Институт экономики города (ИЭГ) подготовил исследование доступности жилья в регионах, крупнейших городских агломерациях и в России в целом по данным прошлого года и I квартала года нынешнего.

Фото: www.lukochko.ru

Начиная с 2020 года, отмечают аналитики ИЭГ, наблюдается тренд снижения индекса доступности жилья.

С одной стороны, по их мнению, это ведет к постепенному сокращению возможностей по улучшению жилищных условий граждан, а с другой — может создать стимулы для развития конкуренции в строительстве.

Стандартом считается площадь в 54 кв. м на семью из трех человек (18 кв. м на одного). Средняя жилищная обеспеченность в России в 2022 году была 28,2 кв. м (84,6 кв. м — на семью).

Классификация рынков жилья по критерию доступности

Источник: www.demographia.com

Важным оценочным индикатором является коэффициент доступности жилья (КДЖ).

Он показывает, сколько времени потребуется для того, чтобы семья из трех человек при условии сбережения всех своих доходов накопила на покупку стандартной квартиры.

Коэффициент доступности жилья в целом по РФ в 2006—2022 годах

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата

Если говорить о 54 кв. м, то по России в целом такую жилплощадь можно считать более или менее доступной (КДЖ равен 3,9).

Если о 84,6 кв. м, то это уже практически недоступно (КДЖ — 6,1).

Доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств, в целом по РФ в 2006—2022 годах, %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Несмотря на продолжающийся рост цен на жилье в 2022 году и увеличение значения КДЖ, растет доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств (индикатор ДС).

Такую динамику аналитики объясняют снижением средневзвешенных ставок по программам с государственной поддержкой и льготной ипотеке от застройщиков.

Динамика показателей, оказавших в 2021-м и 2022 году влияние на показатель доли семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств, по РФ в целом

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Если в 2021 году средневзвешенная ставка составляла 7,49%, то на следующий год, в 2022-м, она снизилась до 7,15%.

Индекс доступности приобретения жилья в целом по РФ в 2006—2022 годах, %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Еще один индикатор — Индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ).

При ИДПЖ, равном 100%, ипотечный кредит на приобретение стандартной квартиры площадью 54 кв. м доступен семьям со средними доходами и выше.

Коэффициент доступности жилья в целом по РФ в 2006—2022 годах (по площади стандартной квартиры 54 кв. м и по площади квартиры, исходя из средней жилищной обеспеченности на душу населения, и семьи из трех человек)

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата

Реализация ипотечных программ с государственной поддержкой пока позволяет гражданам с такими доходами приобретать жилье.

В том числе с учетом сбережений и продажи имеющегося.

Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, в целом по РФ в 2013—2022 годах (по площади стандартной квартиры 54 кв. м и по площади квартиры, исходя из средней жилищной обеспеченности на душу населения, и семьи из трех человек), %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Тем же, у кого доходы ниже средних, получить жилищный кредит крайне сложно. Их заработки просто не позволяют обслуживать ипотеку, не уменьшая остаток до двух прожиточных минимумов на человека или даже ниже.

Второй важный аспект заключается в высоких системных рисках для рынков жилья и ипотеки в будущем, когда отмена государственных программ повысит риски всплеска цен и сжатия рыночного спроса на жилье.

Индекс доступности приобретения жилья в целом по РФ в 2010—2022 годах (по площади стандартной квартиры 54 кв. м и по площади квартиры, исходя из средней жилищной обеспеченности на душу населения, и семьи из трех человек), %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Таким образом, отмечается в исследовании ИЭГ, крупнейшие рынки жилья в России вошли в новый цикл, который в отличие от 10 предыдущих лет характеризуется относительно низкой фундаментальной доступностью жилья.

И это — несмотря на все еще в среднем скромные размеры покупаемых жилых единиц. Приобретение же более просторного жилья как сегодня, так и в будущем остается доступно лишь группам граждан с устойчиво растущими и существенно опережающими средний уровень доходами.

Фото: www.urbaneconomics.ru

В средне- и долгосрочной перспективе приоритетом государственной политики в сфере повышения доступности жилья должна стать поддержка развития иных форм жилищного потребления, не связанных с активным увеличением объема долгосрочных долговых обязательств граждан.

Так считает один из авторов исследования, вице-президент ИЭГ Татьяна Полиди (на фото).

Фото: ИЭГ

Второй автор исследования, руководитель проекта направления «Рынок недвижимости» Александра Гершович (на фото) добавила, что такая поддержка должна быть ориентирована в первую очередь на граждан с доходами ниже средних и низкими.

И направлена, по ее словам, на развитие институционального найма жилья и жилищной кооперации. А в сельской местности и малых городах — на развитие индивидуального жилищного строительства.

Другие публикации по теме:

Эксперты: ипотечных заемщиков моложе 30 лет становится все больше

Эксперты: в Москве растет популярность микроквартир

Эксперты: большие квартиры и проблемы демографии 

Эксперты: 84% россиян опасаются покупать квартиру

Эксперты: спрос на малогабаритное жилье ведет к удорожанию «квадрата»

Нормативная стоимость жилья на II полугодие 2023 года: «квадрат» в России подорожал на 5,5%

Более трети отказов россиян от покупки жилья в 2023 году вызвано ростом цен

Ипотека на полвека: стоит ли игра свеч

Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры? Как оказалось, все не так просто

Виталий Мутко Владимиру Путину: Мы предлагаем стимулировать приобретение квартир большой площади за счет дополнительного субсидирования ставки

Такая информация содержится в открытых данных сервиса Домклик от Сбербанка (доля ипотеки Сбербанка составляет более 60%, что позволяет анализировать значительную часть рынка).

В апреле 2024 года через сервис Сбера совершено в общей сложности 57 028 ипотечных сделок (на 24% больше, чем в марте). Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц выросло на 124% и составило 15,4 тыс.

Доля сделок с новостройками среди всех ипотечных сделок Домклик в апреле 2024 года составила 27%, а в среднем за последние 12 месяцев — 30,2%.

Через сервис Домклик, как правило, совершается более половины всех ипотечных сделок (в среднем за последние 12 месяцев — 63,2%). Однако в марте с использованием сервиса получено лишь 39% всех ипотечных жилищных кредитов (ИЖК), которые отражает в своей сводной статистике Банк России. Столь существенный вклад в общую картину позволяет оценить общее количество ипотечных кредитов, выданных в апреле 2024 года, не дожидаясь статистики ЦБ, которая выйдет только в конце месяца.

При сохранении сервисом завоеванной доли рынка можно ожидать общего количества выданных за месяц ипотечных кредитов на уровне 90 тыс. (от 84 тыс. до 146 тыс. кредитов при изменении доли в диапазоне последних 12 месяцев). Количество ИЖК на новостройки в этом случае может составить 24 тыс. — 95 тыс. кредитов.

Средний срок ипотечных сделок с новостройками через Домклик снижается третий месяц подряд. В апреле 2024 года он составил 18 дней 5 часов (с момента одобрения заявки банком на ипотеку до момента выдачи кредита).

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

ЦБ: в марте ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 6,9% меньше, чем годом ранее (графики)

Эльвира Набиуллина: Банк России рассчитывает, что массовая льготная ипотека завершится этим летом

Количество ипотечных сделок с новостройками за месяц снизилось на 8% (графики)