Рынок новостроек переживает непростые времена, однако запас прочности, накопленный застройщиками, и своевременное введение механизма счетов эскроу исключают кризис жилищной отрасли. Стратегию ее дальнейшего развития аналитики обсудили на вебинаре ЕРЗ.РФ «Девелопмент МКД: что происходит и что делать».

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Эксперты сошлись во мнении, что в условиях большой финансовой нагрузки и увеличения требований потребителя к качеству жилья и инфраструктуре на первый план выходит оптимизация процессов, которые напрямую не влияют на потребительские качества новостроек: работа с планировочными решениями и эффективное использование каждого квадратного метра в интересах покупателя.

Фото: «Яков и Партнеры»

Наталья КУВАЕВА (на фото), эксперт консалтинговой компании «Яков и Партнеры», соавтор исследования «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию»:

— Уже в 2025 году (согласно базовому сценарию — Ред.) мы ожидаем уменьшение объема сделок в квадратных метрах на 22% и снижение средней цены продажи новостроек на 8% — 12%. Соответственно, это приведет к падению объема продаж на 30%. Следствием станет снижение маржинальности девелоперов.

Мы прогнозируем, что маржинальность будет варьироваться на уровне от минус 20% до 10%, часть компаний уйдет в минус. В любом случае, на наш взгляд, компании столкнутся с необходимостью отказа от части проектов, либо с переносом сроков старта работ. Даже в этом случае в базовом сценарии порядка 30% застройщиков могут зафиксировать убытки, в первую очередь это компании с маржинальностью от 20% и ниже.

Источник: «Яков и Партнеры»

— Из любой ситуации есть выход, экономика циклична. Мы изучили международную практику, посмотрели, с какой проблематикой сталкивались США, Китай, Сингапур и Япония и как реагировали девелоперы в этих странах <…>. Разработка оптимальной стратегии преодоления кризиса потребует правильной комбинации инструментов в трех направлениях: стратегическая диверсификация, операционное развитие и совершенствование продукта.

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ

Екатерина ВЛАСОВА (на фото), заместитель руководителя Аналитического центра АО «ДОМ.РФ»:

— Мы все-таки не считаем нынешнюю ситуацию кризисной, хотя, конечно же, она непростая. Почему? Момент снижения продаж, связанный с окончанием массовой льготной ипотеки, был ожидаем. Застройщики смогли к нему подготовиться и накопить большой запас по распроданности. <...> Почти половина проектов следующего года уже распродана. <...> Поэтому здесь мы не видим предпосылки для какой-то внезапной остановки спроса.

Когда мы говорим о динамике тех или иных показателей, их нужно помещать в контекст. Если мы сравним данные по выводу новых проектов жилья с прошлым годом — а я напомню, что прошлый год у нас был рекордный — то уровень нынешнего ноября (около 4 млн кв. м) соответствует среднему за 2023 год.

В текущем году мы фиксируем очень высокую активность девелоперов по выводу на рынок новых проектов. Так, в октябре запуски составили 4,8 млн кв. м — один из максимальных ежемесячных показателей за все время наблюдений. А в целом за 11 месяцев запущено 43,8 млн кв. м — плюс 5% к аналогичному периоду прошлого года.

Фото: ГК Самолет

Леон ПРЯЖНИКОВ (на фото), директор по продукту ГК Самолет:

— В России надо строить, строить и еще раз строить: в стране дефицит жилья, особенно в столичных регионах. Потребность в жилье — те цифры, на которые можно ориентироваться, — огромная. И даже если мы будем строить как в пиковый 2023 год, то этот дефицит закончится не раньше, чем через 30 лет.

Источник: ГК Самолет

— Цифры немного выросли относительно октября 2022 года по количеству остатков (нераспроданных квартир — Ред.). Но если пересчитать, например, по квартирам в Московском регионе, то минимальное количество квартир сейчас может выйти «на прилавок» относительно даже 2018 года.

