Основные тренды и факторы устойчивости жилищного рынка в текущих условиях оценил председатель правления Банка ДОМ.РФ Артем Федорко на конференции РБК «Банки. Трансформация. Экономика. 3.0», сообщила пресс-служба кредитного учреждения.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Банкир подчеркнул, что признаков формирования «пузырей» на жилищном рынке сейчас нет. Несмотря на рекордную выдачу ипотечных кредитов в прошлом году (более 2 млн), этот спрос, по его мнению, не был спекулятивным.

Председатель правления Банка ДОМ.РФ сослался на совместное исследование госкорпорации и ВЦИОМ, согласно которому менее 10% людей берут ипотеку с инвестиционными и спекулятивными целями; 10% — 20% стараются для детей или близких родственников, но в основном (а это около 60% — 70%) граждане берут кредит для улучшения собственных жилищных условий.

Эксперт отметил существенный рост доли ипотеки на ИЖС. «В прошлом году ипотеки на ИЖС выдано около 15%. Годом ранее — менее 7%, — уточнил Артем Федорко (на фото ниже) и добавил: — Сейчас по результатам 1 квартала уже почти четверть всей выданной ипотеки — это кредиты на индивидуальные дома».

Специалист прогнозирует некоторое охлаждение ипотечного рынка в 2024 году: выдачи, по его словам, могут сократиться на 30% — 40%. Тем не менее он уверен в том, что высокий объем продаж текущих проектов и накопленная прибыль прошлого года позволят рынку пережить период сниженного спроса.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

«За I квартал начато строительство около 11 млн кв. м нового жилья. В целом в стройке сейчас находится около 108 млн кв. м, это рекордный объем для нашей страны, — подчеркнул глава банка и добавил: — Если в стабильных условиях степень распроданности жилья к уровню строительной готовности должна находиться на отметке 70%, то сейчас этот показатель составляет 80%. Это хороший задел и фактор устойчивости на период возможного охлаждения рынка для застройщиков».

Эксперт убежден, высокая дисциплина граждан в отношении к ипотечным кредитам, растущие доходы и низкая безработица позволят ипотеке и далее оставаться надежным сегментом банковского кредитования.

«В прошлом году доля ипотеки в ВВП составила 11%, это значительно меньше, чем во многих странах с развитой экономикой и даже в развивающихся странах. Нам есть куда расти, — подчеркнул Артем Федорко и резюмировал: — При этом мы видим, что в структуре задолженности населения ипотека стала занимать больше 50%. Это здоровая тенденция».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты ожидают рекорда по выдаче ипотеки перед завершением льгот

Эльвира Набиуллина: Рост цен на жилье опережает доходы граждан

Эксперты: средний доход заемщика в России по программе «Семейная ипотека» вырос почти на 80%

Эксперты фиксируют стагнацию на рынке новостроек

Эксперты: выдача ипотеки в I квартале 2024 года превзошла прогнозы

Эксперты: в 2024 году основные меры господдержки будут сохранены, но требования станут более жесткими

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц снизилось на 8% (графики)

Эксперты: выдача ипотеки на ИЖС к концу 2026 года увеличится в 13 раз

Эксперты: количество заявок на ипотеку с октября прошлого года упало почти на треть

Эксперты: снижение спроса на новостройки тормозит рост цен в России

Рынок ипотеки в феврале 2024 года: версия Frank RG

Эксперты: с какими доходами можно рассчитывать на льготную ипотеку в городе с миллионным населением

Эксперты: прошлый год стал рекордным по объему продаж квартир ипотечных должников

Регулятор подготовил доклад для общественных консультаций, посвященный критике льготных ипотечных программ от застройщиков с околонулевой ставкой. В нем ЦБ предлагает полностью устранить негативное влияние этих программ на рынок жилья в рамках финансового надзора за деятельностью банков, а также в законодательном порядке.  

В документе отражена позиция председателя Центробанка РФ Эльвиры Набиуллиной (на фото), которая в сентябре текущего года заявила о том, что ее тревожит маркетинговая политика застройщиков.

Эта политика, по словам главы Банка России, нацелена на привлечение покупателей с помощью предоставления дополнительных скидок к ставке ИЖК (вплоть до 0,01—0,1%), и тем самым фактически приводит к повышению самой цены продаваемого жилья.

Глава ЦБ пообещала тогда принять меры против подобной практики.

В вышеупомянутом докладе подробно прописаны риски, которые регулятор видит в околонулевых ипотечных ставках, а также меры, которые Эльвира Набиуллина в своем сентябрьском выступлении еще не конкретизировала.

