Институт экономики города (ИЭГ) подготовил исследование доступности жилья в регионах, крупнейших городских агломерациях и в России в целом по данным прошлого года и I квартала года нынешнего.

Фото: www.lukochko.ru

Начиная с 2020 года, отмечают аналитики ИЭГ, наблюдается тренд снижения индекса доступности жилья.

С одной стороны, по их мнению, это ведет к постепенному сокращению возможностей по улучшению жилищных условий граждан, а с другой — может создать стимулы для развития конкуренции в строительстве.

Стандартом считается площадь в 54 кв. м на семью из трех человек (18 кв. м на одного). Средняя жилищная обеспеченность в России в 2022 году была 28,2 кв. м (84,6 кв. м — на семью).

Классификация рынков жилья по критерию доступности

Источник: www.demographia.com

Важным оценочным индикатором является коэффициент доступности жилья (КДЖ).

Он показывает, сколько времени потребуется для того, чтобы семья из трех человек при условии сбережения всех своих доходов накопила на покупку стандартной квартиры.

Коэффициент доступности жилья в целом по РФ в 2006—2022 годах

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата

Если говорить о 54 кв. м, то по России в целом такую жилплощадь можно считать более или менее доступной (КДЖ равен 3,9).

Если о 84,6 кв. м, то это уже практически недоступно (КДЖ — 6,1).

Доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств, в целом по РФ в 2006—2022 годах, %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Несмотря на продолжающийся рост цен на жилье в 2022 году и увеличение значения КДЖ, растет доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств (индикатор ДС).

Такую динамику аналитики объясняют снижением средневзвешенных ставок по программам с государственной поддержкой и льготной ипотеке от застройщиков.

Динамика показателей, оказавших в 2021-м и 2022 году влияние на показатель доли семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и заемных средств, по РФ в целом

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Если в 2021 году средневзвешенная ставка составляла 7,49%, то на следующий год, в 2022-м, она снизилась до 7,15%.

Индекс доступности приобретения жилья в целом по РФ в 2006—2022 годах, %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Еще один индикатор — Индекс доступности приобретения жилья (ИДПЖ).

При ИДПЖ, равном 100%, ипотечный кредит на приобретение стандартной квартиры площадью 54 кв. м доступен семьям со средними доходами и выше.

Коэффициент доступности жилья в целом по РФ в 2006—2022 годах (по площади стандартной квартиры 54 кв. м и по площади квартиры, исходя из средней жилищной обеспеченности на душу населения, и семьи из трех человек)

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата

Реализация ипотечных программ с государственной поддержкой пока позволяет гражданам с такими доходами приобретать жилье.

В том числе с учетом сбережений и продажи имеющегося.

Доля семей, имеющих возможность приобрести жилье с помощью собственных и заемных средств, в целом по РФ в 2013—2022 годах (по площади стандартной квартиры 54 кв. м и по площади квартиры, исходя из средней жилищной обеспеченности на душу населения, и семьи из трех человек), %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Тем же, у кого доходы ниже средних, получить жилищный кредит крайне сложно. Их заработки просто не позволяют обслуживать ипотеку, не уменьшая остаток до двух прожиточных минимумов на человека или даже ниже.

Второй важный аспект заключается в высоких системных рисках для рынков жилья и ипотеки в будущем, когда отмена государственных программ повысит риски всплеска цен и сжатия рыночного спроса на жилье.

Индекс доступности приобретения жилья в целом по РФ в 2010—2022 годах (по площади стандартной квартиры 54 кв. м и по площади квартиры, исходя из средней жилищной обеспеченности на душу населения, и семьи из трех человек), %

Источник: Расчеты ИЭГ по данным Росстата и Банка России

Таким образом, отмечается в исследовании ИЭГ, крупнейшие рынки жилья в России вошли в новый цикл, который в отличие от 10 предыдущих лет характеризуется относительно низкой фундаментальной доступностью жилья.

И это — несмотря на все еще в среднем скромные размеры покупаемых жилых единиц. Приобретение же более просторного жилья как сегодня, так и в будущем остается доступно лишь группам граждан с устойчиво растущими и существенно опережающими средний уровень доходами.

Фото: www.urbaneconomics.ru

В средне- и долгосрочной перспективе приоритетом государственной политики в сфере повышения доступности жилья должна стать поддержка развития иных форм жилищного потребления, не связанных с активным увеличением объема долгосрочных долговых обязательств граждан.

Так считает один из авторов исследования, вице-президент ИЭГ Татьяна Полиди (на фото).

Фото: ИЭГ

Второй автор исследования, руководитель проекта направления «Рынок недвижимости» Александра Гершович (на фото) добавила, что такая поддержка должна быть ориентирована в первую очередь на граждан с доходами ниже средних и низкими.

И направлена, по ее словам, на развитие институционального найма жилья и жилищной кооперации. А в сельской местности и малых городах — на развитие индивидуального жилищного строительства.

