Так начинают свое новое исследование эксперты компании Nikoliers. «Повышение ключевой ставки с 7,5% до 13%, отмечают авторы, в совокупности с продолжающейся волатильностью рубля и усилением мер по контролю выдачи ипотечных кредитов привели к тому, что объем поглощения за три месяца превысил 1,1 млн кв. м жилья».

 

Фото: nikoliers.ru

 

В июле — сентябре, по данным Nikoliers, на первичном рынке жилой недвижимости столицы в открытых продажах было представлено 2,49 млн кв. м (без учета элит-класса).

По отношению к предыдущему кварталу данный индикатор снизился на 10%. Всего экспонировалось 45 тыс. лотов (-12%).

 

Динамика объема предложения и спроса

Источник: Nikoliers

 

Структура предложения по типу недвижимости остается практически неизменной.

На комфорт-класс пришлось 40% (-2 п. п. к II кварталу), бизнес-класс — 50% (+1 п. п.), премиум-класс — 10% (+1 п. п.).

 

Структура предложения по классам и комнатности

Источник: Nikoliers

 

Наиболее широко на рынке был представлен выбор двухкомнатных квартир (32%, +1 п. п.).

Далее идут однокомнатные (27%, +1 п. п.), трехкомнатные (20%, без изменений), студии (18%, -3 п. п.). И 3% — это лоты с четырьмя и более комнатами (+1 п. п.).

 

Динамика средневзвешенной цены по классам и комнатности

Источник: Nikoliers

 

По итогам квартала средневзвешенная цена 1 кв. м на первичном рынке Москвы прибавила 6% (до 467 тыс. руб.).

В комфорт-классе рост за квартал составил 10%, в бизнес-классе — 2%, в премиум-классе — 4%.

 

Структура спроса по классам и комнатности

Источник: Nikoliers

 

Объем спроса в III квартале обновил исторические максимумы, включая пандемийный период. Было реализовано 1,35 млн кв. м (23,7 тыс. ДДУ) Доля ипотечных сделок составила 73% (17,4 тыс. ДДУ), что на 1 п. п. больше, чем в апреле — июне.

В прошедшем квартале, отметили аналитики, основной спрос был на однокомнатные квартиры (32% от общего объема). На втором месте —двухкомнатные (27%, -3 п. п. за три месяца). На третьем — студии (25%, +5 п. п.). Вырос спрос и на многокомнатные квартиры — с 1% до 3%.

Эксперты Nikoliers также составили подробнейший классификатор по тем параметрам, какие должны быть у новостройки каждого из сегментов жилой недвижимости. А именно:

 

Фото: © Алексей Хромушин / Фотобанк Лори

• • местоположение,
• • архитектурное решение,
• • материал стен,
• • инженерные системы (вентиляция, отопление, кондиционирование),
• • высота потолков (без учета отделки),
• • количество лотов на этаже,
• • двери,
• • фасад и остекление,
• • лифты,
• • безопасность,
• • территория дома,
• • МОПы,
• • наличие паркинга,
• • количество парковочных мест на 1 квартиру.

Ознакомиться с классификатором можно здесь.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в III квартале спрос на новостройки в Новой Москве вырос на 61%

Эксперты: в III квартале число сделок на рынке новостроек бизнес-класса Москвы выросло почти в 2,4 раза

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь — сентябрь 2023 года показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург

Максимальные объемы ввода жилья за январь — сентябрь 2023 года показали Московская область, Краснодарский край и Москва

Эксперты: рост спроса на новостройки бизнес-класса в Москве — около 45%

Эксперты: 86% сделок на рынке новостроек Новой Москвы в III квартале были ипотечными

Эксперты: средняя цена 1 кв. м в «старой» Москве выросла за год на 15,9%

Эксперты: количество готовых новостроек в Москве сократилось

Челябинск, Уфа и Москва — лидеры III квартала по росту цен на новостройки

Эксперты: предложение новостроек комфорт-класса в Москве снизилось за III квартал на 15,9%    

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, совет директоров Банка России принял решение увеличить ключевую ставку еще на 100 б. п. до 13% годовых.

