27 октября Банк России объявил о резком повышении ключевой ставки сразу на 200 б. п. — с 13% до 15%. Повышение оказалось гораздо выше прогнозов аналитиков. О том, как это решение ЦБ отразится на кредитах, ипотеке и в целом на рынке недвижимости, рассуждают опрошенные СМИ эксперты. 

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Повышение ключевой ставки ЦБ РФ до 15% годовых может увеличить риск банкротства застройщиков, считает президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков (на фото ниже).

В ближайшее время, пояснил специалист, на рынке новостроек ожидается наполнение счетов эскроу по уже заключенным договорам, в которых зафиксированы цены за 1 кв. м, но при этом ожидается рост себестоимости строительства.

Фото предоставлено пресс-службой НОСТРОЙ

«Поэтому при высоком наполнении продаж, при высоком сборе денежных средств, особенно в регионах с низкой маржинальностью, это может привести к тому, что застройщик будет вынужден достраивать и привлекать дополнительные собственные средства», — пояснил Глушков. Он полагает, что по некоторым объектам это может привести к отрицательной рентабельности либо к банкротству девелоперов.

Член совета директоров инвестиционной платформы коммерческой недвижимости SimpleEstate Артем Цогоев думает, что рост ставки ЦБ повысит стоимость проектного финансирования, из-за чего ряд застройщиков могут отложить выход на рынок новых проектов.

Но наиболее негативно, по его мнению, решение ЦБ повлияет на вторичный рынок жилья, где ставка по ипотеке может достичь 16% — 17% годовых.

Главный эксперт компании «Русипотека» Сергей Гордейко ожидает снижения количества сделок в этом сегменте на 30% — 50%.

Руководитель портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото) отметил, что вслед за ростом ключевой ставки увеличатся расходы бюджета на субсидирование льготных ипотечных программ.

«Возможности бюджета небезграничны, поэтому участники рынка опасаются правительственных решений о дальнейшем ужесточении таких программ», — заключил он.

Как информировал портал ЕРЗ.РФ, председатель Банка России объяснила причины повышения ключевой ставки высокими темпами роста инфляции.

«Инфляционные ожидания сохраняются на повышенных уровнях. Высокими остаются темпы роста кредитования, — уточнила Эльвира Набиуллина и добавила: — Требуется обеспечить дополнительное ужесточение денежно-кредитной политики для ограничения масштаба отклонения инфляции вверх от цели и ее возвращения к 4% в 2024 году».

Фото: © Овчинникова Ирина / Фотобанк Лори

Аналитик Банки.ру Инна Солдатенкова согласна с тем, что банки будут вынуждены еще больше ужесточить условия выдачи кредитов и ипотеки и снизить уровень одобрений для формирования качественных кредитных портфелей.

«Поскольку ставки по кредитам и рыночной ипотеке и так уже находятся на заградительных уровнях, мы склоняемся к тому, что более вероятной стратегией банков будет расширение диапазонов ставок с одновременным повышением как верхней, так и нижней границ», — полагает эксперт.

Основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото) прогнозирует, что ставки по ипотеке будут расти пропорционально действиям Банка России.

«Чем выше ставки по ипотеке, тем выше шансы того, что на рынке вторичных квартир начнется кризис сбыта», — утверждает девелопер. Владимир Щекин (на фото ниже) ожидает, что наиболее ликвидные квартиры уйдут из продажи, так как собственники не захотят продавать их по низкой цене. А это, в свою очередь, негативно повлияет на рынок первичного жилья, так как многие вкладывают в новостройки деньги, вырученные на продаже «вторички».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Кредитный брокер Сергей Островский считает, что ставки по потребительским кредитам и кредитам для бизнеса вырастут на 1,5% — 2%. Поэтому, аргументирует эксперт, лучше воспользоваться ипотекой или займом по уже согласованной ставке, если есть одобренное решение.

Инна Солдатенкова убеждена в том, что сегодня кредит стоит оформлять, только если в нем есть срочная потребность. «Переплата при текущем уровне процентных ставок будет достаточно существенной, — пояснила она, добавив: — Просроченные платежи приведут к тому, что кредитная история будет испорчена, и когда возникнет реальная необходимость в заемных средствах, получить их на приемлемых условиях будет не так просто».

Экономист Александр Быстров прогнозирует неизбежный рост рыночной ставки по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ. Поэтому, полагает он, рыночная ипотека становится невыгодной. «Но при этом выгодно брать льготную ипотеку, — отметил эксперт и добавил: — Семейная ипотека, дальневосточная, IT-ипотека или подмосковная ипотека — эти ставки сейчас зафиксированы и вряд ли будут повышаться. А льготная ипотека будет действовать до лета 2024 года».

Директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков в своих прогнозах идет еще дальше и ожидает возможной отмены ипотеки с господдержкой на общих условиях в середине 2024 года.

По его словам, «общую льготную госипотеку под 8% годовых необходимо будет сегментировать на разные категории населения. В то же время можно будет пролонгировать семейную ипотеку и IT-программу, а также добавить, например, молодежную программу для только что образовавшихся семей».