Другие публикации по теме:

Эксперты: ипотечных заемщиков моложе 30 лет становится все больше

Эксперты: в Москве растет популярность микроквартир

Эксперты: большие квартиры и проблемы демографии 

Эксперты: 84% россиян опасаются покупать квартиру

Эксперты: спрос на малогабаритное жилье ведет к удорожанию «квадрата»

Нормативная стоимость жилья на II полугодие 2023 года: «квадрат» в России подорожал на 5,5%

Более трети отказов россиян от покупки жилья в 2023 году вызвано ростом цен

Ипотека на полвека: стоит ли игра свеч

Могут ли россияне позволить себе покупку квартиры? Как оказалось, все не так просто

Виталий Мутко Владимиру Путину: Мы предлагаем стимулировать приобретение квартир большой площади за счет дополнительного субсидирования ставки

Компания «Яков и Партнёры» провела исследование «Прогнозы развития отрасли девелопмента в России: инструкция по выживанию» и своими выводами любезно поделилась с порталом ЕРЗ.РФ.

Фото: «Яков и Партнёры»

Специалисты подготовили три сценария возможного развития событий на первичном рынке РФ.

Объем рынка новостроек, трлн руб.

Источник: «Яков и Партнёры»

По их мнению, диапазон падения объемов продаж может составить 19% — 35%.

Источники: SberCIB, Банк России, «Яков и Партнёры»

Рост себестоимости строительства при уменьшении реальных цен на жилье в некоторых строительных компаниях приведет к убыткам.

Фото: «Яков и Партнёры»

«Маржинальность девелопмента может упасть до 10%, а то и уйти в минус, против 15% — 60% в 2023 году. В результате уже в 2025-м треть застройщиков понесут убытки», — уточнила в беседе с «Российской газетой» директор практики «Недвижимость и развитие территорий» компании «Яков и Партнёры» Анна Данченок (на фото).

Источники: Росстат, Минфин РФ, «Яков и Партнёры»

Аналитики напомнили, что в последние три года государственная поддержка существенно ускорила рост рынка. Объем ввода новостроек увеличился на 28 млн кв. м, а в расчете на одного жителя страны — на 8%.

При этом застройщики столкнулись с рядом вызовов:

• за счет роста зарплат, стоимости стройматериалов, ключевой ставки и, соответственно, финансирования их затраты увеличились;

• после сокращения программ льготного кредитования и разгона ипотечных ставок снизился спрос.

Источник: «Яков и Партнёры»

Эксперты рассмотрели схожие кризисы в Японии, США, Китае и пришли к заключению, что лучшим сценарием в нынешней ситуации станет реализация набора решений по стратегической диверсификации, операционному развитию и совершенствованию продукта.

Ведущие девелоперы исследованных стран фокусировались на четырех — восьми инструментах, и это позволило им наращивать бизнес даже в кризисный период.

Лидеры российского рынка уже используют многие инструменты, но значительный задел для роста эффективности компаний остается.

Фото предоставлено компанией Брусника

Итак. Стратегическая диверсификация:

• широкое региональное присутствие, запуск проектов на зарубежных рынках;

• выход в новые ценовые сегменты и типы недвижимости;

• открытие собственных бизнес-юнитов на разных этапах девелоперского цикла;

• приобретение конкурентов.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

Операционное развитие:

• ГЧП по инфраструктурным и общественным объектам, КРТ, программа реновации;

• оптимизация штата, использование и развитие автоматизированных систем закупок и управления проектами;

• развитие fee-девелопмента, франшизы, управление коммерческой недвижимостью, создание собственных подрядчиков;

• запуск компании-разработчика ПО в сфере недвижимости, применение технологий BIM, внедрение платформ для автоматизации строительного процесса и привлечения подрядчиков.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Совершенствование продукта:

• умные планировки квартир;

• супераппы (многофункциональные мобильные приложения) с доступом к районной экосистеме;

• системы умного дома, автоматизированный учет ресурсов, цифровой доступ;

• карта клиентского трафика для B2B;

• гибкое ценообразование;

• постоянный пересмотр стратегии продаж.

Источник: «Яков и Партнёры»

Для максимального эффекта от развития этих направлений эксперты рекомендуют двигаться по простой схеме, состоящей из пяти шагов.

В зависимости от фокуса компании и успеха в реализации подходов ее выручка в долгосрочной перспективе, по прогнозам специалистов компании «Яков и Партнёры», может увеличиться до 150%, EBITDA — до 290%, EBITDA margin — до 55%.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Главы думских комитетов по-разному видят ситуацию на рынке жилья, положение застройщиков и их ответственность за рост цен

Эксперты: рост стоимости финансирования строительства снизит продажи и отразится на цене квадратного метра жилья

Счетная палата: льготные ипотечные программы выполнили свою задачу, но риски кризиса на рынке недвижимости и в банковском секторе остаются

Эксперты: сокращение спроса на новостройки продлится до 1,5 лет

Эксперты: несмотря на увеличение зарплат, в строительной отрасли растет дефицит кадров

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Антикризисные упрощенные процедуры в строительстве планируется продлить на год

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Эксперты предсказывают российскому рынку недвижимости мрачное будущее