Эксперт: в ведущих и развитых экономиках высоких ключевых ставок нет
О влиянии макроэкономики и государственного регулирования на рынок недвижимости, перспективах строительства в Петербургском регионе и судьбе банковских депозитов порталу «Недвижимость и строительство Петербурга» рассказал коммерческий директор девелоперской компании ГК ПСК Сергей Софронов.
Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори
Работать можно в любом сегменте рынка
За первую половину текущего года продажи в новостройках агломерации вернулись к показателям десятилетней давности. На масс-маркете, целиком зависевшем от господдержки, это отразилось сильнее, чем на проектах дорогого сегмента, но там сказывается конкуренция с депозитами.
Отвечая на вопрос о том, что сегодня интереснее девелоперам, Сергей Софронов (на фото ниже) отметил, что даже при ограниченном кредитовании вполне можно работать в любом из сегментов.
Фото: nsp.ru
«В первом полугодии проекты комфорт-класса в нашем портфеле чаще показывали лучшую динамику продаж по месяцам, чем остальные», — привел пример он.
Этого удалось достичь за счет более внимательной работы со спросом и с помощью таких спецпредложений, как траншевая ипотека, спецпрограммы с банками на длинные займы с уменьшенным платежом и рассрочки.
«Влияние господдержки, конечно, очень значительное, но говорить о полной зависимости от нее — преувеличение, — подчеркнул топ-менеджер и добавил: — Как и то, что дорогая недвижимость — "вещь в себе"».
Льготная ипотека в высокобюджетных сегментах, действительно, определяющей роли не играет, поскольку покупатели ищут и находят другие варианты финансирования. При этом конкуренция с депозитами и с иностранной недвижимостью, безусловно, присутствует.
Большее значение, по словам Сергея Софронова, имеют и общеэкономические процессы. Если в масс-маркете люди стремятся приобрести недвижимость исходя из финансовых возможностей, то на спрос в более высоких классах влияют макроэкономика и общий новостной фон.
Фото: © /Максим Мицун / Фотобанк Лори
При негативных колебаниях делового климата и ухудшении «самочувствия» бизнеса потенциальные покупатели делают паузу до прояснения ситуации.
В целом по рынку спрос в этом году от месяца к месяцу колеблется, но на дорогую недвижимость он только растет. Единственное, что его тормозит — недостаток предложения. В Санкт-Петербурге это основная проблема. За почти полтора года в городе было анонсировано всего три новых проекта.
Дефицит участков и длительные согласования — неотъемлемая специфика такого строительства. Когда предложение сокращается (-15% за шесть месяцев), то соответственно растут и цены. В некоторых лотах рынок уже тестирует психологический рубеж в 1 млн руб. за 1 кв. м.
Для строительства бизнес-класса участки есть, здесь ситуация проще. Например, ГК ПСК (9-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) приступила к строительству ЖК Ассамблея в историческом центре Васильевского острова и готовит еще один проект.
«Промежуточный итог по разным рыночным сегментам пока один: накапливается отложенный спрос, который будет удовлетворяться позже и за бóльшие деньги», — резюмировал Сергей Софронов.
Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»
После введения эскроу строительство фактически перешло под контроль банков
Так считают многие эксперты, но коммерческий директор ГК ПСК с этим не согласен. Кредитные организации, по его словам, продолжают отвечать за финансовый контроль, механизмы страхования рисков, но все остальное — как было у застройщиков, так и осталось. Вникать в процессы строительства и продаж банкам неинтересно, поскольку это непрофильный для них функционал.
Сергей Софронов полагает, что сегодня главная проблема отрасли — сокращение мер поддержки. Если девелоперам что-то еще и предложат, то, скорее, из категории нефинансовых инструментов. Базово же проблема спроса, по его мнению, решится только после возвращения доступных кредитов.
Санкт-Петербург и Ленинградская область придерживаются разных стратегий
В городе число проектов с каждым годом сокращается, в области — растет. Но дело здесь не в подходах, а в условиях.
«Если в городе не идет полномасштабный редевелопмент или реновация, строить много не получится, и цена свободных участков растет опережающими темпами», — пояснил эксперт.
Когда согласования длятся долго и динамика вывода новых проектов падает, экономика, безусловно, страдает: пока проект находится на рассмотрении, платежи по кредитам никто не отменяет.
Фото: земля.дом.рф
Ленинградская область имеет большой земельный банк, участки там недорогие, свободные и без обременений. Отсюда и интерес инвесторов.
Но остается вопрос в экономических перспективах таких проектов. Транспортная доступность в регионе оставляет желать лучшего, значительных центров занятости недостаточно, поэтому и спрос не очень велик.
Кроме того, здесь строят в основном недорогую недвижимость, а значит, в полном объеме присутствуют риски, связанные с доступностью ипотеки.
«С такими вводными мы пока не видим в области хороших для себя перспектив», — заметил Сергей Софронов.
Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори
Рано или поздно деньги граждан с депозитов должны хлынуть на рынок недвижимости
Топ-менеджер ГК ПСК ожидает, что это может случиться, когда ключевая ставка ЦБ упадет до 10% — 12%.
Сначала инвесторы задействуют средства, достаточные для покупки желаемого без ипотеки. Доля таких вкладов приличная, но это далеко не все.
Да и одной жилой недвижимостью дело не ограничится. Коммерческие помещения и апартаменты в ряде случаев окажутся в приоритете.
Далее на рынок выйдут меньшие суммы с вкладов в качестве первоначального взноса.
Фото: kulturologia.ru
Цены на фоне перетока средств за год могут вырасти на 7% — 10% (плюс к базовому инфляционному удорожанию). Это произойдет и за счет ускоренного вымывания с рынка менее дорогих вариантов.
Но в целом рассматривать вклады исключительно как ресурс для рынка недвижимости некорректно. Сергей Софронов убежден, что часть средств, и немалая, уйдет в другие сферы: на покупку дорогих потребительских товаров, в авторынок и т. д.
Можно, конечно, присмотреться к мировому опыту и глобальной практике, но в данном случае это не получится.
«В ведущих и развитых экономиках высоких ключевых ставок центральных банков нет», — напомнил девелопер.
Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.
Присоединяйтесь к нам!
Другие публикации по теме:
Рынок новостроек Санкт Петербурга: бюджеты стагнируют, лоты сжимаются
Розничные продажи квартир и апартаментов в Петербургском регионе за год упали вдвое
Петербургский регион: цены в новостройках растут, площадь квартир снижается
Рынки новостроек Санкт-Петербурга и Ленинградской области демонстрируют разнонаправленную динамику
В мае розничные продажи квартир и апартаментов в Петербургском регионе снизились на 9%
