Появление в 2020 году льготной ипотеки серьезно изменило российский рынок недвижимости. С одной — она стимулирует строителей и решает жилищные проблемы миллионы семей. С другой, может привести к финансовому кризису, как это было в 2007 году в США. ЦИАН выяснил, как видят ситуацию эксперты.

Фото: © Elnur / Фотобанк Лори

Дмитрий ЩЕГЕЛЬСКИЙ, президент Санкт-Петербургской палаты недвижимости:

Об ипотечном пузыре можно говорить относительно квартир, купленных на «первичке» в последние 1,5 года по схеме субсидированных ипотек, потому что они приобретались выше рыночной цены на 20% — 30%.

А если учитывать, что квартиры на «первичке» в среднем еще на 20% дороже, чем в только что сданном доме на «вторичке», то вот вам и проблема, которая возникнет при продаже этих объектов, если заемщики не смогут дальше обслуживать кредит.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Дмитрий ГОЛЕВ (на фото), коммерческий директор Optima Development:

Несмотря на высокий уровень закредитованности населения, риска возникновения ипотечного пузыря в России нет. Доля просроченных платежей в 2023 году снижается. Банки стали тщательнее проверять клиентов, повысился минимальный размер первоначального взноса.

Следовательно, угроза массового отказа заемщиков от выполнения кредитных обязательств отсутствует.

Владислав ПРЕОБРАЖЕНСКИЙ, исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ):

По абсолютным значениям проданной и непроданной первичной недвижимости отмечу, что средний срок реализации девелоперского проекта составляет примерно три года, срок строительства — два года. При этом оптимальным может считаться продажа 70% — 90% квартир на этапе ввода дома в эксплуатацию.

С этой точки зрения Москва показывает стабильные и не вызывающие опасений результаты (если смотреть аналитику того же ДОМ.РФ). Что касается данных в среднем по России, то здесь ситуация не столь оптимистична и говорит о необходимости поддержки региональных рынков.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Владимир ЩЕКИН (на фото), основатель и владелец Группы Родина (ЦПХГ):

Никакого ипотечного пузыря нет. Доля льготных кредитов в общем количестве составляет около 40% — 50%, то есть вторая половина ипотеки выдается на рыночных условиях.

Более того, в 2023 году наблюдалась позитивная динамика показателей кредитования: уменьшился средний размер кредита, а также его срок. То есть заемщики адаптируются к условиям ипотеки и ценам на рынке жилья.

Евгений ТКАЧЕВ, эксперт по инвестициям в недвижимость:

Ипотечный пузырь все-таки может возникнуть на рынке, если ипотека без первоначального взноса вкупе с субсидиями от застройщика приобретут массовый характер. Здесь я отчетливо вижу диссонанс.

С одной стороны, банки хотят повысить благонадежность клиентов, увеличивая первоначальный взнос. А с другой — по-прежнему есть возможность купить квартиру или без первоначального взноса, или с частичным взносом от застройщика.

Фото предоставлено ПИА Недвижимость

Максим ЕЛЬЦОВ (на фото), генеральный директор ПИА Недвижимость:

Определение «пузырь» мне не очень нравится. Да, есть разница в цене между первичным и вторичным рынками. Но, например, по Питеру за последний месяц (если верить общей статистике от Dataflat) цены практически не выросли. По Москве изменение было, но не слишком значительное.

В отличие от предыдущих периодов ажиотажного спроса застройщики предпочитают не повышать цены, не гонятся за маржой, а набирают объемы сделок, чтобы пополнять счета эскроу и снижать долю нераспроданных квартир.

Михаил ХОРЬКОВ, руководитель комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов (РГУД):

Цифры часто неверно трактуются. Например, ДОМ.РФ опубликовал данные о нераспроданном жилье на стадии строительства: из всего объема строящегося в России жилья продано 33%, не продано — 42%, еще в 25% строящихся домов продажи не открыты. С учетом того, что речь идет обо всем объеме строительства — от котлована до почти готового дома, — эти цифры не вызывают озабоченности.

