По данным компании БЕСТ-Новострой, которые привел «Коммерсант», начиная с декабря прошлого года количество звонков риэлторам с таким запросом увеличилось в четыре раза.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

Рост интереса к сделкам в складчину — это примета сложного рынка, отметила основатель компании Ирина Доброхотова (на фото ниже).

«В непростой период приходится искать новые возможности для приобретения жилья», — пояснила она. При этом эксперт уточнила, что из-за большого количества юридических нюансов по сравнению с единоличными покупками конверсия в реальные сделки здесь существенно ниже.

Фото: vk.ru

В Московском регионе, как определили аналитики, покупателей «новых коммуналок» интересуют в основном двухкомнатные квартиры (69% спроса).

На долю однокомнатных и трехкомнатных приходится 25% и 6% соответственно.

Фото: © Николай Вавилов / Фотобанк Лори

Дома с такими квартирами расположены преимущественно в Подмосковье или Новой Москве. В старых границах столицы такие сделки единичны.

Участники рынка сомневаются в том, что совместные покупки могут стать заметным сегментом рынка. Объектом права в такой сделке становится доля в квартире, что делает ее собственников зависимыми друг от друга.

Фото: miel.ru

По словам старшего юрисконсульта офиса «Измайловский» компании МИЭЛЬ Анастасии Ромашовой (на фото), если сейчас покупка жилья в складчину кому-то кажется лучшим решением, то этот человек плохо представляет, с какими проблемами может столкнуться в будущем.

«Физически выделить половину или тем более треть в квартире сложно, — отметила специалист и пояснила: — Комнаты обычно имеют разную площадь, не говоря уже о кухне, санузле, коридорах».

По мнению экспертов, долевая собственность между посторонними людьми — это всегда почва для конфликта.

Фото: incom.ru

«Оформлять квартиру на одного, если финансово участвуют несколько человек, опасно, — предупредила юрисконсульт офиса «Академическое» ИНКОМ-Недвижимость Наталья Киселева (на фото) и уточнила. — Ситуация может повернуться по-разному, например, инвестпроект окажется убыточным».

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«Гораздо безопаснее и потому перспективнее покупка жилья с привлечением созаемщиков по ипотеке», — полагает управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото). Здесь доли в ипотечной квартире четко оговариваются в договоре и не обязательно зависят от финансовых вложений конкретной стороны.

«Главное, чтобы все были согласны. Поэтому, как правило, созаемщиками становятся родственники или супруги, — пояснил эксперт и резюмировал: — Основной интерес покупателей в этом случае — упрощенная процедура выдачи займа».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Правительство РФ и Банк России поддержали запуск жилищных вкладов

Светлана Разворотнева (Госдума): Нужно убрать ограничения по жилищно-строительным кооперативам

Эксперты: льготные ипотечные программы должны стать более адресными

Минфин намерен снизить долю льготных программ в выдачах ипотеки с 90% до 25%

Эксперты: более 60% опрошенных россиян считают необходимой помощь детям в покупке жилья

Эксперты: сколько лет нужно копить на первоначальный взнос по ипотеке

Эксперты: из-за дорогой ипотеки спрос «мигрирует» из перегретой по ценам «старой» Москвы за МКАД

Эксперты: 73% студентов в России планируют купить квартиру самостоятельно

Эксперт: за пять лет в России радикально снизилась доступность жилья 

В России создадут единую систему учета граждан, нуждающихся в жилье

Банк России подготовил «Обзор финансовой стабильности» за IV квартал 2023-го — I квартал 2024 года. Отдельная глава в нем посвящена дисбалансам на рынке жилой недвижимости и рискам проектного финансирования.

Фото: cbr.ru

Динамика ипотечного кредитования

В отчете отмечается, что в условиях высокого спроса на новостройки во второй половине прошлого года ипотечный портфель демонстрировал рекордные темпы роста и по состоянию на 01.01.2024 достиг 18,2 трлн руб. (+34,5% к результатам 2022-го).

Источник: ДОМ.РФ

После ужесточения условий льготной ипотеки и падения спроса на кредиты по рыночным ставкам, объем ипотеки увеличился за I квартал всего на 2,6%.

Примерно 70% всех займов пришлось на программы с господдержкой, в количественном выражении — около половины.

Риски ипотечного кредитования

Качество обслуживания ипотеки, по данным аналитиков ЦБ, остается высоким. Портфель кредитов с просроченной задолженностью свыше 90 дней на 01.04.2024 составил 74 млрд руб., что соответствует прошлогодним значениям.

Платежная дисциплина поддерживается за счет увеличения доходов населения, которые, согласно Росстату, в 2023 году выросли на 11% (номинальные заработные платы — на 13%).

Источник: Банк России

Рост ипотеки в значительной мере происходил за счет закредитованных заемщиков. К 01.01.2024 доля займов, предоставленных гражданам с высоким показателем долговой нагрузки (ПДН на уровне более 80%), увеличилась с 33,6 до 42,5% выдач на новостройки и с 39,4 до 48,1% — в сегменте готового жилья.

Ухудшение стандартов кредитования на фоне быстрого роста ипотечного портфеля требовало ужесточения макропруденциальных требований, и ЦБ трижды их повышал.

