Причиной тому послужат высокие темпы ввода жилых проектов, запущенных в досанкционный период. В результате закрываются счета-эскроу, на которых размещались средства дольщиков, служившие для банков своеобразным бесплатным источником ликвидности для кредитования застройщиков, пояснили опрошенные «Коммерсантом» аналитики.

Фото: www.nachfin.info

Напомним, что в соответствии с 214-ФЗ банк кредитует проект девелопера под деньги дольщиков, размещенные на эскроу-счетах этого банка. В отличие от обычных вкладов банк не обязан (к своей выгоде) начислять на эти деньги проценты, что позволяет ему сегодня предоставлять проектное финансирование в среднем по ставке чуть выше 4% годовых.

После завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию деньги с эскроу-счета перечисляются на счет застройщика, с него он выплачивает банку остатки долга за кредит, а остальное оставляет себе.

Фото: www.kommersant.ru

В материале издания отмечается со ссылкой на данные ЦБ, что в 2021 году на эскроу-счета поступило 1,9 трлн руб., а с них было перечислено (в результате ввода объектов в эксплуатацию) свыше 1,3 трлн руб. То есть банки получили профицит в объеме 600 млрд руб.

Фото: www.cronos.asia

Однако в ближайшие год-два это показатель будет сокращаться из-за завершения проектов, пик активной реализации которых приходится на настоящее время, полагает директор группы корпоративных рейтингов АКРА Василий Танурков (на фото).

По его оценке, объем поступлений от раскрытия эскроу-счетов начиная с 2023 года будет примерно равен объему поступлений на эскроу-счета — около 2 трлн руб.

Фото: www.newvz.ru

Новому же быстрому наполнению эскроу-счетов деньгами дольщиков будет препятствовать замедление, а где-то и остановка запуска новых проектов из-за снижения спроса на жилье в I квартале 2022 года на фоне обострения геополитической и экономической ситуации в стране, пояснил эксперт.

В материале также приводится прогноз аналитиков ЦБ, согласно которому, к концу текущего года и в последующие два будет наблюдаться «некоторое снижение темпов роста объемов ввода ввиду роста себестоимости производства и возможной нехватки строительных материалов, а также увеличения сроков строительства из-за изменения логистики».

Фото: www.yandex.ru

При таком положении дел банки уже во второй половине 2022 года и в следующем году будут вынуждены использовать для кредитования застройщиков обычные клиентские депозиты, которые в отличие от эскроу банку уже не обходятся бесплатно, поскольку он обязан начислять на них проценты вкладчикам, напоминает независимый эксперт Андрей Бархота (на фото).

Фото: www.cian.ru

«В результате проектное финансирование еще больше замедлится, и мы можем увидеть ухудшение кредитного качества этого ссудного портфеля», — выразил опасение специалист.

По мнению Бархоты, исчерпание эскроу-счетов негативно отразится и на рынке ипотеки, так как при замедлении строительства сокращается объем предложения, растет цена жилья, а вместе с нею и ипотечные риски.

Фото: www.mulino58.ru

СПРАВКА

По данным ЦБ и ДОМ.РФ по состоянию на начало мая 2022 года объем многоквартирного жилья в стадии строительства составил 95,5 млн кв. м (-0,8 млн кв. м за квартал, +3,5 млн кв. м за год), а объем строящегося жилья с использованием счетов эскроу — 77,1 млн кв. м (+4,2% с начала года) — или 81% всего многоквартирного жилищного строительства (+4 п.п. с начала года).

В российских банках было открыто 733,6 тыс. эскроу-счетов, на которых размещено 3,8 трлн руб. С 2018 года объем перечисленных средств с «раскрытых» счетов составил почти 1,6 трлн руб.

На отчетную дату застройщики, работающие с эскроу, оформили в банках почти 5,3 тыс. кредитных договоров на сумму 7,9 трлн руб., однако выбрали всего 3,05 трлн руб. из кредитных лимитов.

Фото: www.zp.ru

Другие публикации по теме:        

ДОМ.РФ: по итогам I квартала российский рынок жилищного строительства продемонстрировал успешные показатели развития 

Росстат: ввод жилья в России за январь-май 2022 года вырос на 54,6% (графики)

Банкиры и застройщики: при проектном финансировании и ипотеке нужно учитывать интересы друг друга

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-апрель 2022 года показали Москва, Московская область и Санкт-Петербург

Максимальные объемы ввода многоквартирных домов застройщиками за январь-март 2022 года показали Московская область, Москва и Санкт-Петербург

Марат Хуснуллин: В I квартале в России выдано на 22% больше разрешений на строительство, чем годом ранее

Крупнейший российский банк с госучастием вновь начал предоставлять займы по «Семейной ипотеке», но изменил правила получения кредитов по всем субсидируемым программам, сообщил онлайн-сервис Домклик.

