В 2024 году на первичном рынке бизнес-класса Москвы в старых границах годовой прирост объема предложения составил 16%. Было зарегистрировано 24 911 сделок ДДУ, что на 3% меньше, чем в 2023 году. Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов составила 461 270 руб. (-0,3% за месяц, -2,3% за квартал, +4,9% за год), подсчитали аналитики компании Метриум. 

  

Фото: © Алёшина Оксана / Фотобанк Лори

 

По итогам 2024 года на рынке новостроек бизнес-класса Москвы в реализации находилось 147 проектов (+16 за год) с квартирами и апартаментами.

Общий объем предложения на конец периода составил 23 194 лота (+1,8% за месяц, +4,4% за квартал, +16,2% за год), из них 19,5 тыс. — это квартиры (+16,6% за год), 3,7 тыс. — апартаменты (+14% за год).

 

Динамика объема предложения на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

В 2024 году на рынок выведено 27 новых проектов (в 2023 году их было 16). В трех проектах реализуются апартаменты, в остальных — квартиры.

Максимальный объем предложения отмечен в ЮАО (4,7 тыс. шт., +6% за год). Заметное увеличение экспозиции произошло в ВАО, где стартовали новые проекты бизнес-класса, такие как ЖК Sokolniki, ЖК EvoPark Сокольники, ЖК EvoPark Измайлово и ЖК UNO Соколиная гора.

Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по округам, кол-во лотов, средневзв.
цена 1 кв. м и динамика за год

Источник: Метриум

 

Эксперты отметили, что максимальный объем экспозиции находится на этапе монтажа этажей (46,6%, +3,8 п. п. за год). Доля предложения на котловане составила 23,1% (+5,8 п. п. за год).

При этом сократилась доля предложения в сданных корпусах (13,5%, -2,9 п. п.) и в корпусах на этапе отделки (16,8%, -6,7 п. п.).

Структура предложения бизнес-класса по стадии строительной готовности, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

Большую долю в структуре предложения занимает формат жилья с одной спальней (37,5%, +5,7 п. п. за год). Сократилась доля двуспальных (31,7%, -3,1 п. п. за год) и трехкомнатных лотов (13,3%, -2,8 п. п. за год).

Доля студий прибавила 1,9 п. п., до 15,9%. 

Структура предложения квартир и апартаментов бизнес-класса по комнатности, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

Сократилась доля предложения квартир без отделки (62,2%, -4,7 п. п. за год) и с чистовой отделкой (10,1%, -3,3 п. п. за год).

Более востребованным стал формат white box — его доля за год прибавила 8 п. п., до 27,7%.

Структура предложения бизнес-класса по типу отделки, кол-во лотов

Источник: Метриум

 

За анализируемый период доля предложения лотов стоимостью до 15 млн руб. сократилась на 1 п. п., до 18%.

Распределение предложений на рынке новостроек бизнес-класса Москвы по площадям и бюджетам,
кол-во лотов

Источник: Метриум

 

Средневзвешенная цена 1 кв. м квартир и апартаментов на конец декабря 2024 года составила 461 270 руб. (-0,3% за месяц, -2,3% за квартал, +4,9% за год).

При этом в квартирах стоимость «квадрата» достигла 472 870 руб. (-0,3% за месяц, -2,7% за квартал, +5,2% за год), в апартаментах — 386 790 тыс. руб. (-1,0% за месяц, -0,9% за квартал, +1,8% за год).

Средневзвешенная цена предложения бизнес-класса по кварталам, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

 

В декабре 2024 года самыми доступными апартаментами оказались лоты в ЖК N’ICE LOFT в ЮВАО (21,4 кв. м, 7 млн руб.); в ЖК ФИЗТЕХСИТИ, СВАО, (24,1 кв. м, 7,1 млн руб.) и ЖК Аквилон Signal, СВАО, (23,7 кв. м, 7,2 млн руб.).

Самые доступные квартиры в декабре 2024 года находились в ЖК Parkside (Парксайд) в ЮАО (22 кв. м, 6,9 млн руб.); ЖК STELLAR CITY, ЗАО (29,1 кв. м, 7,2 млн руб.) и ЖК Wave, ЮАО, (24 кв. м, 8,4 млн руб.).

 

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке бизнес-класса по месяцам, шт.

Источник: Метриум

 

По итогам 2024 года на московском рынке новостроек бизнес-класса зарегистрировано 24 911 сделок ДДУ (-3% по сравнению с 2023 годом).

Минимальный спрос в 2024 году наблюдался в I квартале (5 102 ДДУ за квартал), максимальный отмечен во II квартале.

 

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке бизнес-класса по кварталам, шт.

