Что ждет рынок недвижимости и какие инструменты могут стать его новыми драйверами, рассказал РБК директор по развитию Est-a-Tet Роман Родионцев.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Эксперт отметил, что после завершения действия льготной ипотечной программы «Господдержка-2020» и пересмотра условий кредитования по «Семейной» и IT-ипотеке рынок входит в очередную фазу развития. И как это всегда бывает, для выработки новых стратегий потребуется определенный период.

Роман Родионцев (на фото ниже) не ожидает серьезного снижения цен. После внедрения проектного финансирования, девелоперы больше не могут серьезно демпинговать: им необходимо обслуживать кредит и придерживаться той финансовой модели, по которой он был выдан.

Свою роль играет и фактор себестоимости строительства, напрямую влияющий на конечную стоимость квартир.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Что необходимо учитывать при поиске новых инструментов:

• основной объем сделок совершается с помощью ипотечных продуктов, при этом большую зависимость показывают проекты стандарт- и комфорт-классов;

• при текущей ключевой ставке ЦБ ипотека теряет свою доступность, ее привлекательность сохраняется только в адресных льготных программах;

• если раньше все стремились попасть на московский рынок, то сегодня крупные застройщики активно двигаются в регионы.

Исходя из этого, Роман Родионцев предположил, что в ближайшие пять лет рынок недвижимости нестоличных территорий ждет качественный скачок.

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

Москва, по его мнению, также продолжит развиваться, но в направлении недвижимости классов «бизнес» и «премиум», где зависимость от ипотечных продуктов невысока.

Динамичный рост арендного рынка может стимулировать внедрение таких инструментов, как доходные дома и лизинг недвижимости. Для девелоперов и банков это может стать отдельным направлением бизнеса.

«На этом фоне ожидать, что жилье начнет дешеветь, бессмысленно», — убежден эксперт.

Он подчеркнул, что все перечисленные факторы (включая проектное финансирование) приведут к развитию жилищного рынка и городской инфраструктуры в целом по стране, и, как следствие, к росту средней стоимости 1 кв. м.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в Москве растет интерес к премиальным и элитным новостройкам

Эксперты: вместо ипотеки люди выбирают депозиты и аренду жилья

Эксперты назвали районы Москвы с заметно подорожавшими новостройками

Эксперты: стоит ли ожидать снижения цен на новостройки

Эксперты: в августе московские новостройки продолжили дорожать

Эксперты: в августе рост предложения новостроек не вызвал снижения цен

Эксперты: в августе в элитных новостройках столицы средняя цена 1 кв. м выросла сразу на 15%

Эксперты отметили рост цен на новостройки в крупнейших российских городах

ДОМ.РФ: в регионах запущено строительство более 2,4 млн кв. м жилья

Эксперты составили «тепловую карту» для выхода девелоперов в новые регионы

В прошлом году коэффициент доступности жилья (КДЖ) в России незначительно вырос. При этом за последние пять лет недвижимость подорожала весьма существенно. «Коммерсант» сопоставил ситуацию на российском рынке с мировыми трендами.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

По информации Института экономики города (ИЭГ), КДЖ в 2023-м достиг 3,7 — за столько лет домохозяйство из трех человек со среднедушевыми доходами может накопить на покупку квартиры площадью 54 кв. м при условии сбережения всего заработка. В 2022-м показатель оценивался в 3,9 года.

Значение до трех лет говорит о доступности жилья, от трех до четырех — покупка затруднена, от четырех до пяти — серьезно осложнена, более пяти — существенно недоступна.

Несмотря на незначительное улучшение КДЖ, ситуация на рынке недвижимости сейчас хуже, чем в докризисном 2019-м, когда семья могла накопить на квартиру за 3,2 года. Это значит, что в последние пять лет среднедушевой доход рос медленнее, чем стоимость жилья.

Коэффициент доступности жилья в России

Источники: ИЭГ, Росстат

По данным Росстата, в 2023 году медианный доход россиянина составлял 40,1 тыс. руб., среднедушевой — 53,1 тыс. руб. По сравнению с 2022-м этот показатель увеличился на 10%, а с 2019-м — на 52%.

В то же время стоимость жилья на первичном рынке за год выросла на 14,7%, а за пять лет — на 119%, до 140,3 тыс. руб. за 1 кв. м. На вторичном рынке «квадрат» в среднем стоил 97,4 тыс. руб. (+3,2% и +66,4% соответственно).

Динамика рынка жилья в Европе в 2023 году

Источник: EMF

В развитых странах доступность жилья еще ниже, чем в России. В Великобритании, например, по расчетам Аналитического центра ДОМ.РФ на основе данных Национальной статистической службы страны (ONS), с 1997 года КДЖ вырос с 3,6 до 8,1.

