Специалисты Центра ЦИАН.Аналитика, проанализировав итоги Всероссийской переписи населения 2021 года (результаты которой были опубликованы в августе 2022 года), пришли к выводу, что главное влияние на стоимость недвижимости и объем ввода жилья девелоперами оказывает миграция населения.

Фото: www.unpakt.com

Объектом мониторинга стали 37 городов с численностью населения от 500 тыс. человек. Данные получены из объявлений, опубликованных на сайте cian.ru, а также из базы данных показателей муниципальных образований и данных всероссийских переписей населения 2010 и 2021 гг., говорится в преамбуле к исследованию, результаты которого любезно предоставлены порталу ЕРЗ.РФ.

Аналитики ЦИАН выявили ряд тенденций. Одна из них заключается в том, что цены на недвижимость быстрее растут в городах с более высоким миграционным приростом.

Как видно из диаграммы ниже, наибольший рост цен (в долевом отношении) продемонстрировали Краснодар и Сочи (рост 106% и 104% соответственно в 2022-м к 2016-му году) с максимальным приростом населения за межпереписной период за счет более привлекательных климатических условий для проживания.

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

Из городов с высокой стоимостью недвижимости в лидерах оказалась быстро растущая Казань, в которой девелоперы предлагают недвижимость более высокого класса, а также Нижний Новгород и Иркутск. За пять лет цены на недвижимость выросли в Барнауле, Новокузнецке, Кемерово, Омске.

В лидерах по абсолютному приросту цен на жилье идут Москва и Санкт-Петербург как самые популярные локации для переезда. За ними следуют крупные межрегиональные центры-миллионники Приволжского федерального округа — Казань, Нижний Новгород и Самара.

Более чем на 60 тыс. руб. за шесть лет выросла стоимость 1 кв. м во Владивостоке (сопоставимо с ростом в Казани) — это следствие стимулирующего воздействия на рынок госпрограммы субсидирования ставок «Дальневосточная ипотека».

Фото: www.ndv.ru

Другая тенденция, выявленная аналитиками ЦИАН, заключается в том, что наибольший ввод жилья в эксплуатацию в межпереписной период был характерен для городов с быстрорастущей численностью населения.

Так, максимальные показатели продемонстрировали Москва, Санкт-Петербург и Краснодар, в каждом из которых было построено более 20 млн кв. м. жилой недвижимости за 2010—2021 гг. (см. диаграмму ниже).

Соотношение динамики населения и объемов ввода жилой недвижимости

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

При этом в Санкт-Петербурге в указанный период введено почти в два раза больше жилья, чем в Краснодаре. Следом в рейтинге идут другие крупные межрегиональные центры — Новосибирск, Екатеринбург, Ростов-на-Дону, Воронеж.

Взрывной рост ввода жилья был характерен для Тюмени с активно развивающейся экономикой и социальной сферой. Высокий миграционный прирост из Ханты-Мансийского и Ямало-Ненецкого автономных округов создает здесь запрос на качественную жилую недвижимость.

Среди городов-миллионников минимальный объем жилья возвели за 11 лет в Нижнем Новгороде, Перми, Омске и Волгограде.

Фото: www.denisjurin.ru

Специалисты Центра ЦИАН_Аналитика также установили зависимость активности рынка жилья от доходов населения.

Так, в 2018—2019 гг. в РФ наблюдался рост реальных доходов населения, на фоне чего годовые объемы ввода жилья по крупнейшим городам вернулись к высоким значениям 2015 года.

Но пандемийный 2020 год не позволил рынку показать дальнейший рост. На рынке недвижимости сказалось как снижение реальных доходов граждан, так и антиковидные ограничения, и общая неопределенность социально-экономической ситуации.

Соотношение величины заработной платы и изменения стоимости жилой недвижимости

Источник: Центр ЦИАН.Аналитика

«Падение рынка могло бы оказаться еще более ощутимым, если бы в июле 2020 г. не была запущена госпрограмма льготной ипотеки, которая подогрела рынок жилой недвижимости, способствовала увеличению спроса на квартиры и росту интереса к новым коммерческим проектам со стороны крупных девелоперов», — отмечается в исследовании.

Фото: www.in-news.ru

Его авторы подчеркивают, что результатом реализации этой программы господдержки стал беспрецедентный рост ввода жилья в крупнейших городах России в 2021 году на 18,5%.

При этом 23% из общего объема ввода было обеспечено населением в секторе ИЖС.

Руководитель Центра ЦИАН.Аналитика Алексей Попов (на фото) со ссылкой на данные Всероссийской переписи населения 2021 года в российских городах с населением более 500 тыс. человек ключевым фактором изменения стоимости квартир назвал именно динамику численности населения.

Он охарактеризовал реальные доходы населения в период с 2016 по 2022 год как менее значимые факторы роста цен на жилую недвижимость, чем миграционный приток в города и введение госпрограммы льготной ипотеки.

«Доходы оказываются весомым фактором при принятии решения о переезде и косвенно влияют на миграционный прирост, но прямая зависимость с ценами на недвижимость здесь отсутствует», — уточнил эксперт.