Также для нас очень важный показатель — сколько квартир остается «перед ключами». Когда дом сдан и можно выдавать ключи — значит, никакого кризиса и никаких проблем не будет. Потому что квартира — в Москве, области, неважно где — это уже актив, который понятен, не проблемен. Если в 2020 году 97% квартир продавалось «на ключах», то сейчас показатель снизился до 91%. А если эта цифра упадет до 70%, то, наверное, надо будет задуматься. Сейчас мы в диапазоне плюс 90%. Это тоже для нас «зеленый свет» в плане того, что происходит на рынке.

Следующий вебинар состоится 12 декабря в 10.00. Тема: «Продажи новостроек: итоги ноября, прогнозы на декабрь и 2025 год от лучших аналитиков России».

Напомним, что вебинар «Тренды недели в девелопменте жилья» проходит на площадке ЕРЗ.РФ еженедельно. Ведущие эксперты рынка недвижимости обсуждают на нем актуальные тенденции и делятся свежими аналитическими данными.

Реклама. ООО «Институт развития строительной отрасли».  ИНН: 7706784790

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации:

Девелопмент МКД: что происходит и что делать — тема обсуждения в прямом эфире ЕРЗ.РФ 5 декабря в 10.00

Эксперты Банка России и ДОМ.РФ назвали главные финансовые тренды рынка жилья

Руководители аналитических центров ЦБ и ДОМ.РФ в прямом эфире ЕРЗ.РФ 29 ноября в 10.00 расскажут об основных финансовых трендах рынка жилья

Эксперты: повышение ключевой ставки ЦБ в декабре будет финальным

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ставка ипотеки для долевого строительства в сентябре составила 6,25% (графики) 

24 июня представители крупнейших застройщиков России в прямом эфире ютуб-канала «Платформа для застройщиков Сделка.РФ» обсудили тренды продаж в 2021 году, а также поделились кейсами компаний.

Участники встречи — представители крупнейших застройщиков (входящих в ТОП-20 девелоперов рейтинга портала ЕРЗ.РФ), it-разработчики и консалтеры — поделились своим опытом в строительстве и обсудили следующие вопросы:   

● какие факторы являются определяющими при покупке жилья — архитектура, благоустройство территории, цена;

● что ожидает строительную отрасль в 2022 году, тренды 2021 года;

● какие существуют способы упрощения сделок с недвижимостью для покупателей;

● кейсы своих компаний.

Ведущая круглого стола, Директор по маркетингу компании MACRO

Светлана Опрышко (на фото) открыла дискуссию обсуждением ведущих факторов, определяющих покупку жилья.

Первым дал развернутый ответ на этот вопрос директор по аналитике ГК Самолет Илья Витковский (на фото), продемонстрировав результаты ряда исследований по продуктовым предпочтениям, проведенным представляемой им девелоперской группой.

По его словам, с самого начала работы ГК Самолет ее концепция заключалась в предоставлении клиентам максимально готовых к проживанию квартир. Именно поэтому застройщик стали продавать их со 100%-й отделкой.

Сегодня эта концепция расширяется и углубляется. Усилия компании направлены на то, чтобы предложить клиенту не просто готовый к проживанию продукт, но и сервисы, направленные, прежде всего, на экономию времени клиента, подчеркнул Витковский и уточнил ведущие предпочтения клиентов ГК Самолет.

Фото: www.samolet.ru

Они таковы:

● закрытые дворы;

● наличие балконов;

● квартиры с мебелью (на фото);

● много зелени.

На данный момент застройщик обеспечивает, по словам Витковского, сбалансированное благоустройство с максимальным озеленением, и только потом старается вписать туда существующие малые архитектурные формы (МАФ).

Илья Витковский также поделился планами девелоперской организации на будущее, а именно – выход ГК Самолет в регионы. Пока компания рассматривает города-миллионники: Новороссийск, Сочи, Краснодар, Екатеринбург, Хабаровск, Владивосток.

Далее взял слово главный архитектор планировочных решений компании Брусника Сергей Тимофеев (на фото). Он выделил два предпочтения среди опрошенных клиентов компании: наличие летнего помещения (просторной террасы или балкона), а также присутствие разнообразия в формате, размере и типологиях жилья.

