Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье

31 мая 2024 14:09

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье

До закрытия льготной ипотеки под 8% — самой доступной для покупателей — остаются считанные недели. Циан.Журнал решил выяснить, чего ждать после 1 июля.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Ведущим специалистам в сфере недвижимости аналитики задали четыре вопроса:

1. Льготная ипотека завершается. Кто будет покупать массу строящихся квартир при нынешней негуманной рыночной ставке? Нас ждет падение цен на новостройки или резкое снижение объемов строительства?

2. Правительство активно обсуждает и, скорее всего, внедрит адресные программы господдержки: для учителей, молодых специалистов и т. д. Насколько они смогут заменить льготную ипотеку? Какими должны быть условия новых программ, чтобы они работали эффективно?

3. ЦБ и профильные министерства считают, что льготная ипотека стала основной причиной взлета цен на новостройки и прогрессирующей инфляции. Так ли это, с вашей точки зрения?

4. Как сейчас действовать тем, кто хочет поменять жилье, но еще не совсем к этому готов: торопиться со сделкой в попытке «заскочить в последний вагон» льготной ипотеки или подождать новых выгодных вариантов?

Фото: t.me/clubinvestmsk

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ (на фото), исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ):

— Разумеется, резкое изменение на рынке льготных ипотечных программ снизит платежеспособный спрос на новостройки. Но последствия будут нелинейными: это не приведет к пропорциональному снижению цен.

Практически все жилье строится с использованием счетов эскроу, и девелопер не может изменить объемы продаж и скидок в рамках договора проектного финансирования без полного его пересмотра.

Впереди непростой период, когда застройщикам не будет хватать платежеспособного спроса и в ход пойдут все рыночные методы его стимулирования, а также собственные резервы.

Не будем забывать и о том, что решение жилищных, социальных проблем — это задача государства. Поэтому там, где необходима поддержка или где видится приоритет развития, будут создаваться адресные льготные ипотечные программы.

А покупателям жилья я бы напомнил, что это крайне ответственный шаг, который не предполагает импульсивных решений. Нужно объективно оценивать свои финансовые возможности. Если нет денег или не получается выбрать подходящую недвижимость, то покупать жилье по принципу «лишь бы успеть» точно не стоит.

Фото: erzrf.ru

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ и аппарата Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА):

— Затянувшийся период высокой ключевой ставки делает любые льготные ипотечные программы очень обременительными для бюджета, поэтому не исключено, что массового ввода адресной поддержки придется подождать.

Стоит отметить, что роль ипотеки в инфляции сильно преувеличена. С 1 января ее объем сократился в два раза, но это не улучшило ситуацию, поскольку остались иные, гораздо более значимые, причины. График удорожания новостроек вполне совпадает с ростом цен на основные потребительские товары.

Ситуация 2015 года, когда цены на первичном рынке упали на 25%, в условиях проектного финансирования повториться не может. Тогда застройщики закрывали вызванные текущими продажами кассовые разрывы за счет снижения цен и реализации жилья ниже себестоимости.

Сейчас сокращение продаж, безусловно, будет, но падение цен маловероятно. Проектное финансирование освобождает застройщиков от необходимости поиска денег.

Банки продолжат работать по текущему строительству, но, скорее всего, притормозят свое участие в новых проектах. Поэтому их вывод на рынок замедлится, пока там не восстановится баланс предложения и спроса.

Фото предоставлено пресс-службой ИНКОМ-Недвижимость

Валерий КОЧЕТКОВ (на фото), директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость:

— Падения цен ожидать не стоит, поскольку сегодня стройка не зависит от продаж, как это было до ввода механизма проектного финансирования. А вот сокращение объема строительства на 30% — 40% вполне вероятно.

Отчасти льготная ипотека способствовала росту цен, особенно из-за перекупщиков, разгонявших цену на рынке. В период низких ставок инвесторы брали по несколько жилищных кредитов, а затем выставляли квартиры на продажу с плюсом до 50%.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Руслан СЫРЦОВ (на фото), управляющий директор компании Метриум:

— Всеобщая льготная ипотека изжила себя — из «лекарства» для рынка она превратилась в «допинг». Ее использование оправданно только в период социально-экономической турбулентности, сейчас же настало время персональных мер поддержки и поощрения отдельных категорий населения.

Власти обсуждают внедрение адресных льготных программ, в том числе для участников СВО и сотрудников оборонных предприятий. Это прекрасная альтернатива прежней ипотеке с господдержкой.