Другие публикации по теме:

Эксперты: новостройки в России за год подорожали более чем на треть — в среднем до 150 тыс. руб. за «квадрат» (график)

Более половины респондентов не нуждаются в улучшении жилищных условий, а две трети опрошенных не желают связываться с ипотекой

Эксперты: аномальное подорожание новостроек на фоне снижения спроса прекратится в ближайшие месяцы

Эксперты: падение доходов населения – новый вызов для строительной отрасли

Эксперты: в крупных российских городах новостройки начали дешеветь с конца марта

Эксперты: Краснодар, Сочи, Рязань, Кемерово, Ростов-на-Дону и Липецк лидируют по росту цен на жилье

Аналитики Домклик изучили, сколько платят ежемесячно ипотечные заемщики в ряде крупнейших регионов, имеющих города с населением свыше 1 млн человек, и определили медианный ежемесячный платеж по ипотеке на первичном и вторичном рынках, а также в сегменте ИЖС.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Расчеты аналитиков основаны на ипотечных сделках Сбербанка, заключенных в июле — августе 2024 года — после завершения программы «Господдержка-2020» и корректировки условий выдачи «Семейной ипотеки».

По данным аналитиков Сбера, в сегменте строящегося жилья медианный платеж по России составляет 34,2 тыс. руб. При этом доля кредитов, выданных на льготных условиях, в июле — августе равнялась 94%, из которых 81% приходится на программу «Семейной ипотеки».

Ипотечный платеж на первичном, вторичном рынках и в сегменте ИЖС

В крупнейших регионах доля льготных программ на рынке новостроек также достигает более 90%. Единственное исключение — Москва (87%).

Наименьший ипотечный платеж отмечен в Челябинской (26 тыс. руб.), Воронежской (27 тыс. руб.) и Волгоградской (27,3 тыс. руб.) областях. Наибольший — ожидаемо в Москве (58,7 тыс. руб.), Московской области (47,2 тыс. руб.) и Санкт-Петербурге (42,0 тыс. руб.).

В начале сентября медианная стоимость лота на первичном рынке в Московском регионе составляет около 16 млн руб., в Санкт-Петербурге — 11 млн руб., в среднем по другим мегаполисам — около 8 млн руб.

Фото: mobimg.b-cdn.net

На вторичном рынке платеж по ипотеке при покупке недвижимости на вторичном рынке несколько выше — 34,8 тыс. руб., несмотря на жесткие требования к заемщикам и рост ключевой ставки ЦБ.

Минимальные значения отмечены в Волгоградской области (28 тыс. руб.), Пермском крае (28,5 тыс. руб.) и Республике Башкортостан (28,9 тыс. руб.).

Как и в статистике по новостройкам, больше всего заемщики платят в Москве (73,7 тыс. руб.), Московской области (52,3 тыс. руб.) и Санкт-Петербурге (46,6 тыс. руб.). Это обусловлено более высокой стоимостью предложения: согласно данным сентября, медианная стоимость лотов в Московском регионе — более 14 млн руб., в Санкт-Петербурге — 11 млн руб., в то время как в других крупнейших регионах — около 6 млн руб.

Фото: terem-ermaka.ru

Столичный регион лидирует и по спросу на вторичную недвижимость: в июле — августе на рынке готового жилья в Москве и Подмосковье было заключено более 7,3 тыс. сделок, в других крупнейших регионах количество сделок не превышает 3,2 тыс.

Выше всего, по подсчетам аналитиков Домклик, платеж по ипотеке в сегменте ИЖС — в среднем по РФ 37,4 тыс. руб. в месяц.

В июле — августе 93% сделок в этом сегменте были проведены на льготных условиях. В крупнейших регионах процент льготной ипотеки несколько ниже — порядка 80%.

Наименьшие значения платежа зафиксированы в Нижегородской (30,1 тыс. руб.), Омской (30,3 тыс. руб.) и Новосибирской (30,7 тыс. руб.) областях.

Фото: domclick.ru

Директор дивизиона Домклик Сбербанка Алексей Лейпи (на фото) подтвердил, что с точки зрения величины ипотечного платежа ситуация в Московском регионе и в других мегаполисах отличается.

«Если в столице платеж при строительстве дома в ипотеку существенно ниже, чем на рынке первичных и вторичных квартир, то в большинстве крупнейших регионов, напротив, индивидуальное строительство дома остается наиболее дорогим сегментом жилья», — уточнил топ-менеджер кредитного учреждения.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер приостановил выдачу ипотечных кредитов по «Семейной ипотеке»

Эксперты: в августе на рынке жилья выросла доля новостроек, а сегмент ИЖС продолжает снижаться

Эксперты: число заявок на ипотеку с весны упало на 30% — 40%

Эксперты: в крупнейших регионах доля льготной ипотеки остается выше 50%

Эксперты: льготные ипотечные программы, пусть с трудом, но продолжают поддерживать рынок

Эксперты назвали банки, которые в сентябре выдают кредиты с господдержкой

Кирилл Царев (Сбербанк): спрос на кредиты остается на стабильно высоком уровне

Эксперты: стоит ли ожидать снижения цен на новостройки

Сбербанк увеличил лимиты по «Семейной ипотеке» и «Ипотеке для IT» по программе ИЖС

Герман Греф: выдачи ипотеки упадут на 40%, а затем на рынке жилья начнется коррекция цен

Эксперты: субсидии банкам по льготной ипотеке за 10 лет могут составить 1,2 трлн руб.