Аналитический центр ДОМ.РФ представил подробный обзор рынка новостроек за три года в Москве и в России в целом и прогноз его развития.

Предложение

Аналитики отмечают, что в 2022 году продолжился рост предложения новостроек в России, особенно быстро этот процесс шел в Москве. Но после рекордов 2021-го активность застройщиков по запуску новых проектов бизнес- и элит-классов в Москве замедлилась.

Портфель многоквартирного жилья в стадии строительства в России на 01.01.2023 достиг 98,7 млн кв. м (+2,4% в 2022-м после +2,5% в 2021-м).

Фото: www.omut.ndv.ru

В сегменте бизнес- и элит-классов рост объема строительства составил 9,2% (до 15,8 млн кв. м в 2022 году), в результате его доля в общем объеме строящегося жилья увеличилась до 16%.

Половина прироста, по подсчетам аналитиков, пришлась на столичные рынки (Москву, Московскую область и Санкт-Петербург), а также южные регионы России (Ростовскую область и Краснодарский край).

Что касается жилья типового и комфорт-классов, то здесь рост в 2022 году составил 1,2% — до 82,9 млн кв. м.

Источник: ДОМ.РФ

В Москве застройщики продолжают наращивать запуски новых проектов. Если в 2022 году их объем составил 5,8 млн кв. м (+7,9% к 2021-му), то на 01.01.2023 объем строящегося жилья вырос до 16,6 млн кв. м (+ 6,3% за год). При этом предложение в сегментах бизнес- и элит-классов (47% всего строящегося жилья в столице) выросло в 2022 году на 5,7% (7,8 млн кв. м).

Однако, отмечают аналитики, запуски новых проектов в этом сегменте сократились: на них пришлось только 37% объема выхода новых проектов за 2022 году (51% в 2021-м).

Одной из причин эксперты называют неопределенность со спросом и отъезд из страны части покупателей элитного жилья.

6,9% в 2022-м прибавил объем новостроек в типовом и комфорт-классе (8,8 млн кв. м).

Источник: ДОМ.РФ

В результате анализа имеющихся данных эксперты пришли к выводу, что в 2023—2025 годах вероятно сохранение запусков новых проектов на высоком уровне (40—45 млн кв. м), что будет способствовать превышению объема в 100 млн кв. м жилья в стадии строительства.

Спрос

Аналитики отмечают снижение продаж в новостройках в 2022 году по всем классам. При этом к концу года практически все сделки с ДДУ заключались с ипотекой.

В результате роста предложения при снижающемся спросе увеличился объем нереализованного жилья.

Фото: www.tsargrad.tv

В Москве сокращение продаж и рост объемов нераспроданного жилья были меньшими, чем в целом по России.

Отслеживая динамику нераспроданного жилья, эксперты прогнозируют постепенное восстановление спроса, но вряд ли до 2025 года он достигнет докризисного уровня, полагают они.

Источник: ДОМ.РФ

Баланс

Специалисты отмечают выравнивание баланса спроса и предложения как в целом в России, так и во многих крупнейших регионах. При неизменных темпах продаж объем непроданного строящегося жилья в России был бы реализован за 2,5 года.

Рынок новостроек Москвы тоже стал более сбалансированным: нереализованный объем жилья в стадии строительства при текущих темпах продаж может быть продан за 2,4 года.

Это, по словам аналитиков, соответствует нормальному уровню распроданности, без возникновения дефицита предложения.

Фото: www.fsk.ru

Цены

В обзоре приводятся цифры замедления в 2022 году номинального роста цен на новостройки (+21% против +26% в 2021 году) при увеличении объема непроданного жилья.

При этом цены в бизнес- и элит-классах прибавили 19%, а в комфорт- и типовом классах — 22%.

Источник: ДОМ.РФ

Рост цен на жилье в 2022 году, по мнению экспертов, объясняется увеличением стоимости строительства МКД (+6% в 2022 году) и повышением цен на строительные материалы. Росту цен способствовала и субсидируемая ипотека от застройщика.

По прогнозам аналитиков, в 2023 году продолжится коррекция цен на новостройки по мере перебалансировки рынка. Это сильнее проявится в бизнес-классе, где спрос просел сильнее.