Аналитики Банка России обращают внимание на то, что экстремально низкие ставки по программам льготной ипотеки с субсидией» от застройщика (далее — комиссия) достигаются за счет:

Фото: www.newnevsky.ru

1) завышения цены квартиры на величину комиссии (до 20—30%), которая выплачивается банку застройщиком для компенсации выпадающих доходов;

2) реинвестирования банком полученной от застройщика комиссии;

3) использования субсидируемой ставки от государства (такие продукты в большинстве случаев комбинируются с госпрограммами вроде «Льготной» по ставке до7% или «Семейной ипотеки» до 6%).

«Льготная ипотека от застройщика» рекламируется как выигрышная для заемщика, но, несмотря на кажущуюся на первый взгляд выгоду в виде снижения ежемесячных платежей, основной риск на себя берет заемщик из-за завышения цены приобретаемой недвижимости», — говорится в докладе.

Далее детализируются основные риски заемщика, банка и застройщика:

• если рыночные цены не вырастут на размер комиссии, то при необходимости продать квартиру заемщик может не только потерять первоначальный взнос, но еще и остаться перед банком в долгу, поскольку вырученных средств не хватит на погашение всей задолженности;

Фото: www.vedomosti.ru

• банки могут недооценивать процентные риски, считая, что заемщики будут погашать такие кредиты досрочно, как и классическую ипотеку; с учетом экстремально низких ставок заемщикам это невыгодно, и, скорее всего, ожидаемые сроки погашения увеличатся;

• в то же время банки могут переоценивать доходность реинвестирования комиссии на всем сроке кредита;

• кредитные риски банка увеличиваются в случае отсрочки выплаты застройщиком комиссии до момента сдачи дома (раскрытия счета эскроу);

• застройщики являются бенефициарами в среднесрочной перспективе, но они могут пострадать в дальнейшем, поскольку данная схема создает риски для остальных участников и может приводить к системным рискам.

Фото: www.cian.ru

Авторы доклада также обращают внимание на то, что практика предложения «околонулевых» ставок:

• увеличивает нагрузку на госбюджет «из-за необходимости субсидирования кредитов, выданных в рамках "льготной ипотеки от застройщика", в течение более длительного срока (в том числе в периоды возможного повышения ставок)»;

• искажает показатели состояния и динамики рынка, т.к. «коррекция цен на жилье после существенного роста в последние годы позволила бы повысить доступность жилья для граждан, но в результате действия программ цены на первичном рынке оказались завышены».

Фото: www.restate.ru

Прогнозные выводы, сделанный на основе этих тезисов, таковы:

• практика «льготной ипотеки от застройщика» увеличивает риски образования «пузыря» сначала за счет «технического» разгона цен на жилье, а затем и в случае схлопывания «пузыря»;

• с довольно высокой степенью вероятности возникнет спираль снижения цен, банки будут нести потери как по дефолтным ипотечным кредитам, так и по кредитам на проектное финансирование;

• наиболее чувствительные потери будут нести граждане: в случае реализации данного системного риска потребуется масштабная поддержка населения, застройщиков и банков, что в свою очередь приведет к дополнительному росту бюджетных расходов в условиях кризиса.

Фото: www.utmagazine.ru

Для устранения с рынка жилья «околунулевой ипотеки» как негативного фактора регулятор предлагает (пока в качестве вариантов) реализацию следующих мер:

• установить для таких кредитов (с поправкой на ставку субсидирования по госпрограммам) повышенных макропруденциальных надбавок, вплоть до 100%;

• ввести надбавки к ставке резервирования в отношении ипотечных продуктов, ставка по которым сильно ниже рыночной, эти надбавки должны будут прибавляться к стандартной ставке резерва по ссуде с первого дня ее выдачи;

• в законодательном порядке обязать банки при расчете полной стоимости кредита учитывать переплату за приобретаемое в «льготную ипотеку от застройщика» жилье (комиссию, получаемую банком от застройщика) и указывать эту информацию на первой странице кредитного договора.

Другие публикации по теме:

Российские банки поддерживают меры ЦБ по ужесточению требований к ипотеке с низким первоначальным взносом

Эльвира Набиуллина: Близкие к нулю ипотеки от застройщиков вводят в заблуждение заемщиков — будем принимать меры

ЦБ: время дешевых кредитов прошло, а риски ценовых «пузырей» на рынке жилья велики

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа

Эльвира Набиуллина: На фоне снижения ключевой ставки ЦБ ипотека становится все более доступной и востребованной у россиян

Эльвира Набиуллина: Никакого дефолта российской экономики не будет

ЦБ повысил надбавки к банковским коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые начнут выдавать с 1 августа