Несмотря на то что адресные варианты заменят действующие льготные программы, рекомендую не откладывать покупку первичного жилья. На динамику цен влияет множество факторов, и новостройки дорожают как минимум на уровне инфляции, даже в условиях сжимающегося спроса.

Фото предоставлено пресс-службой компании Est-a-Tet

Алексей НОВИКОВ (на фото), директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet:

— Я считаю, что серьезная ошибка заключалась в постоянном продлении льготной ипотеки. Лучшим решением было бы закончить ее еще в конце 2021 года и сделать адекватную, низкую стандартную ставку, которую могло бы позволить себе большинство покупателей.

Адресные программы не смогут заменить ипотеку с господдержкой в полной мере, но расширят пул льготников. Положительное влияние на состояние рынка могло бы оказать снижение ключевой ставки ЦБ хотя бы до уровня 12% — 13%.

Теперь при запуске новых программ придется четко учитывать ценовой диапазон стоимости квартир, чтобы они могли отвечать запросам и интересам покупателей.

Если же сегодня у кого-то есть необходимость или желание купить конкретную квартиру, то я бы советовал сделать это, пока еще действуют выгодные условия ее приобретения.

Фото предоставлено ПИА Недвижимость

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:

— Практический опыт говорит: какой бы ни была ситуация на рынке, при необходимости лучше менять жилье. Только нужно понимать, какие задачи стоят перед семьей, какие ресурсы можно задействовать, к какой финансовой нагрузке это приведет.

И если ипотека (даже льготная, под хороший процент) будет обслуживаться из последних сил и придется кардинально снизить размерность и интенсивность накоплений — то нет, это будет плохая история.

Но если у вас есть на руках деньги или они появятся после продажи имеющейся квартиры, возможно, стоит обратить внимание на вторичный рынок. Сейчас время покупателя, и при наличии средств вы будете интересным игроком и сможете рассчитывать на качественные варианты и серьезную скидку.

Но я бы не стал сегодня брать жилье в инвестиционных целях. Потому что бездумно «парковать» деньги в недвижимость: не факт, что в ближайшее время она будет дорожать, тем более на фоне ключевой ставки ЦБ в 16%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

C 1 июня вступают в силу изменения параметров Дальневосточной и Арктической ипотек

Принят закон о поддержке многодетных семей в погашении ипотечных кредитов

Госдума: россияне смогут самостоятельно продавать ипотечное жилье

Росреестр: в апреле зафиксирована максимальная в этом году доля ипотек при оформлении ДДУ

Эксперты рассказали, кто и зачем покупает жилье в ипотеку по рыночным ставкам

Эксперты: доля жилищных кредитов на новостройки в апреле снизилась, а на ИЖС — выросла

ЦБ: снижение спроса на ипотеку не приведет к проблемам у застройщиков

Сергей Пахомов (Госдума): Дверь под названием «Льготная ипотека» закрывается

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: при снижении доступности ипотечных кредитов интерес к микрожилью будет только расти

Печать

Ипотека Госпрограммы Спрос Цены Экспертное мнение

18 марта 2025 17:49

Дом или квартира: какая покупка выгоднее, если пересчитать деньги на «квадраты»

Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» провели исследование цен готовых квартир и частных домов по 85 регионам России и выяснили, что квартира на вторичном рынке стоит дороже дома при пересчете на квадратные метры, но по общей цене предложения — дешевле.

Изображение сгенерировано нейросетью neuro-holst.ru

Стоимость 1 кв. м квартиры оказалась выше во всех регионах РФ, за исключением Республики Ингушетия — там «квадрат» квартиры дешевле, чем в индивидуальном доме на 15,9%.

Самая большая разница в пользу квартир отмечена в Москве — на 150% (356 164 руб. против 142 468 руб. в доме). В Бурятии дельта составляет 127,7%, в Мордовии — 127%, в Чукотском АО — 122%, в Архангельской области — 113,4%.

Небольшой перевес в стоимости 1 кв. м квартир по сравнению с частным домом зафиксирован в Мурманской области (12,9%), республиках Дагестан (15,8%), Карелия (16,8%), Алтай (17,3%), Адыгея (18%) и Карачаево-Черкесия (18,2%).

В Московской области разница составляет 48,4% (153 218 руб./кв. м в квартире против 103 244 руб./кв. м дома), в Санкт-Петербурге — 43,4% (211 296 руб. против 147 319 руб.), в Ленинградской области — 24,8% (116 083 руб. против 93 005 руб.).

В среднем по стране 1 кв. м квартиры дороже на 62% (107 383 руб. против 66 293 руб.).