Другие публикации по теме:

Эксперты: в марте спрос на новостройки комфорт- и бизнес-классов вырос на 32%

Эксперты: объем предложения на столичном рынке новостроек за квартал снизился на 14,4%

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м

При участии ДОМ.РФ в I квартале в 27 регионах построено более 1,3 млн кв. м жилья

Эксперты: средняя цена 1 кв. м жилья в новостройках в Москве снизилась, а в Подмосковье и Новой Москве выросла

Эксперты: итоги I квартала по ИЖК сопоставимы с уровнем прошлого года, но только благодаря «вторичке»

ЕРЗ.РФ дал прогноз основных показателей строительства МКД в 2023—2024 годах

Эксперты: Москва на 13-м месте среди российских мегаполисов по росту предложения в новостройках

В Петербургском регионе продажи в новостройках за месяц выросли на треть, а за год — упали вдвое

В марте 2023 года застройщики вывели на рынок на 89% больше МКД, чем годом ранее (графики)

В Московском регионе сменился тренд: после падения спроса в начале года продажи в марте начали расти

Эксперты: спрос на новостройки в Москве с конца прошлого года снизился на 2%

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно 

Эксперты: цена 1 кв. на рынке новостроек в 2023 году кардинально не изменится 

На московском рынке новостроек премиум-класса объем предложения за I полугодие прибавил 19,9%. При этом спрос снизился на 11,9%, а средневзвешенная цена 1 кв. м выросла до 734 тыс. руб. (+8,3% за квартал, +11% к началу года, +19% за год), подсчитали аналитики компании Метриум и определили основные тенденции этого сегмента.

Фото: elitnoe.ru

В январе — июне 2024 года на рынке недвижимости премиум-класса Москвы в старых границах в реализации находилось 5,8 тыс. квартир и апартаментов в 60 проектах (+13,2% за квартал, +19,9% за полугодие, +7,3% за год), в том числе 5,3 тыс. квартир (+13,3% за квартал, +25,3% за полугодие, +20% за год) и 0,55 тыс. апартаментов (+12,6% за квартал, -15,5% за полугодие, -46,9% за год).

В это период были открыты продажи в 7 проектах премиум-класса, в одном ведется бронирование. Во всех новых проектах представлены квартиры.

Динамика объема предложения на первичном рынке недвижимости премиум-класса по кварталам,
количество лотов

Источник: Метриум

Максимальный объем предложения премиум-класса представлен в ЦАО с 1,2 тыс. лотов в экспозиции.

Структура предложения первичной недвижимости премиум-класса г. Москвы по округам,
кол-во шт. и средневзвешенная цена

Источник: Метриум

В I полугодии 2024 года, по подсчетам экспертов, выросла доля предложения в корпусах на стадии отделки (25,7%, +4,1 п. п. за полугодие).

Увеличился объем предложения на котловане (22,8%, +2 п. п. за полугодие), сократилась доля объема предложения в корпусах на этапе монтажа этажей (42,9%, -7,5 п. п. за квартал).

Структура предложения первичной недвижимости премиум-класса 
по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

Что касается комнатности, то I полугодие 2024 года отмечено ростом доли однокомнатных квартир и апартаментов. Доля двухкомнатных лотов снизилась (33,9%, -1,4 п. п. за квартал).

Такая динамика объясняется тем, что в стартовавших проектах однокомнатные форматы составляют максимальную долю.

Структура предложения первичной недвижимости премиум-класса
по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

За счет старта продаж новых проектов и выхода в продажу новых корпусов выросла доля предложения без отделки (57,6%, +5,3 п. п. за полугодие).

В формате white box значительных изменений нет.

Структура предложения первичной недвижимости премиум-класса
по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

Средневзвешенная цена 1 кв. м в новостройках премиум-класса составила 734 290 руб. (+8,3% за квартал, +11% к началу года, +19% за год). Аналитики объясняют рост средневзвешенной цены 1 кв. м в этом сегменте динамикой распределения предложения по стадиям строительной готовности.