Банки, считает он, отреагируют на повышение ключевой ставки ростом процентов по банковским кредитам и депозитам, а также ставок на вторичное жилье и по рыночным ипотечным программам. «В то же время, — добавил Клинков, — после того как тренд изменится и ключевая ставка начнет снижаться, снижение будет постепенным, и на ставку менее 10% мы выйдем в лучшем случае в перспективе уже 2025 года».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эльвира Набиуллина: ЦБ будет повышать ключевую ставку, пока не увидит устойчивого замедления инфляции

Банк России видит признаки перегрева на ипотечном рынке

ЦБ повысил ключевую ставку до 15% годовых (графики)

Эксперты: цены на первичном рынке продолжат расти, а на вторичном, скорее всего, будут падать

Эксперты: главным законодателем трендов на рынке жилой недвижимости Москвы в III квартале стал ЦБ

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперт: ожидается рост ипотечного портфеля и цен на новостройки

Льготная ипотека: pro и contra

ЦБ: в сентябре выдача льготной ипотеки достигла исторического максимума

Эксперты: меры, призванные охладить спрос на новостройки, вызвали обратный эффект

Программу льготной ипотеки могут продлить до конца 2024 года в связи с президентскими выборами

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее

Антон Глушков (НОСТРОЙ): После июля 2024 года в России останутся только стройка в мегаполисах и «Сельская ипотека»

Эксперты: причина перегрева рынка недвижимости — в массовости льготных ипотечных программ

ЦБ: в августе средняя ставка ипотеки превысила 9% годовых в четырех регионах 

Компания «Яков и Партнёры» провела исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» и своими выводами любезно поделилась с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: «Яков и Партнёры»

Специалисты подготовили три сценария возможного развития событий на первичном рынке РФ.

Объем рынка новостроек, трлн руб.

Источник: «Яков и Партнёры»

По их мнению, диапазон падения объемов продаж может составить 19% — 35%.

Источники: SberCIB, Банк России, «Яков и Партнёры»

Рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье в некоторых строительных компаниях приведет к убыткам.

Фото: «Яков и Партнёры»

«Маржинальность девелопмента может упасть до 10%, а то и уйти в минус, против 15% — 60% в 2023 году. В результате уже в 2025-м треть застройщиков понесут убытки», — уточнила в беседе с «Российской газетой» директор практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото).

Источники: Росстат, Минфин РФ, «Яков и Партнёры»

Аналитики напомнили, что в последние три года государственная поддержка существенно ускорила рост рынка. Объем ввода новостроек увеличился на 28 млн кв. м, а в расчете на одного жителя страны — на 8%.

При этом застройщики столкнулись с рядом вызовов:

• за счет роста зарплат, стоимости стройматериалов, ключевой ставки и, соответственно, финансирования их затраты увеличились;

• после сокращения программ льготного кредитования и разгона ипотечных ставок снизился спрос.

Источник: «Яков и Партнёры»

Эксперты рассмотрели схожие кризисы в Японии, США, Китае и пришли к заключению, что лучшим сценарием в нынешней ситуации станет реализация набора решений по стратегической диверсификации, операционному развитию и совершенствованию продукта.

Ведущие девелоперы исследованных стран фокусировались на четырех — восьми инструментах, и это позволило им наращивать бизнес даже в кризисный период.

Лидеры российского рынка уже используют многие инструменты, но значительный задел для роста эффективности компаний остается.

Фото предоставлено компанией Брусника

Итак. Стратегическая диверсификация:

• широкое региональное присутствие, запуск проектов на зарубежных рынках;

• выход в новые ценовые сегменты и типы недвижимости;

• открытие собственных бизнес-юнитов на разных этапах девелоперского цикла;

• приобретение конкурентов.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Операционное развитие:

• ГЧП по инфраструктурным и общественным объектам, КРТ, программа реновации;

• оптимизация штата, использование и развитие автоматизированных систем закупок и управления проектами;

• развитие fee-девелопмента, франшизы, управление коммерческой недвижимостью, создание собственных подрядчиков;

• запуск компании-разработчика ПО в сфере недвижимости, применение технологий BIM, внедрение платформ для автоматизации строительного процесса и привлечения подрядчиков.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Совершенствование продукта:

• умные планировки квартир;

• супераппы (многофункциональные мобильные приложения) с доступом к районной экосистеме;

• системы умного дома, автоматизированный учет ресурсов, цифровой доступ;

• карта клиентского трафика для B2B;

• гибкое ценообразование;

• постоянный пересмотр стратегии продаж.

Источник: «Яков и Партнёры»

Для максимального эффекта от развития этих направлений эксперты рекомендуют двигаться по простой схеме, состоящей из пяти шагов.

В зависимости от фокуса компании и успеха в реализации подходов ее выручка в долгосрочной перспективе, по прогнозам специалистов компании «Яков и Партнёры», может увеличиться до 150%, EBITDA — до 290%, EBITDA margin — до 55%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: несмотря на увеличение зарплат, в строительной отрасли растет дефицит кадров

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Антикризисные упрощенные процедуры в строительстве планируется продлить на год

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее