В конце июля Госдума приняла в первом чтении законопроект, обязывающий девелоперов возводить соцучреждения в рамках комплексного развития территорий (КРТ). Как эту инициативу воспринял бизнес? «Российская газета» привела мнения специалистов, которые они высказали на круглом столе «КРТ. Проблемы и перспективы».

Фото: © Александр Замараев / Фотобанк Лори

Источник финансирования депутаты предложили определять уже на этапе проектирования: либо полностью за счет инвестора, либо в доле с бюджетом.

К сожалению, сегодня застройщики в основном приобретают право работать над проектом на аукционах, где главный критерий — цена. В итоге, как отметили участники круглого стола, в некоторых городах КРТ превращается в «хрущевки 2.0», только вытянутые на 25 этажей вверх, с минимумом вложений в благоустройство и инфраструктуру.

Главный специалист по земельно-имущественным отношениям Брусники Алена Мурзина напомнила, что законодатель предоставил регионам большие полномочия по КРТ, но по факту местные власти инициативы не проявляют.

Фото: ЕРЗ.РФ

По ее словам, параметры проектов не отличаются от стандартных правил землепользования и застройки. Чиновники опасаются, что при проведении конкурса вместо аукциона, антимонопольная служба вмешается, увидев в этом ограничение конкуренции.

У многих муниципалитетов возникают сложности с оценкой экономической целесообразности будущих проектов. Чиновники полагаются на цифры, заявленные участниками аукциона, но никто не отслеживает, как эти планы претворяются в жизнь после заключения договора.

Директор девелоперской компании Сибпромстрой Дмитрий Шаповал привел такой пример. В Сургутском районе один из претендентов на КРТ заявил проект стоимостью 1,8 млрд руб. на 12 тыс. кв. м. Получается 150 тыс. руб. за «квадрат», и это при том, что цены на жилье здесь составляют 95 тыс. руб. — 97 тыс. руб. за 1 кв. м.

Застройщики предложили шире привлекать отраслевых экспертов при предварительном выборе территории под комплексное развитие. А также группировать города в зависимости от валового регионального продукта, себестоимости строительства и динамики ввода.

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

С одной стороны, такая градация будет стимулировать муниципалитеты перемещаться в более инвестиционно-привлекательную группу, с другой — у девелоперов появятся разные финансовые модели КРТ для обсуждения с банками.

Интересный вариант придумали в Перми. Заключая договор о КРТ, застройщик берет на себя обязательства на определенную сумму: либо строит соцобъекты сам, либо платит взносы в бюджет, и эти деньги потом идут на возведение школ, больниц и детсадов, рассказал гендиректор Орсо групп Михаил Бесфамильный.

Предприниматели обратили внимание еще на один пробел в законодательстве. Сегодня нельзя вносить изменения в заключенный договор о КРТ, например, сдвинуть сроки из-за ощутимого повышения ключевой ставки.

Если распространить на такие соглашения нормы ст. 451 Гражданского кодекса, то это сделает проекты более стабильными и повысит их эффективность, убеждены эксперты.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Ирек Файзуллин: механизм КРТ и инфраструктурные кредиты помогают регионам увеличивать объемы жилищного строительства

Застройщикам хотят запретить ввод в эксплуатацию МКД без первоочередной сдачи поликлиник и школ

Объекты культурного наследия предлагают продавать одновременно с земельными участками и заключением договоров о КРТ

Изменения в столичном законодательстве о КРТ

Лиц, осуществляющих КРТ, обяжут строить социальную инфраструктуру

Участие в торгах на КРТ девелоперов, не способных реализовать права жильцов при расселении из аварийных домов, предлагают ограничить

Утверждены правила заключения соглашения о КРТ

Строители социальных объектов в Москве получат дополнительные льготы

Никита Стасишин: Градостроительный потенциал проектов КРТ превышает 100 млн кв. м

Как и когда могут проводиться торги на право заключения двух и более договоров о КРТ

Заявление о том, что в этом году «первичка» вырастет в цене на 30% — 40%, сделал президент ГК ОСНОВА Александр Ручьев. Опрошенные РБК эксперты считают, что такие прогнозы нереалистичны и больше похожи на обычный маркетинг.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Даже крупные девелоперы напрямую зависят от реализации проектов, поэтому одна из основных задач отделов продаж и маркетинга — наполнять счета эскроу, напомнил управляющий директор МИЭЛЬ «В Новых Химках» Леонид Львович (на фото ниже).

Фото: i.miel.ru

В нынешней ситуации, если судить по объемам реальных сделок, заявления о резком подорожании — это, по его словам, «скорее страшилка, чем реальный прогноз на 2025 год».

В условиях, когда потребители чаще пользуются рассрочкой, чем ипотекой, девелоперам нужно еще активнее наращивать продажи, добавил основатель управляющей компании Smarent Виктор Зубик (на фото ниже).

Фото: smarent.com

При такой схеме в «копилку» строителям идет лишь первоначальный взнос, и, чтобы наполнить счета эскроу, им нужно в несколько раз больше сделок с рассрочками, чем с ипотекой.

Второй вариант — пытаться искусственно завышать цены. Возможно, люди охотнее берут рассрочки, если верят в дальнейший рост цен.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Максимальное удорожание московских новостроек зафиксировано в 2021 году — 19,2%, уточнил коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото).

Сегодня, по его мнению, нет никаких предпосылок даже для сопоставимой динамики, не говоря уже о рекордном всплеске.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Жилье может резко вырасти в цене, если произойдет значительное ускорение инфляции, подорожают стройматериалы, техника, топливо, электроэнергия, предположил управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Однако в настоящий момент, по его мнению, такой сценарий маловероятен.

Фото: NF Group

Управляющий директор NF DOM Наталья Сазонова (на фото) допустила возможный рост на десятки процентов только в случае отдельных уникальных объектов. Например, жилья высоких классов в престижных локациях или квартир в отреставрированных исторических зданиях.

При этом она нисколько не сомневается в том, что и снижения цен ожидать не стоит. Девелоперы не могут позволить себе удешевление из-за возросшей себестоимости строительства и высоких ставок проектного финансирования.

Фото предоставлено пресс-службой Яндекс Недвижимость

Вероятным сценарием развития событий, полагает коммерческий директор Яндекс Недвижимости Евгений Белокуров (на фото), будет стагнация.

На ценообразование влияют колебания в структуре предложения, количество объектов в разных классах, скидки на отдельные объекты. «Поэтому медианные цены будут колебаться в пределах 1%, сегодня это наиболее очевидно», — заключил эксперт.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Какую аномалию в ценах на жилье обнаружили в Санкт-Петербурге

Москва обогнала все мегаполисы России по темпам роста цен на жилье

Столичные новостройки — лидеры по ценам на жилье

В каких московских районах темпы роста цен выше, чем в среднем по столице

Где в Новой Москве новостройки подорожали больше всего

Как изменились цены на недвижимость в январе 2025 года

ДОМ.РФ: в январе российские новостройки подорожали на 0,1%, а инфляция ускорилась до 1,23%

В 2024 году в столице быстрее всего дорожали готовые новостройки

ДОМ.РФ: в 2025 году цены на новостройки продолжат расти на уровне инфляции, а объемы ввода жилья упадут лишь в 2027-м

Цены на новостройки массового сегмента снизились в четырех районах столицы