  

Фото: www.vbr.ru

   

Инфляционное давление остается высоким, растет внутренний спрос, рубль в летние месяцы стал слабее, и в этих условиях, отмечает пресс-служба регулятора, требуется дополнительное «ужесточение денежно-кредитных условий для возвращения инфляции к цели в 4% в 2024 году».

А вот что по этому поводу думают эксперты рынка недвижимости.

  

Фото: www.kommersant.ru

Самые важные перемены для рынка жилья уже произошли ранее. Рост ставки на 1% мало что изменит», — считает руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД) Михаил Хорьков (на фото).

По его мнению, рынок в любом случае ждал заметный спад активности и период адаптации к новым условиям. Поэтому сейчас важнее не размер, а длительность периода высоких ставок по ипотеке.

  

Фото: www.kvobzor.ru

  

Замруководителя ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова (на фото) также не считает, что 13% — это критично для рынка.

Но рост ставки, полагает она, будет и дальше подогревать ажиотаж, банки продолжат максимально сдерживать процент по ипотеке, а спрос еще больше сместится в сторону первичного и загородного жилья, где пока есть льготные программы.

 

 

Генеральный директор ПИА Недвижимость Максим Ельцов (на фото) ждет повышения ставок по ипотеке на вторичном рынке до уровня 14% годовых и выше.

Из-за увеличения разрыва между первичным и вторичным рынками, по его словам, вырастут и бюджетные компенсации банкам за недополученные доходы. Поэтому следующим шагом, убежден эксперт, будет рост льготных ставок.

  

Фото: www.cdn-st2.rtr-vesti.ru

 

Автор Telegram-канала «Экономизм» финансовый эксперт Алексей Кричевский (на фото) опасается увеличения ставки по льготной ипотеке на новостройки до 8%.

Это, безусловно, ударит по рынку, добавил он, поскольку у банков и застройщиков заканчивается ресурс для удержания нынешних ипотечных ставок.

 

Фото: www.avatars.mds.yandex.net

   

Специалист по инвестициям Евгений Ткачев (на фото) убежден: теперь на вторичном рынке реальным покупателем может быть только человек, который уже накопил 50% стоимости объекта либо пришел с наличкой.

Эксперт согласился, что ипотечный спрос с «вторички» будет перетекать на «первичку», но и там не все так однозначно.

«На первичном рынке разница между ставками по стандартным программам и программам с господдержкой достигает 7 п. п. На мой взгляд, государству не сильно выгодно субсидировать эту историю», — поделился своими сомнениями Евгений Ткачев.

  

   

Эксперт по ипотечному кредитованию Юлия Анисимова (на фото), также думает, что повышение ключевой ставки потянет вверх ставки по ипотечным кредитам и они станут менее доступными.

Но с другой стороны уменьшение спроса должно снизить цены на вторичное жилье, и это плюс, считает она.

 

Фото: www.developmentspb.ru

 

Перекос между первичным и вторичным рынком, к сожалению, увеличится, подтвердил гендиректор АН «Бенуа», президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости Дмитрий Щегельский (на фото).

«Очевидно, вторичный рынок будет проседать, а застройщики, воспользовавшись моментом, опять поднимут цены», — предупредил он.

  

 

По расчетам директора по продажам Sense Натальи Шичалиной (на фото), последняя корректировка ключевой ставки может повлечь за собой рост ставок по ипотечным продуктам до 2 п. п.

Она надеется, что каких-то значительных изменений по льготным продуктам не случится и они останутся доступными для покупателей. Поскольку стоимость новостроек больше зависит от этапа строительства, себестоимости материалов и организации логистических цепочек, напомнила специалист.

  

Фото: www.raex-rr.com

 

«Фокус покупателей смещается на новостройки, но увеличение первоначального взноса с 15% до 20% очень негативно отражается на спросе. Потери можно оценить в 10% — 20%», — рассказал ЦИАН.Журналу руководитель управления ипотечных продуктов ГК Инград Вячеслав Приймак (на фото).

Эксперт не исключает, что «вторичка» будет влиять и на спрос в сегменте новостроек, ведь на первоначальный взнос большая часть клиентов собирает, продав свою старую квартиру.

