	0,2%	26 231	-2,0%	34 657	5,6%
64	Курган	19 659	-9,0%	26 333	-1,0%	31 588	-7,0%
65	Брянск	19 088	0,7%	20 244	-0,7%	25 955	-1,4%
66	Волжский	18 784	3,3%	23 603	4,8%	37 617	9,1%
67	Орел	18 535	0,9%	24 421	1,6%	29 575	-11,9%
68	Саранск	18 397	2,6%	22 819	0,8%	26 259	7,0%
69	Пенза	18 011	-1,4%	22 930	-1,1%	27 411	-5,8%
70	Белгород	17 340	-8,9%	22 939	0,3%	29 653	1,9%
	Среднее	26 450	1,7%	33 285	2,0%	42 776	3,4%

Источник: МИР КВАРТИР

Увеличение ставки за аренду 3-комнатной квартиры зафиксировано в 56 городах, снижение — в 14. Самый большой прирост эксперты обнаружили в Астрахани (+15,9%), Севастополе (+15,8%), Твери (+15%), Ярославле (+11,6%) и Махачкале (+11,2%). Сокращение отмечено в Орле (-11,9%), Кургане (-7%), Пензе (-5,8%), Туле (-5,7%) и Барнауле (-4,3%).

В Москве аренда «трешек» незначительно подешевела — на 0,1%, до 82 978 руб./мес., в Московской области прибавила 6%, до 57 466 руб./мес., в Северной столице — до 62 533 руб./мес. (+2,6%).

Среднее увеличение стоимости аренды «трешек» по всем исследованным городам составило 3,4%, до 42 776 руб./мес.

Фото: mirkvartir.ru

Генеральный директор федерального портала МИР КВАРТИР Павел Луценко (на фото) пояснил, что после периода падения на рынке съемного жилья начался рост арендных ставок, восстановивший утраченные за май позиции до уровня апрельских.

«Предложение вновь начало сокращаться: за месяц однокомнатных квартир было выставлено меньше на 44%, двухкомнатных — на 36%, трехкомнатных — на 28%», — уточнил руководитель компании.

Он предположил, что в этом году арендаторы не стали дожидаться горячего сезона, который начинается в августе, и решили найти жилье, пока цены еще умеренные.

«Вероятно, к концу лета ставки восстановятся до значений осени прошлого года», — прогнозирует эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Экономический потенциал арендного жилья в стране еще до конца не раскрыт

Стоимость «квадрата» растет, цена лота падает: ситуация на рынке готового жилья

Аренда с правом выкупа: эксперты оценили перспективы нового инструмента продаж квартир

Какие города России лидируют по доходности инвестиций в недвижимость

Аренда жилья в России продолжает дешеветь

ЕРЗ-тренды 24 апреля в 10.00: «Аренда с правом выкупа — инструмент продажи готовых квартир»

Аренда квартир подешевела в большинстве городов России

Названы районы Москвы с резко подорожавшей в феврале арендой жилья

Опрос показал, что недвижимость привлекательна для инвестиций

За год аренда домов в России подорожала на 26%

Печать

Цены Арендное жилье Спрос Аналитика Экспертное мнение

Поиск

Новости

Стоимость аренды квартир вернулась к росту

Новогиреево обогнало другие районы Москвы по темпам снижения цен на новостройки

Количество ДДУ на рынке столичных новостроек за год снизилось более чем на треть

На рынке жилья Северной столицы начался традиционный сезонный спад

Кто хочет жить у моря: жители каких регионов чаще инвестируют в жилье на курортах

Динамика рынка готового жилья говорит о его стагнации

Цены на жилье в курортных городах России выросли

Наценки на перепродажу квартир в новостройках снижаются, но их владельцы свою прибыль уже получили

Несмотря на рост цен в предложении, в реальных сделках девелоперы все чаще идут на дисконт

В «старой» Москве увеличилась доля новостроек бизнес-класса

Снизится предложение — увеличатся цены. Вопрос, на сколько

В мае розничные продажи квартир и апартаментов в Петербургском регионе снизились на 9%

Немного выросли цены, слегка сократилось предложение: ситуация на рынке новостроек

В мае на рынке новостроек Московского региона усилились темпы падения продаж

Стоимость строящегося жилья на Дальнем Востоке продолжает расти

Лидером по росту цен на столичные новостройки в мае стал Зеленоградский округ

Спад активности на рынке готового жилья в мае усилился

С начала года новостройки класса «элит» больше всего подорожали в Тверском районе столицы

В Сочи темпы роста цен на жилье замедлились, Геленджик вышел в лидеры

Темпы роста цен на машино-места вдвое выше, чем на жилые новостройки Москвы

Эксперт: квази-льготная ипотека довела рынок недвижимости до «эффекта Мерседеса»

Стоимость аренды квартир вернулась к росту