Институт экономики города (ИЭГ) подготовил исследование доступности жилья в регионах, крупнейших городских агломерациях и в России в целом по данным прошлого года и I квартала года нынешнего.

Фото: www.lukochko.ru

Начиная с 2020 года, отмечают аналитики ИЭГ, наблюдается тренд снижения индекса доступности жилья.

С одной стороны, по их мнению, это ведет к постепенному сокращению возможностей по улучшению жилищных условий граждан, а с другой — может создать стимулы для развития конкуренции в строительстве.

Стандартом считается площадь в 54 кв. м на семью из трех человек (18 кв. м на одного). Средняя жилищная обеспеченность в России в 2022 году была 28,2 кв. м (84,6 кв. м — на семью).

Классификация рынков жилья по критерию доступности

Источник: www.demographia.com

Важным оценочным индикатором является коэффициент доступности жилья (КДЖ).

Он показывает, сколько времени потребуется для того, чтобы семья из трех человек при условии сбережения всех своих доходов накопила на покупку стандартной квартиры.

Коэффициент доступности жилья в целом по РФ в 2006—2022 годах

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата

Если говорить о 54 кв. м, то по России в целом такую жилплощадь можно считать более или менее доступной (КДЖ равен 3,9).

Если о 84,6 кв. м, то это уже практически недоступно (КДЖ — 6,1).

Доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств, в целом по РФ в 2006—2022 годах, %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Несмотря на продолжающийся рост цен на жилье в 2022 году и увеличение значения КДЖ, растет доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств (индикатор ДС).

Такую динамику аналитики объясняют снижением средневзвешенных ставок по программам с государственной поддержкой и льготной ипотеке от застройщиков.

Динамика показателей, оказавших в 2021-м и 2022 году влияние на показатель доли семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств, по РФ в целом

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Если в 2021 году средневзвешенная ставка составляла 7,49%, то на следующий год, в 2022-м, она снизилась до 7,15%.

Индекс доступности приобретения жилья в целом по РФ в 2006—2022 годах, %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Еще один индикатор — Индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ).

При ИДПЖ, равном 100%, ипотечный кредит на приобретение стандартной квартиры площадью 54 кв. м доступен семьям со средними доходами и выше.

Коэффициент доступности жилья в целом по РФ в 2006—2022 годах (по площади стандартной квартиры 54 кв. м и по площади квартиры, исходя из средней жилищной обеспеченности на душу населения, и семьи из трех человек)

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата

Реализация ипотечных программ с государственной поддержкой пока позволяет гражданам с такими доходами приобретать жилье.

В том числе с учетом сбережений и продажи имеющегося.

Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, в целом по РФ в 2013—2022 годах (по площади стандартной квартиры 54 кв. м и по площади квартиры, исходя из средней жилищной обеспеченности на душу населения, и семьи из трех человек), %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Тем же, у кого доходы ниже средних, получить жилищный кредит крайне сложно. Их заработки просто не позволяют обслуживать ипотеку, не уменьшая остаток до двух прожиточных минимумов на человека или даже ниже.

Второй важный аспект заключается в высоких системных рисках для рынков жилья и ипотеки в будущем, когда отмена государственных программ повысит риски всплеска цен и сжатия рыночного спроса на жилье.

Индекс доступности приобретения жилья в целом по РФ в 2010—2022 годах (по площади стандартной квартиры 54 кв. м и по площади квартиры, исходя из средней жилищной обеспеченности на душу населения, и семьи из трех человек), %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Таким образом, отмечается в исследовании ИЭГ, крупнейшие рынки жилья в России вошли в новый цикл, который в отличие от 10 предыдущих лет характеризуется относительно низкой фундаментальной доступностью жилья.

И это — несмотря на все еще в среднем скромные размеры покупаемых жилых единиц. Приобретение же более просторного жилья как сегодня, так и в будущем остается доступно лишь группам граждан с устойчиво растущими и существенно опережающими средний уровень доходами.

Фото: www.urbaneconomics.ru

В средне- и долгосрочной перспективе приоритетом государственной политики в сфере повышения доступности жилья должна стать поддержка развития иных форм жилищного потребления, не связанных с активным увеличением объема долгосрочных долговых обязательств граждан.

Так считает один из авторов исследования, вице-президент ИЭГ Татьяна Полиди (на фото).

Фото: ИЭГ

Второй автор исследования, руководитель проекта направления «Рынок недвижимости» Александра Гершович (на фото) добавила, что такая поддержка должна быть ориентирована в первую очередь на граждан с доходами ниже средних и низкими.

И направлена, по ее словам, на развитие институционального найма жилья и жилищной кооперации. А в сельской местности и малых городах — на развитие индивидуального жилищного строительства.

