К такому общему выводу пришли специалисты в сфере недвижимости, опрошенные РИА Недвижимость.

Фото: www.cian.ru

Они пояснили, что к катастрофе на российском рынке жилья в перспективе могут привести падение доходов населения, рост ключевой и средней ипотечной ставок до критических значений, «ипотечный пузырь», а также девальвация рубля.

Инвестиционный директор компании «Тринфико» Артем Цогоев (на фото) напомнил, что последний раз российский рынок жилой недвижимости входил состояние, в близкое к катастрофическому, в 2008—2009 годах из-за мирового финансового кризиса.

Чтобы это повторилось снова, в экономике страны должно одновременно произойти несколько связанных между собой событий, убежден Цогоев. Он назвал эти события-факторы катастрофического воздействия на отечественный рынок жилья:

• цены на сырьевые товары должны резко упасть на 50—60% и более;

• ключевая ставка ЦБ должна взлететь до 12—17% годовых, а ставка по ипотеке, соответственно, до 15—20%;

• должны произойти массовые сокращения людей и безработица, что приведет к резкому числу неплатежей по ипотеке и достижению просроченной задолженности по ней до отметки в 15—20% (по состоянию на конец сентября по данным ЦБ это показатель составлял всего 0,6%).

Фото: www.vedomosti.ru

Эксперт подчеркнул, что только такой мощи экономические удары могут обрушить платежеспособный спрос в РФ на недвижимость, заморозить стройки и вызвать у застройщиков «огромные проблемы с возвратами кредитов банкам».

По мнению председателя совета директоров компании БЕСТ-Новострой Ирины Доброхотовой (на фото), подобная ситуация в России «никогда раньше не возникала и в будущем маловероятна, даже несмотря на предупреждения аналитиков о рекордной закредитованности населения».

Фото: www.f.mirkvartir.me

Вместе с тем Доброхотова считает, что вполне реальную угрозу для российского рынка жилья представляет собой нестабильность национальной валюты.
«Понимая неизбежность резкого и сильного падения рубля к устойчивым валютам, люди с деньгами переводят свои сбережения в защитный актив в виде недвижимости, — заметила она. — Затем на протяжении долгого времени те, у кого были деньги, уже потратили их на квартиры, а те, у кого их и так не было, платежеспособнее не стали», — пояснила эксперт свою мысль.

Фото: www.yandex.ru

Она предположила, что при таком развитии событий на рынке установится гегемония покупателя, который сможет диктовать свои ценовые условия затоваренным жильем застройщикам.

В случае же продолжительной стабилизации курса рубля, считает Доброхотова, у застройщиков останется надежный способ не быть зависимым от денег покупателей (дольщиков) — это проектное (банковское) финансирование строительства жилых объектов по схеме эскроу.

Фото: www.nbj.ru

«Предположить такой крах российской банковской системы, что ни у одной кредитной организации не останется средств на даже частичные денежные вливания в аккредитованные ими новостройки, очень сложно», — заключила руководитель БЕСТ-Новострой.

С ней согласился аналитик управления торговых операций на российском фондовом рынке «Фридом Финанс» Александр Осин (на фото), который, кроме того, видит надежную поддержку отрасли в лице государства на случай кризиса.

Фото: Владислав Шатило / РБК

«Объем антикризисного пакета Российской Федерации, включающего средства ФНБ, приближается, по последним данным, к 30% от ВВП», — заметил Осин.

Между тем, напомним, что, согласно прогнозам председателя Банка России Эльвиры Набиуллиной (на фото), фаза активного роста ипотеки в России близится к завершению, поскольку стремительный рост объемов ИЖК, наблюдаемый в РФ, не соответствует росту доходов подавляющего числа россиян.

Фото: www.yandex.ru

Другие публикации по теме:

ВТБ: к 2025 году доля российских семей, способных взять ипотеку, увеличится с нынешних 20 до 33%

Объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 15% по отношению к прошлому году (графики)

Герман Греф: Ипотека вскоре вернется к прежним объемам и наряду со строительством станет драйвером роста экономики

ЦБ: проектное финансирование и ипотека — главные драйверы роста рынка банковского кредитования

Эксперты: летом и осенью россияне взяли ипотеки на 13% меньше, чем год назад

Эльвира Набиуллина: Фаза активного роста ипотеки в России близится к завершению

Эксперты: объем выдачи ипотеки по итогам года достигнет 5 трлн руб.

ДОМ.РФ: за год ипотечный портфель в России увеличился на 28% — до 11,42 трлн руб.