  

Фото: www.xoroshiy.ru

 

По мнению руководителя отдела аналитики и консалтинга НДВ – Супермаркет Недвижимости Елены Чегодаевой (на фото), новая ключевая ставка действительно мало влияет на рост ипотечных ставок, однако они все-таки скорректируются: на 0,8 п. п. — 1,5 п. п.

Как и другие эксперты, угрозу здесь она видит в изменении условий по льготной ипотеке. Минфин уже заявил, напомнила Чегодаева, что намерен сократить долю льготных ипотечных кредитов до 50%.

 

Фото: www.sber.pro

 

«В ноябре-декабре ипотечные выдачи (в сегментах ДДУ и не ДДУ в совокупности) могут упасть на 25% — 30%», — поделился своей точкой зрения с РБК управляющий директор по валидации Эксперт РА Юрий Беликов (на фото).

Ставки по рыночной ипотеке могут увеличиться с тем же шагом, что и ключевая ставка, но в разрезе банков, пояснил он, изменения будут неоднородными, а рост ставок в некоторых случаях станет более значимым.

Далее, согласно прогнозу Юрия Беликова, «в течение как минимум пары лет мы сможем наблюдать довольно странное состояние рынка с законсервированными завышенными ценами и растущей долей нереализованных простаивающих лотов».

 

Фото: www.zsrf.ru

  

Завкафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при правительстве России Александр Цыганов (на фото) допускает рост рыночных ипотечных ставок, но не более чем на 1 п. п.

«Определенный эффект от повышения первоначального взноса может быть съеден переходом части потенциальных покупателей с вторичного рынка жилья, где ипотека станет еще дороже, — сказал он и уточнил: — В целом спрос сократится, но я не думаю, что это влияние на рынок будет катастрофичным».

 

Фото: www.auditorium-cg.ru

 

Роста ставок по рыночной ипотеке на 1 п. п. не исключает и управляющий директор рейтингового агентства НКР Михаил Доронкин (на фото).

Как пояснил эксперт, если раньше банки считали, что повышение ключевой ставки носит краткосрочный характер, и увеличивали свои ставки достаточно умеренно, то текущие действия регулятора и его риторика свидетельствуют о среднесрочной тенденции.

  

Фото: www.tenchat.ru

 

По словам старшего директора группы рейтингов финансовых институтов АКРА Ирины Носовой (на фото), психологическим барьером по ставкам выглядит уровень в 15%.

Выше данной величины риски ухудшения качества обслуживания долга со стороны заемщиков существенно возрастают.

  

Фото: www.rbk.ru

 

Очередное увеличение главного макроэкономического показателя до 13% выглядит обоснованным, поддержал решение регулятора коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото). Однако он уверен, что в ближайшие месяцы ЦБ начнет снижать ключевую ставку.

А пока этого не произошло неизбежен рост рыночных ставок по кредитам до 15% — 17% годовых, и это, по мнению Голева, приведет к временному обвалу спроса на вторичное жилье.

Цены на новостройки до конца года продолжат расти на уровне инфляции, тогда как стоимость вторичных квартир снизится на 15%—20%, прогнозирует эксперт.

 

 

Повышение ключевой ставки негативно отразится на рынке жилья не в среднесрочной, а в долгосрочной перспективе, не согласился с коллегами основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ) Владимир Щекин (на фото). Если не субсидируемые государством ставки по ипотеке повысятся до 15% годовых, то это будет, по его словам, новым антирекордом с 2015 года.

По данным регионального директора департамента жилой недвижимости и девелопмента земли компании Nikoliers Кирилла Голышева (на фото ниже), предыдущее повышение ключевой ставки в августе не только стимулировало спрос на новостройки, но и привело к рекордным результатам по числу ипотечных сделок за месяц,

 

Фото: www.sostav.ru

 

К концу августа, сообщил Голышев, рыночная ипотечная ставка на первичном рынке составила 13,58% (+2,49 п. п. по отношению к июлю), ставки по льготным программам в июле — августе оставались на уровне 7,44%.

Повышение ключевой ставки поддержит высокую покупательскую активность, но это не станет долгосрочным трендом, количество ипотечных сделок может пойти на спад в IV квартале, считает эксперт.

