После отмены льготной ипотеки и перехода на рыночные условия спрос на новостройки резко упал. РБК совместно со специалистами разбирался, с какими еще рисками могут столкнуться застройщики и их клиенты в ближайшее время.

Фото: © Саблин Станислав / Фотобанк Лори

Сокращение запусков новых проектов

Главным индикатором проблем на первичном рынке является уровень распроданности строящегося жилья. Сейчас с этим сложностей нет. Основные риски текущей макроэкономической ситуации, как считают эксперты, ложатся на новые проекты.

«В ближайшее время их вывод на рынок может сократиться. Все будет зависеть от реального платежеспособного спроса, который диктует объем предложения», — отметил коммерческий директор ГК Основа Игорь Сибренков.

Наполнение эскроу-счетов замедлится

Логичным следствием снижения спроса станет сокращение поступлений на эскроу-счета. И в первую очередь с этой проблемой столкнутся опять же новые проекты.

По данным руководителя Аналитического центра ДОМ.РФ Михаила Гольдберга, в июне объем средств на счетах эскроу вырос на рекордные 457 млрд руб., до 6,8 трлн руб. То есть застройщики успели накопить существенный запас финансовой прочности.

Источник изображения: Сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

«Но в связи со сворачиванием массовой льготной программы продажи ожидаемо снизятся, как и поступления на счета эскроу», — уточнил эксперт.

Основной риск связан с тем, что период высоких ставок в экономике затянется на несколько лет. Если такое случится, то, по мнению Михаила Гольдберга, «уже в начале 2026-го могут потребоваться дополнительные меры по субсидированию ставки проектного финансирования для застройщиков».

Банкротства и «заморозки»

Что касается возможных банкротств девелоперов и остановки строек, специалисты убеждены, что такой сценарий маловероятен.

«После реформирования отрасли жилищного строительства и усиления над ней банковского контроля через механизм проектного финансирования рынок очистился от недобросовестных застройщиков», — пояснил старший директор по корпоративным рейтингам Эксперт РА Дмитрий Сергиенко.

Фото: © Дмитрий Калиновский / Фотобанк Лори

Кроме того, за время действия льготной ипотеки и стремительного роста цен большинство застройщиков сформировали запас прочности, который должен позволить абсорбировать падение спроса на недвижимость в среднесрочной перспективе, добавил эксперт.

С этой точкой зрения согласились начальник отдела ипотечного кредитования ГК ТОЧНО Гульсина Шакова и старший директор группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирина Носова.

Задержки сдачи домов

Профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов все же допускает умеренный риск «заморозки» строек.

По его словам, он связан с выходом застройщиков на новые региональные рынки: «можно промахнуться с концепцией проекта и не учесть местную специфику».

Не исключает эксперт и увеличения сроков ввода в эксплуатацию по текущим проектам, и здесь все будет зависеть от реакции покупателей и местных органов власти.

«Задержка на два-три месяца не вызовет особых нареканий, а на полгода-год — это уже более проблематично», — подчеркнул Александр Цыганов.

Фото: stroy.mos.ru

Снижение качества строительства

Негативным следствием падения продаж может стать снижение качества строительства, полагает заместитель гендиректора по стратегии и инвестициям ОМ Девелопмент Петр Барсуков.

Этот риск видят и другие эксперты. Застройщики будут стараться сократить свои расходы, используя более дешевые материалы, отказываясь от архитектурных излишеств и комфортного благоустройства придомовой территории.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: из-за высокой ключевой ставки ЦБ экономика замедлится, но инфляция стабилизируется

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ снизит спрос на ипотеку в пределах от 30% до 50%

Эксперты ожидают ужесточения условий выдачи корпоративных займов

Эксперт: качественно проработанные проекты будут ликвидными в любой экономической ситуации

Эксперт спрогнозировал формирование спроса на жилье в перспективе 1,5 лет

Никита Стасишин об объемах строительства, ценах и главном преимуществе девелоперов

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Эксперт: место льготных госпрограмм жилищного кредитования займут акции и скидки от застройщиков

Минфин: спрос на программы льготной ипотеки снизится не скоро

Эксперты предполагают, что восстановление спроса на рынке новостроек начнется в сентябре

Закон, распространяющий действие механизма счетов эскроу на сегмент индивидуального жилищного строительства, вступит в силу с 1 марта 2025 года. Специалисты Гипермаркета недвижимости Нижнего Новгорода и области (gipernn.ru) выяснили, как работает новая схема и зачем она нужна.