Средний заработок за это время увеличился в два раза, до £175 тыс., тогда как жилье подорожало примерно в пять раз, до £285 тыс.

В последние месяцы кредитные организации страны снижали ставки по ипотечным продуктам после того, как Банк Англии в августе уменьшил базовую ставку с 5,25% до 5%. При этом, как отметил главный экономист Nationwide Роберт Гарднер (на фото ниже), именно недорогие кредиты и стимулируют рост цен.

Фото: nationwidemediacentre.co.uk/resources/robert-gardner

В других европейских странах ситуация разная. Согласно отчету Hypostat, подготовленному Европейской ипотечной федерацией (EMF), в 2023 году заметнее всего недвижимость подорожала в трех государствах.

В Болгарии рост цен стал следствием увеличения объемов нового строительства. Это стимулировало покупателей чаще брать ипотеку, что в сочетании с инфляцией 8,6% привело к значительному изменению стоимости жилья.

В Греции дома и квартиры дорожали вслед за ростом спроса (+20% за прошлый год). Интерес формируют, в частности, иностранные инвесторы. В 2023-м зарубежные вложения в недвижимость здесь достигли рекордного уровня в €2,13 млрд (+7%).

В Литве рынок сегодня еще не восстановился после потрясений 2022 года, когда страна столкнулась с потоком релокантов после начала СВО.

В некоторых европейских государствах номинальные цены на жилье, напротив, снизились. Например, в Швеции, Люксембурге и Финляндии.

Фото: из архива В. Садыгова

В первых двух странах жизнь становится все дороже, что влияет на спрос и стоимость жилья, пояснил владелец агентства Nika Estate Виктор Садыгов (на фото).

Фото: intermark.ru

В Финляндии изменения происходят вследствие оттока россиян, полагает управляющий партнер Intermark Global Ирина Мошева (на фото).

Фото: из архива М. Буланова

В целом по Европе доступность жилья явно падает. Главной причиной, по словам управляющего партнера Tranio Михаила Буланова (на фото), стало ужесточение условий выдачи ипотеки.

Если раньше можно было получить кредит под 1% с первоначальным взносом 10%, то сейчас ставки выросли до 2% — 4%, а первый платеж доходит до 20% — 30%.

Фото: AREA

Рост ставок по ипотечным кредитам оказывает давление на инвестиционный рынок, снижая скорректированную на риск доходность недвижимости, добавила президент AREA Ирина Жарова-Райт (на фото).

В КНР ко второй половине 2024 года цены на новостройки снизились на 4,9% за год, следует из отчета Национального бюро статистики страны. Это произошло из-за падения спроса на строящееся жилье: в январе — июле объем продаж составил 541 млн кв. м, на 19% меньше, чем в 2023-м.

Кризис на рынке жилья Китая продолжается уже четвертый год, и он возник из-за неуверенности потенциальных покупателей в том, что девелоперы смогут достроить свои проекты.

Основания для этого есть. В январе суд Гонконга постановил ликвидировать крупнейшего китайского застройщика — компанию China Evergrande. Под угрозой банкротства находятся и некоторые другие китайские девелоперы.

Фото: © Кекяляйнен Андрей / Фотобанк Лори

Кризис на рынке недвижимости переживает Турция. В августе 2024 года количество сделок купли-продажи жилья по сравнению с аналогичным периодом 2023-го сократилось здесь на 48%.

В первую очередь на спрос давит недоступность ипотеки. Сегодня власти республики пытаются остановить гиперинфляцию в стране, и при ключевой ставке турецкого ЦБ в 50% кредиты на покупку жилья выдаются под 44% — 45% годовых.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, как растет доступность жилья

Эксперты выяснили, насколько доступным было жилье в 2023 году

Эксперты: какое жилье в мире можно купить по цене московской «двушки»

Эксперты назвали российские города с наиболее доступным жильем

Продажи недвижимости в Турции упали на 3,7%, но россияне не сдают лидирующих позиций

Эксперты: в мае спрос россиян на жилье в Турции вырос в 1,5 раза

Доступность жилья: как рассчитывать включенный в национальные цели показатель

Эксперты: доступность жилья — это ахиллесова пята рынка недвижимости

Эксперты: жилье в России становится все более недоступным, особенно в крупных городах

Эксперты: после 2008 года доступность жилья постоянно росла, а в последнее время она снизилась до уровня 2013-го

Показатели темпов ввода жилья в Китае снизились до пандемийных