Тимофеев отметил, что сейчас компания больше работает с квартирографией и архитектурой зданий. Так, например, проекты квартир на высоких этажах могут включать террасы на кровле или в плоскости помещения.

Фото предоставлено компанией Брусника

А варианты размещения на нижних этажах предполагают наличие отдельного входа или двухуровневую квартиру — так называемый дом в доме.

По словам ее главного архитектора, компания Брусника находится в постоянном поиске того, каким должно быть жилье. У людей 21-го века возникают новые сценарии жизни, и компания старается подстроиться под них, пояснил он.

«Сегодня для человека жилье является, своего рода, временным пристанищем, а не семейным оплотом, — добавил Сергей Тимофеев. — Если раньше наши родители заезжали в квартиру и жили в ней всю жизнь, то нынешние молодые люди могут менять свое жилье несколько раз за относительно короткий промежуток времени, соответственно, они более чутко относятся к разнообразию и обращают внимание на такие факторы, на которые мы прежде не обращали», — заключил эксперт.

Следующим к обсуждению присоединился заместитель коммерческого директора СК ЮгСтройИмпериал Андрей Бачурин (на фото) и рассказал о покупательских предпочтениях в городах Черноморского побережья — Новороссийске, Туапсе, Краснодаре.

Фото: www. sochi.com

Здесь, по его словам, большой популярностью пользуются:

• летние помещения (у компании есть предложения с террасами до 50 кв. м);

• комплексное освоение территории (КОТ);

• онлайн-сделки;

• меблированные квартиры.

«Миграционные потоки сегодня на Черноморское побережье достаточно велики, поэтому мы активно работаем с покупателями из других регионов и развиваем это направление [квартиры с меблировкой — Ред.]», — — пояснил Андрей Бачурин.

Основатель CEO DeVision и победитель в номинации «Персона года» по версии самой престижной федеральной премии в области девелопмента Urban Awards Илья Пискулин (на фото) выделил несколько трендов в строительстве 2021 года, которые больше касаются не покупательских предпочтений, а застройщиков:

• отказ от квартальной застройки, которая часто не дает возможности делать эффективные технико-экономические показатели;

• тестирование новых форматов планировки;

• cнижение коэффициента К1, что смещает фокус интереса человека с планировки помещения на жилой комплекс в целом (квартиры в таких жилых комплексах стоят на 7—8% дороже, чем в среднем по рынку).

• BIM-проектирование, позволяющее застройщику на самых первых этапах планирования строительства увидеть все неточности и тем самым избежать замечаний экспертизы.

В заключении спикеры высказали свое мнение по поводу того, что ждет строительную отрасль в 2022 году.

Илья Витковский выделил в качестве главного тренда 2022 года – таймбэк (экономию времени клиента). Сегодня все больше люди не хотят тратить время на ремонт и обустройство квартиры, при покупке жилья они желают получить уже готовый продукт, пояснил он.

Именно поэтому ГК Самолет, по словам Витковского, старается делать максимально наполненный продукт, который позволяет ее клиентам экономить свое время, начиная с этапа покупки квартиры и заканчивая проживанием в ней.

Спикеры полностью согласились с коллегой, отметив, что таймбэк берут за ориентир и их компании, считая его главным трендом следующего, 2022 года.

«Восприятие застройщика клиентом становится несколько шире, чем лишь в контексте качества купленного жилья», — заметил основатель и директор платформы Сделка.РФ Борис Лепинских (на фото).

Он выразил уверенность, что в скором времени оценка качества девелоперского продукта будет включать в себя гораздо больше параметров, нежели только суждения об архитектурных формах и материалах изготовления.

Посмотреть полную версию эфира можно по ссылке.

Другие публикации по теме:

На рынке недвижимости определили «Персону года»

Десяти застройщикам Крыма и Севастополя вручены дипломы и премии ТОП ЖК 2021

Что ожидает строительную отрасль в 2022 году?

В России снят документальный фильм «Сценарии жизни» — об отечественном девелопменте

Цифровизация — это не про программное обеспечение, а про процессы и алгоритмы

В Сочи открылcя форум недвижимости «Движение»