Другие публикации по теме:

Эксперты: ипотечных заемщиков моложе 30 лет становится все больше

Эксперты: в Москве растет популярность микроквартир

Эксперты: большие квартиры и проблемы демографии 

Эксперты: 84% россиян опасаются покупать квартиру

Эксперты: спрос на малогабаритное жилье ведет к удорожанию «квадрата»

Нормативная стоимость жилья на II полугодие 2023 года: «квадрат» в России подорожал на 5,5%

Более трети отказов россиян от покупки жилья в 2023 году вызвано ростом цен

Ипотека на полвека: стоит ли игра свеч

Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры? Как оказалось, все не так просто

Виталий Мутко Владимиру Путину: Мы предлагаем стимулировать приобретение квартир большой площади за счет дополнительного субсидирования ставки

Центр конъюнктурных исследований Института статистических исследований и экономики знаний НИУ «Высшая школа экономики» (ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ) оценил деловой климат в строительстве в III квартале 2023 года и любезно поделился своей работой с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: www.юкщит.рф

В обзоре использованы результаты ежеквартальных опросов, проводимых Росстатом среди руководителей более шести тысяч строительных организаций в 82 субъектах РФ.

Эксперты выявили в III квартале следующие ключевые тенденции.

Динамика Индекса предпринимательской уверенности, %

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) в отчетном квартале сохранился на уровне своего среднего значения (-13%), малозаметно потеряв 1 п. п.

С учетом других ответов участников опроса и вполне позитивной статистики Росстата специалисты определили полученное значение ИПУ как «удовлетворительное».

«Можно с уверенностью утверждать, — пишут они, — что отрасль в целом закончит 2023 год в положительной зоне по сравнению с 2022-м».

Динамика физического объема работ

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

О росте по показателю «Физический объем работ» сообщили 19% респондентов, о снижении 21%.

Тем не менее в IV квартале, традиционно самом «тучном» для строительства с точки зрения объемов ввода, 23% (против 12%) опрошенных ожидают позитивных изменений.

Динамика числа заключенных договоров

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Две трети респондентов отметили, что число заключенных договоров подряда в отчетном квартале сохранилось на уровне предыдущего.

Отрицательные ответы не вызывали у экспертов особых беспокойств. В 2014 — 2021 годы, напомнили они, средний поквартальный баланс мнений находился на уровне -8%, а сейчас он -3%.

Уровень загрузки производственных мощностей, %

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

В III квартале продолжилась позитивная тенденция роста среднего уровня загрузки строительных мощностей. Сегодня, судя по результатам опроса, она составляет 59%. В начале года этот показатель оценивался в 55%.

Факторы, ограничивающие развитие строительных организаций,
% от обследованных организаций

Источник: ЦКИ ИСИЭЗ НИУ ВШЭ, Росстат

Негативное влияние такого фактора, как «высокая стоимость строительных материалов», по сравнению с соответствующим кварталом прошлого года ослабло на 10 п. п.

Прибыль организаций сохранила тенденцию роста, а значение Индекса бизнес-потенциала (ИБП) фиксируется в относительно благоприятном диапазоне последних трех лет — 99,8%.

Фото: www.realty.interfax.ru

«Результаты предпринимательского опроса строительных организаций в III квартале выглядят вполне спокойно, без каких-либо провалов, но и без взлетов», — прокомментировал директор Центра конъюнктурных исследований Георгий Остапкович (на фото)

При этом одним из главных неизвестных IV квартала он считает экономическое поведение отрасли в условиях роста ключевой ставки и, соответственно, удорожания всех видов кредита, включая ипотечный.

Фото: www.sknvek.ru

В числе позитивных моментов эксперт назвал внушительные бюджетные затраты на строительство инфраструктуры, жилых и производственных объектов на новых территориях.

Рост капвложений поможет поддержать развитие строительного бизнеса в стране, а за счет высокого мультипликативного эффекта и смежных отраслей это обеспечит рост ВВП в целом, заключил Георгий Остапкович.

Другие публикации по теме:

Эксперты ВШЭ: пессимизм еще есть, но уверенность строителей и устойчивость к рискам растет

Эксперты ВШЭ: инерция 2022 года пока влияет на деловую активность в строительстве

Эксперты ВШЭ: строители теряют оптимизм

Эксперты ВШЭ: по уровню адаптации к сложной экономической ситуации строительство оказалось одной из самых успешных отраслей

Эксперты ВШЭ: строительство по-прежнему остается одной из самых независимых от внешней конъюнктуры отраслей

Эксперты ВШЭ: с начала года строительство стойко сопротивлялось неблагоприятным экономическим факторам

Эксперты ВШЭ: строительство ждет незначительное снижение деловой активности с последующей фазой подъема на границе 2023—2024 годов

Эксперты ВШЭ: строительная отрасль продолжит расти, но медленнее, чем в 2021 году

Эксперты ВШЭ: в III квартале рискоустойчивость в строительстве снизилось, но несущественно

Эксперты ВШЭ: пик деловой активности в строительной отрасли пошел на спад