Фото: © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

По данным аналитиков, около 70% от всего вводимого жилья в регионе приходится на частные дома. У сегмента еще есть большой потенциал, но многие нижегородцы не знают, где искать подрядчика, который построит качественно и в срок.

Решить проблемы позволяют счета эскроу. По аналогии с тем, как это происходит при строительстве многоквартирного жилья, средства заказчика хранятся на спецсчете, пока подрядчик не построит дом. Соблюдение сроков также в интересах исполнителя: чем раньше он закончит работу, тем быстрее получит деньги.

Апробировать новую схему начинал Банк ДОМ.РФ. Как рассказала руководитель подразделения «Развитие и продвижение корпоративных продуктов» финансового института развития в жилищной сфере Елена Пигасова (на фото ниже), первые сделки по программе «ИЖС-Подряд» состоялись прошлой осенью.

Фото из архива Е. Пигасовой

На данный момент в Нижегородской области одобрены заявки на сумму более 300 млн руб., подписаны кредитные договоры на 274 млн руб.

Затем к работе с эскроу в ИЖС подключился Сбер. В целом схема банков аналогична.

Реализация проекта начинается с выбора участка. При необходимости клиент получает одобрение ипотеки. Можно привлечь средства на строительство по «Семейной» или IT-ипотеке. Затем нужно определиться с подрядчиком и проектом будущего дома.

Помогает в этом сервис строим.дом.рф. Сейчас на нем уже размещены данные о 3,7 тыс. организаций.

Фото: mirkvartir.ru

Чтобы рассчитывать на кредитную линию для ИЖС с использованием эскроу, подрядные компании должны соответствовать ряду требований. В частности, необходима регистрация в качестве либо юрлица, либо индивидуального предпринимателя в течение не менее двух лет.

Какие могут быть риски и «подводные камни»?

Заморозка строительства. В этом случае договор расторгается, а для оценки выполненных работ привлекают аккредитованную компанию. На основании ее отчета средства со счета эскроу делятся между заказчиком и подрядчиком.

Потребительский экстремизм. Бывают ситуации, когда подрядчик выполнил свои обязательства, но заказчик не торопится подписывать акт приема-передачи дома, предъявляя застройщику новые требования.

Фото: franchise.goldkeynn.ru

Если сторонам не удастся договориться, то единственным способом отстоять права застройщика является обращение в суд.

Вырастут ли цены из-за эскроу?

Глава компании «Золотой ключик», президент Лиги успешных агентов недвижимости (ЛУАН) Ольга Миронова (на фото) полагает, что стоимость ИЖС может увеличиться, в частности из-за роста цен на стройматериалы.

При этом подорожание будет плавным, поскольку в сегменте ИЖС наблюдается огромная конкуренция.

Фото: АН Монолит

Эксперт Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР) Алексей Никитин (на фото), напротив, ожидает резкого подорожания. По его расчетам, цены на строительство частных домов вырастут минимум на 30%.

«Счета эскроу для ИЖС — это преждевременное решение. Сейчас механизм на нас "обкатают", мы наделаем ошибок, только после этого их начнут решать», — прогнозирует специалист.

Для государства, по его словам, такие ошибки можно считать ничтожными, но для конкретного застройщика они могут обернуться банкротством.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС

ДОМ.РФ: суперсервис поможет с выбором проекта для частного дома

Владимир Путин: Инструменты рынка массового строительства жилья надо применять и для ИЖС

«За» и «против» введения механизма эскроу в ИЖС: мнения экспертов

Эксперты: выдача ипотеки на частные дома обвалилась сильнее, чем на новостройки

Эксперты определили регионы с самым доступным загородным жильем

Эксперты: ипотека под ИЖС и как выбрать участок

Эксперты: почти 70% опрошенных россиян хотели бы переехать из квартиры в частный дом

Эксперты: население бьет рекорды, а вот результаты работы застройщиков оставляют желать лучшего

С 1 марта 2025 года счета эскроу будут использовать в ИЖС