Появление в 2020 году льготной ипотеки серьезно изменило российский рынок недвижимости. С одной — она стимулирует строителей и решает жилищные проблемы миллионы семей. С другой, может привести к финансовому кризису, как это было в 2007 году в США. ЦИАН выяснил, как видят ситуацию эксперты.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

Об ипотечном пузыре можно говорить относительно квартир, купленных на «первичке» в последние 1,5 года по схеме субсидированных ипотек, потому что они приобретались выше рыночной цены на 20% — 30%.

А если учитывать, что квартиры на «первичке» в среднем еще на 20% дороже, чем в только что сданном доме на «вторичке», то вот вам и проблема, которая возникнет при продаже этих объектов, если заемщики не смогут дальше обслуживать кредит.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Дмитрий ГОЛЕВ (на фото), коммерческий директор Optima Development:

Несмотря на высокий уровень закредитованности населения, риска возникновения ипотечного пузыря в России нет. Доля просроченных платежей в 2023 году снижается. Банки стали тщательнее проверять клиентов, повысился минимальный размер первоначального взноса.

Следовательно, угроза массового отказа заемщиков от выполнения кредитных обязательств отсутствует.

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ):

По абсолютным значениям проданной и непроданной первичной недвижимости отмечу, что средний срок реализации девелоперского проекта составляет примерно три года, срок строительства — два года. При этом оптимальным может считаться продажа 70% — 90% квартир на этапе ввода дома в эксплуатацию.

С этой точки зрения Москва показывает стабильные и не вызывающие опасений результаты (если смотреть аналитику того же ДОМ.РФ). Что касается данных в среднем по России, то здесь ситуация не столь оптимистична и говорит о необходимости поддержки региональных рынков.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Владимир ЩЕКИН (на фото), основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ):

Никакого ипотечного пузыря нет. Доля льготных кредитов в общем количестве составляет около 40% — 50%, то есть вторая половина ипотеки выдается на рыночных условиях.

Более того, в 2023 году наблюдалась позитивная динамика показателей кредитования: уменьшился средний размер кредита, а также его срок. То есть заемщики адаптируются к условиям ипотеки и ценам на рынке жилья.

Евгений ТКАЧЕВ, эксперт по инвестициям в недвижимость:

Ипотечный пузырь все-таки может возникнуть на рынке, если ипотека без первоначального взноса вкупе с субсидиями от застройщика приобретут массовый характер. Здесь я отчетливо вижу диссонанс.

С одной стороны, банки хотят повысить благонадежность клиентов, увеличивая первоначальный взнос. А с другой — по-прежнему есть возможность купить квартиру или без первоначального взноса, или с частичным взносом от застройщика.

Фото предоставлено ПИА Недвижимость

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:

Определение «пузырь» мне не очень нравится. Да, есть разница в цене между первичным и вторичным рынками. Но, например, по Питеру за последний месяц (если верить общей статистике от Dataflat) цены практически не выросли. По Москве изменение было, но не слишком значительное.

В отличие от предыдущих периодов ажиотажного спроса застройщики предпочитают не повышать цены, не гонятся за маржой, а набирают объемы сделок, чтобы пополнять счета эскроу и снижать долю нераспроданных квартир.

Михаил ХОРЬКОВ, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД):

Цифры часто неверно трактуются. Например, ДОМ.РФ опубликовал данные о нераспроданном жилье на стадии строительства: из всего объема строящегося в России жилья продано 33%, не продано — 42%, еще в 25% строящихся домов продажи не открыты. С учетом того, что речь идет обо всем объеме строительства — от котлована до почти готового дома, — эти цифры не вызывают озабоченности.

Это не показатель нераспроданных квартир в сданных домах. В целом на российском рынке нет такой проблемы, как затоваривание, но локально, в отдельных городах, ситуация может быть контрастной.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ЦБ хотел охладить рынок, но на самом деле он его замораживает

Льготную ипотеку могут оставить только в регионах с низким спросом на жилье

В России будут субсидировать проекты «зеленого» жилья

Банк России видит признаки перегрева на ипотечном рынке

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Льготная ипотека: pro и contra

ЦБ: в сентябре выдача льготной ипотеки достигла исторического максимума

Каждый четвертый россиянин поддерживает продление всех льготных ипотечных программ

Программу льготной ипотеки могут продлить до конца 2024 года в связи с президентскими выборами

Росстандарт опубликовал новые уведомления о разработке новых и об изменении действующих СП.