Это не показатель нераспроданных квартир в сданных домах. В целом на российском рынке нет такой проблемы, как затоваривание, но локально, в отдельных городах, ситуация может быть контрастной.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Грозит ли России китайский сценарий развития кризиса на рынке жилья

Эксперты: ЦБ хотел охладить рынок, но на самом деле он его замораживает

Льготную ипотеку могут оставить только в регионах с низким спросом на жилье

В России будут субсидировать проекты «зеленого» жилья

Банк России видит признаки перегрева на ипотечном рынке

Эксперты: ипотечный «пузырь» в России надувают по схеме США

Льготная ипотека: pro и contra

ЦБ: в сентябре выдача льготной ипотеки достигла исторического максимума

Каждый четвертый россиянин поддерживает продление всех льготных ипотечных программ

Программу льготной ипотеки могут продлить до конца 2024 года в связи с президентскими выборами

Согласно расчетам специалистов компаний Метриум и Regions Development, это максимальный результат за два года.

Фото: metrium.ru

По информации аналитиков, сегодня девелоперы «старой» Москвы на начальном этапе строительства (на котловане) реализуют 13,06 тыс. лотов, что составляет 24,7% от общего предложения. За год число таких квартир и апартаментов выросло на 43%, а их доля — на 5,5 п. п.

В III квартале в домах на котловане совершено 4 139 сделок по ДДУ (31,7% от всех покупок). Относительно того же периода прошлого года их количество выросло на 56,3%, доля — на 19,7 п. п.

«Несмотря на спад покупательской активности на фоне сворачивания льготной ипотеки и роста рыночных ставок, число сделок на котловане, напротив, растет», — отметила коммерческий директор Regions Development Лилия Арцибашева (на фото ниже).

Фото: Regions Development

По ее словам, это объясняется не только увеличением предложения на начальном этапе строительства, но и дисконтами к жилью на этапе котлована. На динамику влияют и популярные программы рассрочек, которые лучше всего брать именно на старте реализации проектов.

На этапе монтажа этажей продается 23,06 тыс. квартир и апартаментов, что составляет 45,5% от суммарного предложения в старых границах столицы. За 12 месяцев число подобных лотов сократилось на 4,9%, доля — на 5,4 п. п.

В июле — сентябре в корпусах на этой стадии строительства было совершено 6 004 сделки по ДДУ (46%). По сравнению с III кварталом 2023 года их количество снизилось на 55,3%, доля — на 14,8 п. п.

Источник: Метриум

На этапе отделки в экспозиции данной локации находилось 10,29 тыс. лотов (19,5%). За год их объем увеличился на 23,4%, доля — на 2 п. п.

В III квартале с такими объектами было заключено 2 778 сделок по ДДУ (21,3%). К июлю — сентябрю 2023 года их объем уменьшился на 49%, доля — на 3,5 п. п.

На готовые варианты пришлось 6 500 квартир и апартаментов (12,3%) За год количество таких лотов выросло на 9,4%, а доля сократилась на 0,2 п. п.

«Готовые новостройки реализуются по договорам купли-продажи, как и вторичное жилье, и не входят в статистику сделок по ДДУ», — уточнила Лилия Арцибашева.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Однако, по ее словам, очевидно, что сейчас на такое жилье наблюдается повышенный спрос. 50% кредитных сделок на первичном рынке приходится на «Семейную ипотеку», а клиенты с детьми, как правило, нацелены на скорый переезд.

Кроме того, в связи с растущими арендными ставками особый интерес к покупке жилья «с ключами» проявляют инвесторы-рантье, добавила Лилия Арцибашева.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: 25% заемщиков покупают жилье в новостройке на стадии фундамента

Эксперт: за год продажи в премиальных новостройках Москвы на этапе котлована выросли в два раза

Эксперты: разница в стоимости жилья на первичном и вторичном рынках растет, на стадиях строительства — сокращается

Эксперты: цены на стадиях котлована и разрешения на ввод начали сближаться

Эксперты оценили предложение на столичном рынке новостроек по стадии готовности, отделке и типу квартир

Эксперт: в следующем году возможен дефицит жилья в домах на высокой стадии строительства

Эксперты: за год жилье на этапе котлована подорожало на 16,9%

Виталий Мутко: Застройщик не должен продавать все свои квартиры на стадии строительства, нормальная цифра на момент сдачи дома — 70%

Ценовой феномен Новой Москвы: новостройки на стадии котлована дороже уже построенных

Эксперт: новостройки на начальной стадии строительства — по-прежнему оптимальный вариант для инвестирования