Меры регулятора позволили снизить риски закредитованности населения: доля кредитов с ПДН более 80% в новых выдачах снизилась до 27,2% для строящегося жилья (-15,2 п. п. за квартал) и до 38,7% на вторичном рынке (-9,4 п. п.).

Источник: Банк России

Регулятор также отслеживал корректность оценки банками стоимости залогов. В поколениях кредитов 2022-го — начала 2023 года значимую долю занимала «льготная ипотека от застройщика».

Систематическое завышение стоимости жилья в данных сделках привело к тому, что фактический уровень LTV (прибыль компании, которую она получает от одного человека за все время сотрудничества с ним) в момент заключения договоров зачастую превосходил 100%.

Результаты последних проверок говорят о том, что в среднем текущая стоимость предмета залога соответствует среднерыночному уровню. По той части кредитов, где значение LTV было занижено, банкам будет рекомендовано скорректировать их оценку.

Во второй половине 2023 года на фоне постепенного роста наполненности счетов эскроу и снижения компенсации по льготной ипотеке регулятор зафиксировал появление новых практик, направленных на обход действующей системы обязательного депонирования средств участников долевого строительства.

В рамках этих схем средства перечислялись не на счета эскроу, а на аккредитивы, которые не входят в периметр системы страхования вкладов, что создает риски для покупателя в случае банкротства застройщика или отзыва лицензии у банка. ЦБ принял ряд мер, чтобы предотвратить их дальнейшее распространение.

Источники: Росстат, Домклик, Банк России

Перегрев на первичном рынке

Несмотря на стабилизацию спроса на новостройки, дисбаланс на рынке, связанный с разницей в ценах на новое и вторичное жилье, сохраняется.

В I квартале 2024 года разрыв, по разным оценкам, составил от 45% до 55%.

Источники: Росстат, Банк России

По мнению аналитиков, это связано как с «перекладыванием» застройщиками комиссий банков в цены на новостройки, так и со снижением доступности вторичного жилья на фоне роста ставок до 17%, что вызвало переток спроса на первичный рынок, где доступна льготная ипотека.

Эксперты считают, что прекращение действия массовой льготной программы, которая дает возможность приобретать жилье широкому кругу покупателей (в том числе инвесторам), будет способствовать сбалансированному росту ипотеки и стабилизации цен на новостройки.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

Риски проектного финансирования

В апреле — июне 2023 года ежемесячный объем продаж строящегося жилья не превышал 2,5 млн кв. м, а в IV квартале он достиг рекордного значения в 3,9 млн кв. м.

В условиях такого роста в декабре площадь нового строительства увеличилась до 5,7 млн кв. м, а объем предложения — до 5,1 млн кв. м в январе 2024-го.

На фоне снижения спроса в I квартале застройщики уменьшили объем нового строительства до уровня середины 2023 года, и это, как подчеркнули специалисты ЦБ, существенно снижает потенциальные риски затоваривания рынка.

Источники: ЕИСЖС, Банк России

В 2023 году срок реализации непроданного жилья сократился до 2,1 года. В проектах с более ранним сроком строительства наблюдался наибольший рост продаж.

Из-за повышения спроса сумма остатков средств на счетах эскроу в IV квартале увеличилась за год на 39%. Поступление средств превысило прирост задолженности по проектному финансированию, и к 01.01.2024 коэффициент покрытия поднялся до 85%.

Аналитики ожидают, что наполненность счетов эскроу и распроданность жилья будут способствовать поддержанию устойчивости строительного сектора при возможном снижении спроса со стороны домохозяйств во второй половине 2024 года.

Данный сценарий возможен в случае значительного изменения условий программ государственного льготного кредитования и сохранения жесткой денежно-кредитной политики.

Фото: cbr.ru

Представляя отчет регулятора на пресс-конференции, зампредседателя Банка России Филипп Габуния (на фото) отметил, что ипотека и проектное финансирование более чувствительны к высоким ставкам.

Сейчас темпы роста ипотечного кредитования постепенно снижаются, но это замедление, по оценкам ЦБ, не приведет к проблемам у застройщиков. Значительная часть квартир в домах, которые будут введены в этом году, уже продана, и девелоперы накопили достаточно большую прибыль.

«Пока для ограничения рисков в ипотеке мы можем использовать только макропруденциальные надбавки, но рассчитываем в будущем на расширение нашего инструментария за счет макропруденциальных лимитов», — заявил Филипп Габуния.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: застройщики были готовы к охлаждению рынка ипотечного кредитования

Эксперты: ЦБ ждет прекращения массовой льготной ипотеки

ЦБ: разница между средней ценой 1 кв. м жилья на первичном и вторичном рынках России достигла 55%

ЦБ: в марте ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 6,9% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в марте вырос на 1,7% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: в феврале ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 14,5% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в феврале уменьшился на 15,5% по отношению к прошлому году (графики)

ЦБ: ипотека, как и ожидалось, растет сдержанными темпами

ЦБ: объем портфеля проектного финансирования девелоперов в IV квартале 2023 года составил 6,1 трлн руб.

ЦБ нашел на рынке новостроек новые схемы продаж — аккредитивы и переуступку прав