Уведомление о разработке проекта свода правил СП «Бетонные и железобетонные конструкции транспортных сооружений тоннелей и метрополитенов. Правила ремонта» относится к впервые разработанному своду правил, который развивает положения СП 120.13330.2022 «СНиП 32-02-2003 Метрополитены», СП 122.13330.2023 «СНиП 32-04-97 Тоннели железнодорожные и автодорожные», СП 349.1325800.2017 «Конструкции бетонные и железобетонные. Правила ремонта и усиления», ГОСТ Р 57208–2016 «Тоннели и метрополитены. Правила обследования и устранения дефектов и повреждений при эксплуатации».

Свод правил распространяется на бетонные и железобетонные строительные конструкции железнодорожных тоннелей, относящихся к объектам инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования шириной колеи 1520 мм, автодорожных тоннелей на автомобильных дорогах общего пользования, в том числе городских транспортных тоннелей, метрополитенов, а также входящих в их состав станционных комплексов, тоннельных сооружений, вспомогательных зданий и сооружений, включая депо, и устанавливает требования к приведению в нормативное состояние характеристик строительных конструкций.

Требования настоящего свода правил учитывают при разработке проектной и технической документации (ТР, ТК, КР, ППР) и при проведении работ, реализуемых при выполнении текущего содержания и ремонта, капитального ремонта, а также при выполнении ремонтных работ при новом строительстве.

Уведомление о разработке проекта свода правил СП «Здания многоэтажные из комбинированных конструкций с применением металла и дерева. Правила проектирования» относится к СП, который также разработан впервые. Данный свод правил распространяется на конструкции каркасов комбинированных с одновременным применением элементов из древесины, металла и (или) железобетона, различного назначения, эксплуатируемых при систематическом воздействии температур не ниже минус 40 °С и не выше плюс 50 °С, в среде с неагрессивной степенью воздействия, класса функциональной пожарной опасности Ф1.3, и устанавливает требования к конструктивным решениям и материалам при проектировании.

Согласно документу, к конструкциям комбинированных каркасов с одновременным применением элементов из древесины, металла и (или) железобетона относятся элементы каркасов зданий, которые сформированы элементами из материалов: древесины, металла и (или) железобетона, с дисками плит перекрытий и (или) стеновыми панелями из древесины, включая деревянные каркасы в соответствии с СП 64.13330, но с использованием металлических элементов связей, соединений, крепежа, соединителей.

Уведомление о разработке проекта свода правил Изменение №5 к СП 62.13330.2011 «СНиП 42-01-2002 Газораспределительные системы» откорректировало приложение, в котором установлены минимальные расстояния от подземных (наземных с обвалованием) газопроводов до зданий, сооружений и сетей инженерно-технического обеспечения, сокращены расстояния по горизонтали от газопроводов до зданий, сооружений и сетей инженерно-технического обеспечения.

Уведомление о разработке проекта свода правил Изменение №3 к СП 138.13330.2012 «Общественные здания и сооружения, доступные маломобильным группам населения. Правила проектирования» корректирует документ, дополняя его разделом 12 «Общие положения», при этом исключаются приложения А—Г.

В новый раздел включены положения по определению доли маломобильных групп населения (МГН) от числа посетителей для разных зданий и групп помещений. Также уточнены требования:

• к санитарно-гигиеническим помещениям;

• к пожаробезопасным зонам;

• к дверям помещений, используемых МГН.