Тем не менее, по данным исследования, в 67 из 85 регионов общая цена квартиры оказалась ниже, чем цена дома: ведь площадь квартиры на вторичном рынке жилья в среднем по стране составляет 54 кв. м, а дома — вдвое больше, 113 кв. м.

Сравнение цен квартир и домов по регионам РФ

№	Регион	Дом, цена за кв. м, руб.	Квартира, цена за кв. м, руб.	Насколько квартира дороже дома	Дом, цена объекта, руб.	Квартира, цена объекта, руб.	Насколько квартира дешевле дома
1	Москва	142 468	356 164	150,0%	30 610 297	21 196 078	-30,8%
2	Санкт-Петербург	147 319	211 296	43,4%	22 618 408	11 802 323	-47,8%
3	Республика Алтай	155 156	182 024	17,3%	10 710 735	8 929 578	-16,6%
4	Севастополь	104 050	172 311	65,6%	12 661 756	8 877 421	-29,9%
5	Краснодарский край	93 379	164 134	75,8%	11 980 461	8 236 260	-31,3%
6	Республика Крым	93 670	157 524	68,2%	11 104 147	8 204 842	-26,1%
7	Московская область	103 244	153 218	48,4%	18 434 342	8 339 660	-54,8%
8	Республика Тыва	85 329	144 334	69,1%	6 690 069	7 404 832	10,7%
9	Ямало-Ненецкий АО	101 438	139 019	37,0%	13 686 160	7 477 242	-45,4%
10	Чукотский АО	62 040	137 719	122,0%	5 350 000	7 455 266	39,4%
11	Сахалинская область	88 126	136 250	54,6%	10 628 649	6 911 403	-35,0%
12	Татарстан республика	72 004	135 437	88,1%	8 567 133	7 097 633	-17,2%
13	Камчатский край	89 501	134 917	50,7%	9 515 861	6 830 604	-28,2%
14	Магаданская область	74 166	131 619	77,5%	6 141 798	6 549 573	6,6%
15	Калининградская область	81 086	130 070	60,4%	11 449 864	7 258 104	-36,6%
16	Приморский край	74 556	129 212	73,3%	6 992 674	6 456 373	-7,7%
17	Республика Бурятия	56 635	128 954	127,7%	5 394 092	6 521 994	20,9%
18	Амурская область	82 648	127 262	54,0%	6 850 906	6 704 145	-2,1%
19	Республика Якутия	95 383	124 293	30,3%	8 560 766	6 801 716	-20,5%
20	Новосибирская область	67 301	119 756	77,9%	6 851 704	6 577 437	-4,0%
21	Ставропольский край	70 928	118 240	66,7%	8 732 232	6 516 683	-25,4%
22	Нижегородская область	59 250	117 499	98,3%	6 326 373	6 008 314	-5,0%
23	Забайкальский край	57 974	116 310	100,6%	5 400 309	6 413 624	18,8%
24	Ленинградская область	93 005	116 083	24,8%	12 634 885	5 877 940	-53,5%
25	Тюменская область	74 438	109 948	47,7%	7 680 177	6 212 922	-19,1%
26	Ростовская область	69 833	109 272	56,5%	8 353 916	5 800 429	-30,6%
27	Республика Дагестан	94 223	109 087	15,8%	13 799 828	7 517 307	-45,5%
28	Ненецкий АО	78 371	106 456	35,8%	11 668 333	5 842 848	-49,9%
29	Омская область	54 830	106 281	93,8%	5 336 492	5 654 225	6,0%
30	Томская область	62 516	106 248	70,0%	6 195 711	5 685 562	-8,2%
31	Ханты-Мансийский АО — Югра	63 269	104 506	65,2%	7 128 601	6 023 077	-15,5%
32	Курская область	53 612	103 261	92,6%	6 267 211	5 764 465	-8,0%
33	Красноярский край	55 289	102 817	86,0%	5516305	5 646 005	2,4%
34	Республика Адыгея	86 902	102 582	18,0%	9 429 897	4 852 542	-48,5%
35	Хабаровский край	63 507	101 398	59,7%	6 531 041	5 283 716	-19,1%
36	Самарская область	58 589	101 291	72,9%	7 010 661	5 489 045	-21,7%
37	Республика Северная Осетия — Алания	70 680	101 259	43,3%	8 452 713	6 499 951	-23,1%
38	Иркутская область	49 043	100 737	105,4%	5 725 240	5 498 786	-4,0%
39	Алтайский край	55 665	99 884	79,4%	5 041 820	5 266 563	4,5%
40	Архангельская область	46 080	98 330	113,4%	4 043 523	5 048 010	24,8%
41	Воронежская область	57 298	98 261	71,5%	6 094 849	5 473 294	-10,2%