Фото: © Элина Гаревская / Фотобанк Лори

В информации поясняется, что Сбер был вынужден принять такое решение в том числе для того, чтобы иметь возможность и дальше выдавать льготные кредиты для семей с детьми, поскольку спрос на программу очень высок, и, как следствие, лимиты быстро заканчиваются.

На фоне ужесточающейся денежно-кредитной политики, а также негативных прогнозов по ключевой ставке ЦБ выдачи ипотеки по госпрограммам становятся для банков очень тяжелыми. При этом они не могут на это повлиять через повышение ставок, поскольку это запрещено.

Фото: © E. O. / Фотобанк Лори

Сумма первоначального взноса 50% является комфортной далеко не для всех клиентов. Поэтому Сбер решил выдавать кредиты по программе и с меньшим первым платежом, но с комиссией, которую зачастую берут на себя застройщики для того, чтобы продажи оставались на прежнем уровне.

До возобновления Сбером выдач кредитов по «Семейной ипотеке» в целом на рынке они практически остановились. А теперь, как подчеркнули специалисты Домклик, граждане смогут взять заем на льготных условиях, что позволит повысить продажи и застройщикам.

Фото: domclick.ru

Алексей ЛЕЙПИ (на фото), директор дивизиона Домклик Сбера:

— Cбер дольше всех из крупнейших банков сохранял прежние условия льготного кредитования. Мы понимаем, что сложившаяся ситуация на рынке носит временный характер, и главная задача вводимых изменений — сохранить доступность льготного кредитования для наших клиентов и поддержать строительную отрасль.

Фото из архива А. Литовских

Артем ЛИТОВСКИХ (на фото), директор департамента ипотеки и продаж финансовых инструментов Группы Эталон:

— Возобновление выдач по «Семейной ипотеке» — шаг положительный, поскольку иных ипотечных продуктов фактически нет. Также это хороший источник пополнения счетов эскроу.

Комиссия введена скорее из-за сокращения доходности ипотечных программ и корректировки макропруденциальных надбавок. Часть ее мы взяли на себя, чтобы сохранить цену лота.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Гранель

Татьяна БОЕВА (на фото), руководитель отдела ипотечного кредитования ГК Гранель:

— С возобновлением выдач «Семейной ипотеки» займы на покупку жилья будут выдаваться в большем объеме. При этом малые банки в принципе отказываются от льготных выдач, а в крупных нет возможности взять кредит с первым взносом до 50%. Стоимость квартир в ЖК на проектном финансировании Сбера повышаться не будет.

Фото из архива Д. Богода

Дмитрий БОГОД (на фото), директор по стратегическому развитию и маркетингу ГК Самолет:

— С учетом спроса на «Семейную ипотеку» и объемов выдачи в предыдущие периоды мы опасаемся, что тех лимитов, которые были недавно перераспределены, хватит на две-три недели.

В этой ситуации замедлить темпы расхода средств и выдавать кредиты по программе дольше позволит введение комиссий или увеличение первоначального взноса до 50%. Однако при втором варианте резко снизится доступность ипотеки.

Диалог с клиентами это подтверждает: субсидирование от застройщика является привычным для рынка, а для покупателя комиссия распределяется равномерной финансовой нагрузкой, в отличие от перспективы собрать в два раза большую сумму для первого взноса.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Сбербанк повышает ставки по ипотеке сразу на 3 п. п.

Объем портфеля финансирования строительства жилья в Сбере достиг 5,2 трлн руб.

Никита Стасишин: около 90 млрд руб. выделят Сбербанку на «Семейную ипотеку»

Сбер приостановил прием заявок и запись на сделки по IТ-ипотеке

Сбер повысил на 0,9 п. п. ставки по рыночным программам ипотеки

Сбер приостановил выдачу ипотечных кредитов по «Семейной ипотеке»

Кирилл Царев (Сбербанк): спрос на кредиты остается на стабильно высоком уровне

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС

Сбербанк: девелоперы сократили спрос на кредиты для новых проектов

Объем ипотечного кредитования в Сбербанке в июле сократился вдвое