Эксперты: до конца 2023 года стоимость жилья не изменится, дальше — лишь в пределах инфляции
Такой прогноз сделал Аналитический центр ДОМ.РФ, оценив итоги I полугодия.
Фото ДОМ.РФ
За январь — июнь, по данным аналитиков, российские банки выдали 825 тыс. ипотечных кредитов на сумму порядка 3,1 трлн руб. — в 1,5 раза больше, чем за тот же период прошлого года.
Выдача ипотеки в I полугодии 2023 г. значительно превысила результаты прошлого года, отчасти за счет эффекта низкой базы апреля — июня 2022 г.
Источники: Банк России, ДОМ.РФ
С марта по июнь ежемесячная выдача ипотеки была близка к уровню рекордного 2021 года (150 тыс. — 170 тыс. кредитов), а в денежном выражении — даже выше (550 млрд руб. — 650 млрд руб.)
Ставки на первичном рынке росли из-за сворачивания «ипотеки от застройщиков», на вторичном — почти не изменились. В результате спред между ставками сократился до 3,8 п. п. с 7,1 п. п. годом ранее.
Наибольшим спросом в I полугодии 2023 г. пользовалась «Семейная ипотека» после расширения на семьи с двумя детьми до 18 лет
Источник: ДОМ.РФ
Поддержку рынку оказали льготные программы: их доля составила более 95% — на первичном рынке и половину общего ипотечного объема.
За шесть месяцев банки предоставили 318 тыс. таких кредитов (+44% к первой половине 2022 года) на 1,5 трлн руб. (+80%).
Все более востребованными становятся программы «Семейная ипотека» (+48%, +4 п. п. за год) и «IT-ипотека» (3%, +2 п. п.).
Выдача ипотеки на ИЖС в I полугодии 2023 г. превысила результат всего 2022 г.
Источники: ЕИСЖС, опросы банков
Жилищные кредиты на ИЖС, отмечает ДОМ.РФ, вообще бьют рекорды. В I полугодии 2023 года они росли быстрее рынка в целом.
На строительство индивидуальных жилых домов банки выдали 37 тыс. ипотек на 159 млрд руб. — больше, чем за весь прошлый год. При этом в основном (на 96%) они прошли по льготным программам.
Прирост остатков по эскроу в II квартале резко ускорился благодаря высоким поступлениям и снижению раскрытия счетов
Источник: Банк России
Активизация продаж жилья привела к росту притока средств на счета эскроу. Ежемесячно поступало более 300 млрд руб. (в 2022 году в среднем — 267 млрд руб.)
Прирост остатка средств на этих счетах в апреле — июне по сравнению с I кварталом ускорился в девять раз. Аналитики это связывают как с ростом продаж в новостройках, так и с сезонной нормализацией ввода жилья.
В итоге объем средств на счетах эскроу, по их расчетам, на 1 июля достиг 4,6 трлн руб. (+0,5 трлн руб. с начала года).
Объем открытых застройщикам кредитных линий устойчиво растет
Источник: Банк России
На этом фоне росло кредитование новых девелоперских проектов и освоение выделенных лимитов по уже строящимся.
Объем открытых застройщикам кредитных линий увеличился до 13,7 трлн руб. (+1,6 трлн руб. с начала года), а выборка лимитов по проектному финансированию (ПФ) — до 5,4 трлн руб. (+0,7 трлн руб.)
Это, считают эксперты ДОМ.РФ, говорит о том, что деньги в строительном секторе осваиваются своевременно и эффективно, а объем реально выполненных работ растет.
Средневзвешенная ставка проектного финансирования почти не менялась с начала года и составила 4,8% — в 1,5—2 раза ниже ставки кредитования других отраслей.
Концентрация запусков на крупнейших застройщиках снизилась
Источники: ЕИСЖС, ДОМ.РФ
Доля ТОП-10 регионов в запусках сократилась за счет Москвы и
по Краснодарского края
Источники: ЕИСЖС, ДОМ.РФ
Аналитики также отметили, что за январь — июнь на рынок было выведено 21,4 млн кв. м новых проектов — на 21% больше, чем в том же периоде прошлого года.
При этом концентрация запусков на ТОП-10 застройщиках и ТОП-10 регионах снизилась, что способствует более сбалансированному развитию жилищного строительства.
В результате объем строящегося жилья в России достиг 101,1 млн кв. м — максимальное значение с начала 2020 года.
Такие показатели, по убеждению аналитиков, способствуют достижению национальных целей по ежегодному вводу на уровне не менее 120 млн кв. м жилья.
Рост объемов непроданного жилья свидетельствует о возврате к балансу после дефицита предложения
Источник: ЕИСЖС
Кроме того, в условиях активного роста запусков доля проданного жилья составила 30%, что, тем не менее, ниже, чем в среднем за 2020 — 2021 годы (41%).
По оценкам Аналитического центра ДОМ.РФ, 30% вполне соответствуют нормальной модели проектного финансирования и говорит о том, что рынок жилья приблизился к балансу спроса и предложения.
На проекты, ввод которых запланирован в этом году, приходится лишь 15% всего непроданного жилья, основной его объем (85%) введется только после 2023 года.
Цены на новостройки в России стабилизировались после замедления динамики в 2022 — начале 2023 гг.
Источники: Росстат, ДОМ.РФ
По расчетам экспертов, цены на новостройки в России за шесть месяцев года почти не изменились (рост в пределах 1%).
В I квартале они снижались (-0,6%), в том числе из-за сворачивания «льготной ипотеки от застройщика», но в последние три месяца наметилась тенденция к оживлению спроса и небольшой рост (+1,7%).
Выдача ипотеки в 2023 г. превысит уровень прошлого года при отсутствии негативных внешних факторов
Источники: Банк России, ДОМ.РФ
Говоря о II полугодии, руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото ниже) прогнозирует, что выдача ипотеки сохранится на высоком уровне, хотя и несколько замедлится в условиях ужесточения регулирования ипотечного рынка и ожидаемого роста ключевой ставки.
Фото: www.tass.ru
В целом за 2023 год, по расчетам аналитиков ДОМ.РФ, объем ипотеки превысит уровень прошлого года (при отсутствии негативных внешних факторов). Будет выдано 1,6 млн кредитов на сумму более 6 трлн руб.
Продолжится на первичном рынке и нормализация динамики цен на жилье. «Мы прогнозируем, что к концу года рост стоимости жилья будет околонулевым, а далее он будет повышаться в пределах инфляции», — подчеркнул Михаил Гольдберг.
Другие публикации по теме:
Росреестр: в Москве за полгода зарегистрировано максимальное число ИЖК
Эксперты: предложение новостроек Новой Москвы достигло рекордных 1 млн кв. м
Эксперты: рынок ипотечного кредитования к концу года может достичь 6 млрд руб. (графики)
Эксперт: у роста выдачи ипотечных кредитов в России есть ряд конкретных причин
ЕРЗ.РФ: застройщики ускорили вывод в продажу новых проектов
Эксперты: в Петербургском регионе, как и в Московском, в этом году ожидается максимальный ввод жилья
Эксперты: в крупнейших российских городах началось восстановление спроса на новостройки
Независимый эксперт Дмитрий Тарасов полагает, что движущей силой рынка теперь станут действия девелоперов. Он прогнозирует снижение стоимости уже построенного, но еще не проданного жилья или субсидирования ставки на первые два-три года, пока продолжается период высоких ставок.