42	Карачаево-Черкесская республика	81 932	96 813	18,2%	8 963 590	5 675 403	-36,7%
43	Волгоградская область	52 560	96 763	84,1%	5 631 558	4 928 302	-12,5%
44	Калужская область	59 195	95 878	62,0%	7 149 680	5 244 695	-26,6%
45	Республика Башкортостан	57 963	94 624	63,2%	6 313 737	5 041 788	-20,1%
46	Свердловская область	63 712	93 618	46,9%	6 236 951	5 015 337	-19,6%
47	Мурманская область	82636	93 328	12,9%	8 950 710	4 670 735	-47,8%
48	Республика Хакасия	53 319	93 240	74,9%	5 379 924	5 066 222	-5,8%
49	Саратовская область	53 315	91 476	71,6%	5 631 848	4 997 430	-11,3%
50	Белгородская область	53 035	91 376	72,3%	6 089 117	5 257 875	-13,7%
51	Республика Карелия	78 035	91 168	16,8%	7 907 750	4 772 627	-39,6%
52	Кировская область	49 520	90 286	82,3%	5 075 902	4 813 464	-5,2%
53	Кемеровская область	50 297	89 899	78,7%	4 202 884	4 837 776	15,1%
54	Тамбовская область	45 338	89 655	97,7%	4 559 728	4 816 125	5,6%
55	Ярославская область	55 548	89 215	60,6%	6 078 212	4 676 307	-23,1%
56	Чувашская республика	48 551	88 243	81,8%	4 594 166	4 778 023	4,0%
57	Республика Марий Эл	58 049	88 129	51,8%	6 357 880	4 731 423	-25,6%
58	Чеченская республика	71 308	88 089	23,5%	12 179 552	5 500 707	-54,8%
59	Республика Мордовия	38 763	87 991	127,0%	3 842 416	4 634 625	20,6%
60	Ивановская область	56 678	87 714	54,8%	5 564 844	4 600 844	-17,3%
61	Республика Калмыкия	55 422	87 462	57,8%	5 295 500	4 883 251	-7,8%
62	Рязанская область	44 776	86 832	93,9%	4 426 046	4 676 619	5,7%
63	Тульская область	56314	86 515	53,6%	6 167 850	4 462 651	-27,6%
64	Липецкая область	43 024	86 368	100,7%	4 461 294	4 649 107	4,2%
65	Пензенская область	47 365	86 182	82,0%	5 057 855	4 620 501	-8,6%
66	Челябинская область	60 654	84 779	39,8%	6 330 935	4 554 566	-28,1%
67	Пермский край	56 240	84 747	50,7%	5 289 865	4 461 333	-15,7%
68	Кабардино-Балкарская республика	66 681	84 606	26,9%	8 241 862	5 025 687	-39,0%
69	Новгородская область	48 552	84 242	73,5%	4 746 906	4 296 252	-9,5%
70	Тверская область	54 917	83 625	52,3%	6 243 876	4 492 927	-28,0%
71	Удмуртская республика	55 098	83 444	51,4%	5 375 216	4 410 244	-18,0%
72	Костромская область	52 167	83 087	59,3%	5 760 200	4 320 840	-25,0%
73	Орловская область	43 625	82 334	88,7%	4 524 474	4 491 304	-0,7%
74	Вологодская область	48 101	82 099	70,7%	4 858 187	4 608 392	-5,1%
75	Владимирская область	53 548	81 209	51,7%	5 723 703	4 273 945	-25,3%
76	Ульяновская область	51 037	81 202	59,1%	5 330 277	4368735	-18,0%
77	Астраханская область	49 054	80 983	65,1%	5 490 036	4 479 406	-18,4%
78	Республика Коми	49 097	80 911	64,8%	4 799 972	4 241 242	-11,6%
79	Еврейская АО	47 325	80 115	69,3%	3 603 522	3 973 732	10,3%
80	Псковская область	42 091	79 308	88,4%	4 023 558	4 136 610	2,8%
81	Курганская область	39 214	77 997	98,9%	3 187 180	3 912 362	22,8%
82	Оренбургская область	51 576	76 019	47,4%	5 681 152	4 067 594	-28,4%
83	Брянская область	40 783	75 822	85,9%	4 210 612	4 187 142	-0,6%
84	Смоленская область	40 638	75 059	84,7%	4 928 301	4 084 237	-17,1%
85	Республика Ингушетия	83 042	69 844	-15,9%	11 618 780	6 168 065	-46,9%
	Среднее	66 293	107 383	62,0%	7 508 912	5 810 756	-22,6%

Источник МИР КВАРТИР

Наибольшая разница зафиксирована в Чеченской Республике и Московской области: здесь квартира дешевле дома на 54,8%. В Ленинградской области городское жилье уступает в цене загородному 53,5%, в Ненецком АО —49,9%, в Адыгее — 48,5%.