Кроме того, в действующем своде правил проработаны положения с учетом функционального назначения и специфики общественных зданий. В частности:

• дополнены требования к благоустройству территории земельных участков (ЗУ), параметрам дорожек, рекреационных зон и их размещения;

• уточнены требования к видам указателей и информационных стендов и местам их установки с учетом функционального назначения зданий в помещениях и на территории ЗУ;

• включены требования к организации и параметрам зон для реабилитации в рекреациях зданий, наличию опорных устройств в помещениях и коридорах;

• уточнены требования к параметрам и размещению оборудования для управления системами в помещениях (климат, жалюзи, свет);

• введены требования к местам отдыха и параметрам зон обслуживания, доступных для МГН, пользующихся креслом-коляской с электроприводом;

• включены требования к реабилитационному потенциалу для МГН общественных помещений и прилегающей к зданию территории;

• введены требования к размещению мест отдыха (скамеек) в зонах отдыха для инвалидов с нарушением слуха;

• актуализирован раздел «Нормативные ссылки», уточнен раздел «Термины и определения»;

• внесен целый ряд других изменений.

Уведомление о разработке проекта свода правил СП 131.13330.2020 «СНиП 23-01-99* Строительная климатология» — это уже вторая редакция СП, который устанавливает климатические параметры, применяемые при проектировании зданий и сооружений, систем отопления, вентиляции, кондиционирования, водоснабжения, при планировке и застройке городских и сельских поселений на территории РФ. В новой редакции СП:

• обновлен и дополнен состав метеостанций, входящих в субъекты РФ;

• выполнен расчет климатических параметров за период 1973—2022 годов для метеостанций и обновлены климатические параметры для холодного и теплого периодов, средних месячных и годовых значений температур и парциального давления воздуха, амплитуд колебаний температур наружного воздуха для более чем 440 населенных пунктов РФ и включенных в документ новых 115 метеостанций;

• добавлена таблица «Средняя месячная скорость ветра и средняя за год скорость ветра», где представлены данные для более чем 550 населенных пунктов РФ;

• добавлена таблица «Средняя месячная и годовая сумма осадков», в которой представлены данные для более чем 550 населенных пунктов РФ;

• актуализированы и представлены в проекте пересмотренного свода правил версии таблиц с учетом обновленного списка метеостанций и полученных климатических параметров;

• уточнено множество других климатических параметров для холодного периода года, что дает возможность, используя в расчетах актуальные климатические данные, проектировать ограждающие строительные конструкции, имеющие тепловую защиту, соответствующую реальным климатическим условиям с учетом произошедших изменений климата. Это позволяет оптимально использовать материальные и энергетические ресурсы, исключить их перерасход и обеспечить их экономию в размере 10% — 12%.

Уведомление о разработке проекта свода правил Изменение №2 к СП 130.13330.2018 «СНиП3.09.01-85 Производство сборных железобетонных конструкций и изделий» предусматривает корректировку практически всех разделов свода правил, в том числе:

• внедрение в СП ранее отсутствовавших технологий изготовления сборных железобетонных конструкций и изделий с учетом возможностей современного индустриального оборудования;

• внедрение в СП новых видов бетонов, арматуры, заполнителей и актуализация технических требований с учетом возможностей современного индустриального оборудования;

• уточнение требований производственного контроля;

• дополнение номенклатуры производимых изделий;

• уточнение требований при армировании композитными материалами.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Опубликованы уведомления о проектах изменений в сводах правил

Очередные уведомления о проектах новых изменений в СП

Проекты новых изменений в сводах правил

Проекты новых изменений в сводах правил на проектирование образовательных организаций и судов

Росстандарт проинформировал о разработке новых сводов правил

Изменения правил проектирования систем внутреннего тепло- и холодоснабжения, отопления, вентиляции и кондиционирования воздуха

Изменения в действующих сводах правил и новые стандарты

Как изменятся правила проектирования для маломобильных групп населения

Минстрой разъяснил условия применения стандартов организации при разработке проектной документации

Минстрой будет контролировать применение типовой проектной документации в регионах

Вступил в силу национальный стандарт, устанавливающий требования к малым грузовым лифтам

Требования к порядку подготовки и содержанию результатов применения способов обоснования принятых проектных решений

Новый стандарт установил правила обследования и мониторинга технического состояния зданий и сооружений

Разработаны стандарты пожарной безопасности для малоэтажных деревянных домов

Новый свод правил по проектированию стоянок для автомобилей заменяет два действующих СП