Также на средневзвешенную цену существенно повлиял рост цен и экспозиции в ЖК Victory Park Residences. Без учета данного проекта средневзвешенная цена 1 кв. м выросла на 8,9%, или на 5,9% за квартал.

Средневзвешенная цена предложения первичной недвижимости премиум-класса класса
по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Средняя цена лота в премиум-классе находится в диапазоне до 30 млн руб. и составляет 22% предложений (-2 п. п. за полугодие).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости премиум-класса по площадям и бюджетам

Источник: Метриум

Самые доступные предложения апартаментов премиум-класса в июне 2024 года находятся в следующих ЖК:

• ЖК Апарт-комплекс HILL8: апартамент площадью 32,6 кв. м за 12,8 млн руб.;

• ЖК Deco Residence: апартамент площадью 24 кв. м за 13,5 млн руб.;

• ЖК Logos: апартамент площадью 26,6 кв. м за 16,1 млн руб.

А самые доступные предложения квартир премиум-класса можно найти в проектах:

• ЖК MOD: квартира площадью 29,36 кв. м за 13,3 млн руб.;

• ЖК ARTEL: квартира площадью 30 кв. м за 15 млн руб.;

• ЖК Дом 56: квартира площадью 27,6 кв. м за 15,1 млн руб.

За шесть месяцев 2024 года на рынке новостроек премиум-класса было заключено 2,97 тыс. сделок ДДУ (+88% к показателю за аналогичный период 2023 года, но -11,9% от показателя за II полугодие 2023-го). Во II квартале было зарегистрировано 1,65 тыс. ДДУ (+24,5% за квартал), в июне по сравнению с маем значительных изменений нет.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости премиум-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

Доля ипотечных сделок по ДДУ в январе — июне составила 44% (-6 п. п. за полугодие). В июне доля ДДУ с ипотекой относительно предыдущих месяцев выросла до 51%.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке недвижимости премиум-класса по месяцам, шт.

Источник: Метриум

В результате анализа статистических данных аналитики выявили основные тенденции на рынке новостроек премиум-класса:

• Рост средневзвешенной цены 1 кв. м, который объясняется расширением доли предложения на более поздних стадиях строительной готовности и структурой экспозиции.

• Рост объема предложения без отделки.

• Рост предложения за счет вывода на рынок новых проектов.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» Анна Раджабова (на фото) отметила, что ключевой тенденцией на столичном рынке новостроек премиум-класса в I полугодии 2024 года является существенный рост цен — на 11%, что значительно превышает темпы инфляции.

«Такая динамика объясняется переходом существующих комплексов на более высокую стадию строительной готовности и получение рядом объектов разрешения на ввод, — пояснила эксперт и добавила: — Кроме того, на среднюю цену в сегменте повлиял старт нескольких новых дорогих проектов».

Раджабова выделила повышенную ликвидность ЖК премиум-класса, которые пользуются спросом как среди бизнесменов и топ-менеджеров, так и среди IT-специалистов в рамках профильной адресной ипотечной программы.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперт: за время действия льготной ипотеки цены на новостройки в России выросли вдвое

Эксперты: квартиры за МКАД практически вполовину дешевле, чем в «старой» Москве

На столичном рынке жилья эксперты ждут падения спроса. Но не цен

Эксперты: столичные застройщики уходят из массового сегмента в бизнес-класс

Эксперты: студии в Москве подорожали после запрета на их строительство

Эксперты: в июне на первичном рынке «старой» Москвы появилось 17 новых проектов 

Эксперты определили районы Москвы с максимальным снижением цен на новостройки

Эксперты: элитным жильем в Москве заинтересовались сотрудники IT-компаний и иногородние инвесторы

Эксперты: в Москве растет спрос на жилье бизнес-класса

Эксперты: квартиры дешевле 10 млн руб. «уходят» из «старой» Москвы в Новую

Москва усиливает борьбу с апартаментами, которые продаются как «квазижилье»

С августа минимальная площадь квартир в Москве должна быть не меньше 28 кв. м

Эксперты оценили реальный спрос на рынке новостроек Московского региона в апреле — мае, назвали ведущих застройщиков и их проекты