Эксперты насчитали 18 регионов, где средняя цена квартиры выше средней стоимости дома: Чукотский АО (на 39,4%), Архангельская (на 24,8%), Курганская (на 22,8%) области, республики Бурятия (на 20,9%) и Мордовия (на 20,6%) и др.

В Москве квартира стоит 21 196 078 руб. — это -30,8% по отношению к дому (30 610 297 руб.). В Петербурге 11 802 323 руб. против 22 618 408 руб. (-47,8%).

В среднем по РФ квартира оценивается в 5 810 756 руб., что на 22,6% дешевле дома (7 508 912 руб.).

Фото: mirkvartir.ru

Комментируя результаты исследования, генеральный директор федерального портала МИР КВАРТИР Павел Луценко (на фото) отметил, что при сравнении стоимости домов с ценами на новостройки разрыв в пересчете за 1 кв. м получится еще больше — 116%, так как квартиры в новостройках дороже готового жилья.

«Если же проследить динамику разрыва во времени, можно отметить, что 5 лет назад метр квартиры на "вторичке" был дороже метра частного дома всего на 34%, — добавил эксперт. — Что не удивительно, учитывая, что квартиры в последние годы дорожали значительно более стремительными темпами (+75% за 5 лет), чем дома (+45%)».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Разница в ценах на частные дома и новостройки — 66%

В январе вторичное жилье в российских мегаполисах подешевело только в Омске и Краснодаре

Эксперты определили регионы страны с подешевевшей «вторичкой»

Эксперты: разрыв цен между «вторичкой» и загородной недвижимостью сокращается

Эксперты объяснили, почему стоимость ИЖС растет на фоне падения спроса

Эксперты: в 2025 году выдачи ипотеки на ИЖС могут упасть на 20% — 30%

Эксперты: за два года уменьшился срок, необходимый россиянам для того, чтобы накопить на свой дом

Эксперты о ценах на новостройки и плюсах вторичного жилья

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты отметили снижение количества сделок на новостройки и рост — на вторичное жилье и ИЖС

Печать

Цены Продажи Площадь квартир ИЖС Экспертное мнение

Поиск

Новости

Дом или квартира: какая покупка выгоднее, если пересчитать деньги на «квадраты»

Маркетплейс земли: на 18 марта 2025 года в России на торгах продается 103 участка для девелопмента

Рынок вторичной недвижимости держат продажи за «живые» деньги

Нынешней зимой на рынке элитных новостроек Москвы было реализовано 350 квартир

ЕРЗ-тренды 20 марта в 10.00: разбираем новый аналитический обзор ЦБ о проектном финансировании

ДОМ.РФ, ПИК и Сколково договорились на РСН–2025 о совместном создании «полигона данных» технологий ИИ в сфере строительства

Скидки и другие спецусловия для участников СВО при покупке жилья: что уже делают российские застройщики и что планируется

В Петербургском регионе наиболее популярны у покупателей новостройки Холдинга Setl Group

Легкосбрасываемые конструкции: стандарт и применение

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь — февраль 2025 года показали Москва, Санкт-Петербург и Краснодарский край

Максимальные объемы ввода жилья за январь — февраль 2025 года показали Московская область, Краснодарский край и Республика Татарстан

В нынешнем году запуск новых проектов в России может сократиться на треть — до 35 млн кв. м

Эксперты предвидят спад предложения в Подмосковье, но дефицит маловероятен

Определены лучшие коттеджные поселки России

Обновился список самых популярных новостроек Московского региона

Доля новостроек в объеме выданной ипотеки остается рекордно высокой

Росстат: ввод многоквартирных домов застройщиками в России за январь — февраль 2025 года уменьшился на 17,6% (графики)

Росстат: ввод жилья в России за январь — февраль 2025 года вырос на 3,8% (графики)

Семейную ипотеку распространили на «вторичку» в городах с низким уровнем строительства

С 1 апреля банки не смогут завышать ставки по ипотеке

Эксперты: что будет с рынком новостроек после финиша массовой ипотеки с господдержкой и что делать тем, кто планирует купить жилье

Дом или квартира: какая покупка выгоднее, если пересчитать деньги на «квадраты»