    

Фото: www.bankstoday.net

 

Последнее решение ЦБ существенно сократит инвестиционную привлекательность недвижимости, отметил президент СРО «Региональная ассоциация оценщиков» Кирилл Кулаков (на фото).

По традиции после роста ставки ведущие банки повышают доходность депозитов. Те клиенты, кто имеет накопления, непременно разместят их, пусть даже на короткий срок, не сомневается специалист.

При этом затраты бюджета на поддержку льготной ставки ипотечного кредитования вырастут. Наибольшие сложности, по мнению Кулакова, возникнут у небольших региональных застройщиков. Тут возможны и банкротства, и слияния, и поглощения.

 

Фото: www.realty.interfax.ru

 

Очередное повышение ключевой ставки приведет к росту процентов по рыночным ипотекам на 0,7% — 0,9%. Средние ставки будут на уровне 14,3% — 14,7% для первичного рынка и в пределах от 14,8% до 15,0% — для вторичного, прогнозирует исполнительный̆ директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский (на фото).

  

 

Увеличение ключевой ставки параллельно с повышением первоначального взноса по ипотечным госпрограммам вызовет некоторое охлаждение спроса на рынке недвижимости, рассказала «РГ» руководитель отдела ипотечного кредитования ГК Гранель Татьяна Боева (на фото).

Эксперт надеется, что при стабилизации основных экономических показателей рынок начнет быстро восстанавливаться, и ключевая ставка, как и покупательская активность, вернутся на прежние позиции.

 

Фото: www.s0.rbk.ru

 

«Жесткий сценарий регулирования льготной ипотеки в России предполагает сохранение только адресных программ, например "Семейной"», — заявил агентству РИА Недвижимость эксперт по фондовому рынку компании БКС Мир инвестиций Евгений Миронюк (на фото).

Но более последовательной мерой, по мнению аналитика, может стать дальнейший рост минимального первоначального взноса и снижение компенсации для банков.

«Объем выдач очень чувствителен к размеру первоначального взноса и, возможно, дополнительных мер, чтобы остудить рынок льготной ипотеки, предпринимать не придется», — заключает Евгений Миронюк.

 

Фото: www.info-hit.ru

 

Эксперт в сфере инвестиций Артем Цогоев (на фото) считает, что небольшие игроки скорректируют ставки на вторичное жилье буквально на следующей неделе, крупные — через одну-две недели.

 

 

Замдиректора группы рейтингов финансовых институтов агентства НКР Егор Лопатин (на фото) уточнил, что средние ставки выдачи по рыночным программам до конца сентября могут вырасти на 0,5 п. п. — 1 п. п.

 

Фото: www.www.kommersant.ru

 

Доля льготной ипотеки в общем объеме кредитов на первичное жилье после очередного повышения ключевой ставки будет стремиться к 100%, даже несмотря на повышение первоначального взноса до 20%, полагает заместитель коммерческого директора девелопера Неометрия Анна Сапегина (на фото).

Наблюдая за текущей тенденцией, можно предположить, что это не последнее повышение ключевой ставки, подчеркнула топ-менеджер девелоперской компании.

  

Фото: www.t.me

 

Говоря о влиянии повышения ключевой ставки на спрос на жилье, гендиректор агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов (на фото) допустил, что покупательский интерес будет расти лишь в краткосрочной перспективе.

Затем, по его словам, он упадет процентов на двадцать.

 

 

    

    

   

  

    

Другие публикации по теме:

Перспективы спроса на новостройки определятся через месяц

Как отразится на спросе увеличение первоначального взноса по льготной ипотеке

ЦБ повысил ключевую ставку до 13% годовых (график)

Льготная ипотека: зло или благо для российской финансовой системы

Эксперты выяснили, как изменятся цены на квартиры к концу 2023 года

Эксперты: стоит ли ждать резкого спада спроса из-за повышения первого взноса по льготной ипотеке

Первоначальный взнос по льготной ипотеке повышен до 20%

В Счетной палате считают, что льготная ипотека должна учитывать специфику регионов и быть целевой

Минстрой не разделяет мнения о том, что рынок многоквартирного жилья перегрет

Никита Стасишин (Минстрой): Думаем о возобновлении программы помощи застройщикам льготными кредитами