Эльвира Набиуллина: Льготную ипотеку надо вовремя свернуть, чтобы избежать образования пузырей на рынке ИЖК

Эксперт Ирина Доброхотова: С ценами на жилье возможны два сценария

Верховный Суд РФ 3 декабря 2024 года вынес Определение №303-ЭС24-12863 по делу об оспаривании решений администрации муниципального образования об отказе в выдаче разрешений на строительство трех многоквартирных жилых домов из-за отсутствия технических условий подключения МКД к сетям электроснабжения, на отвод ливневых вод и организации проезда к земельным участкам.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

Как следует из материалов дела, Застройщик (Общество) 23.08.2023 обратился в Администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство (РС) в отношении трех многоквартирных домов (МКД). Администрация письмами от 28.08.2023 отказала Обществу в выдаче РС исходя из того, что в разделе I «Пояснительная записка» прилагаемой проектной документации (ПД) отсутствуют технические условия (ТУ) подключения МКД к сетям электроснабжения, ТУ на отвод ливневых вод, ТУ организации проезда к земельным участкам (ЗУ).

Полагая, что данные отказы Администрации не соответствуют закону и нарушают его права и законные интересы, Общество обратилось в арбитражный суд. Арбитражный суд первой инстанции решением от 26.10.2023, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 15.02.2024 и постановлением кассационной инстанции от 22.04.2024, удовлетворил требования Общества, признав незаконными решения Администрации и обязал Администрацию восстановить нарушенные права Общества путем выдачи ему разрешений на строительство трех МКД.

Суды исходили из того, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку:

• выдача ТУ, предусмотренных ч. 7 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ, является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ;

• несоответствие проектных решений потребности в электрической энергии ТУ подключения к сетям электроснабжения, а также начало строительства без получения соответствующего разрешения не относятся к законным основаниям для отказа в выдаче РС;

• Администрация не указала, какие именно проектные решения потребности в электрической энергии не соответствуют ТУ подключения к сетям электроснабжения и в чем данное несоответствие выражается;

• поскольку Общество, начиная с 20.03.2023, неоднократно обращалось в Администрацию за выдачей РС, получая отрицательные решения по данным обращениям, а иных, помимо четырех изложенных в оспариваемых решениях, оснований Администрацией не указано, с целью восстановления нарушенных прав и законных интересов Общества на Администрацию необходимо возложить обязанность выдать разрешения на строительство МКД.

Верховный Суд не согласился с данными выводами, указав, что из совокупного толкования норм градостроительного законодательства следует, что ТУ подключения (технологического присоединения) МКД к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) являются исходными и обязательными документами на этапе подготовке ПД.

В отношении ПД, разработанной в отсутствие ТУ подключения (технологического присоединения) объекта капитального строительства (ОКС) к сетям инженерно-технического обеспечения, не подлежит выдаче положительное заключение экспертизы, поскольку такая документация не может быть признана соответствующей законодательству.

Вывод судов о том, что у Общества отсутствовала обязанность по представлению с заявлениями о выдаче РС ТУ, поименованных Администрацией в оспариваемых решениях, поскольку выдача ТУ является государственной услугой, реализуемой органом муниципальной власти на территории РФ, является неправомерным.

По смыслу действующего законодательства, обязанность по предоставлению в составе пояснительной записки и ПД ТУ на подключение объекта к существующим сетям инженерно-технического обеспечения, в том числе к сетям электроснабжения, возложена непосредственно на застройщика, обращающегося с заявлением о выдаче РС.

Фото: © Татьяна T / Фотобанк Лори 

Выдача ТУ подключения (технологического присоединения) ОКС к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение, водоотведение, водоснабжение, теплоснабжение, газоснабжение) не является государственной или муниципальной услугой и осуществляется соответствующими ресурсоснабжающими (сетевыми) организациями по заявлениям застройщика.

РС как документ, получению которого предшествует подготовка ПД и ее экспертиза, является гарантией, выдаваемой государственными органами и подтверждающей надежность конструкций строящегося объекта и его безопасность для жизни и здоровья людей.

Поскольку суды не исследовали документацию, представленную Обществом для выдачи разрешений на строительство МКД, и не дали оценку ее соответствия требованиям законодательства, отсутствовали правовые основания для возложения на Администрацию обязанности выдать соответствующие РС.

Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия Верховного Суда РФ посчитала, что суды трех инстанций существенно нарушили нормы материального и процессуального права, неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, поэтому обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело направлено на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты выяснили, может ли количество судебных разбирательств повлиять на стоимость квартир

Разработан новый порядок подготовки проектов по сохранению объектов культурного наследия

Конституционный Cуд приостановил возможность накладывать штрафы за неиспользование в срок земельного участка для ИЖС

Верховный Суд поддержал компанию в ее споре с Росреестром об исправлении технической ошибки

Вместо разрешения — запись в реестре: Правительство РФ планирует упростить получение документов в сфере строительства

Правительство установит случаи, когда не требуется разработка рабочей документации

Ростехнадзор переходит на реестровую модель выдачи разрешений на допуск в эксплуатацию энергоустановок

Критерии для отнесения строений и сооружений к объектам вспомогательного использования

Мосгосстройнадзор теперь уполномочен проводить судебную строительно-техническую экспертизу

Минстрой разъяснил, как следует проводить независимую оценку квалификации специалистов технических служб

В разрешениях на строительство и на ввод появится дополнительная информация

Верховный Суд о вине подрядчика при просрочке выполнения договорных работ