Источник: Метриум

 

В IV квартале показатель спроса прибавил 20,6% по сравнению с предыдущим кварталом, увеличившись до 6 901 ДДУ (-19,7% по сравнению с IV кварталом 2023 года).

 

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке бизнес-класса по годам, шт.

Источник: Метриум

 

Доля сделок с ипотекой в IV квартале 2024 года по сравнению с тем же периодом 2023-го снизилась на 34 п. п. (36%), а относительно III квартала 2024-го показатель потерял еще 14 п. п., хотя объем зарегистрированных сделок вырос на 20,6% за квартал. 

  

Фото пресс-службы ГК ОСНОВА

 

Коммерческий директор ГК ОСНОВА Игорь Сибренков (на фото) сокращение доли ипотечных сделок на рынке новостроек бизнес-класса Москвы за минувший год с 65% до 32% объяснил тем, что большая часть покупателей в 2024 году на фоне дорожающих кредитов переориентировалась на выгодные программы рассрочки.

«Важное преимущество многих из них — возможность через 1—3 года оформить ипотеку на остаток, — уточнил он и добавил: — Следовательно, клиенты могут зафиксировать стоимость квартиры на старте продаж, ограничиться сравнительно небольшими платежами в первые годы выплат, а затем взять ипотеку по выгодной ставке, когда снизится ключевая ставка ЦБ».

По словам девелопера, основным драйвером ипотечного спроса стали семейные кредиты, в том числе комбинированные.

Максимальное число сделок в 2024 году было зарегистрировано в ЮАО: ЖК Shagal (1 431 ДДУ), ЖК Wave (919 ДДУ) и ЖК ЗИЛАРТ (869 ДДУ).

 

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке бизнес-класса по годам, шт.

Источник: Метриум

 

Всего в 2024-м зарегистрировано 24 911 сделок ДДУ (-3% к 2023-му).

Как видно из диаграммы, показатель превышает результаты 2020-го и 2021 годов и сопоставим с 2023 годом, с учетом отмены льготной ипотеки и повышения ключевой ставки во II полугодии 2024-го.

Управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже) отметил устойчивость спроса на новостройки бизнес-класса. Несмотря на ужесточение рыночных условий, спрос проявил устойчивость за счет роста экспозиции.

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

«Кроме того, девелоперы оперативно адаптировались к изменившимся реалиям, — подчеркнул эксперт и добавил: — Лидеры продаж отличаются широким разнообразием программ рассрочек, что соответствует текущим запросам клиентов».

Рост числа стартов в бизнес-классе Сырцов объяснил переориентацией застройщиков массового сегмента на класс выше — поэтому появляется больше доступных комплексов бизнес-класса.

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ДОМ.РФ: в 2024 году новостройки в России подорожали на 9,2%

Эксперты: в 2024 году продажи квартир бизнес-класса в «старой» Москве выросли на 7%, премиум-класса — более чем на 70%

Эксперты: за год столичные новостройки бизнес-класса подорожали на 13%

Эксперты: реализация столичных новостроек комфорт-класса снизилась почти на треть, а бизнес-класса — увеличилась

Эксперты: за год новостройки бизнес-класса в столице подорожали на 13%

Эксперты назвали самые продаваемые московские новостройки бизнес-класса в III квартале

Эксперты: спрос на новостройки бизнес-класса в столице сократился на 20,8% за квартал и на треть за год

Эксперты определили районы Москвы с максимальным снижением цен на жилье бизнес-класса

Эксперты: более 30% квартир в столичных новостройках бизнес-класса — однокомнатные

Эксперты: за полгода квадратный метр в столичных новостройках бизнес-класса подорожал на 13% — до 533 тыс. руб. 

Массовый переход девелоперов на кредиты с плавающей ставкой создал реальные угрозы для отрасли, считают опрошенные «Коммерсантом» специалисты.

 

Фото: © Сергей Чайко / Фотобанк Лори

 

После стремительного роста ключевой ставки ЦБ ряд девелоперов рискуют лишиться в 2025 году части своих проектов или вовсе уйти с рынка.

В этом случае, как подчеркнуло издание, могут пострадать и дольщики, поскольку возврат средств со счетов эскроу компенсирует им номинальные потери, но не фактические издержки.

  

Фото: russia.ru

 

Прогнозы о возможном кризисе уже перекочевали из отчетов аналитиков в доклады чиновников.

Так, в середине ноября вице-премьер Марат Хуснуллин (на фото) заявил, что «какие-то застройщики плохо рассчитали свою экономику и они, наверное, не справятся с задачей».

Правда, он пообещал, что власти сделают все возможное, чтобы не допустить банкротства строительных компаний.

 

Фото: council.gov.ru

 

Подобные опасения высказала и спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко (на фото). По ее мнению, чтобы избежать появления недостроенных домов, необходимо задуматься о мерах поддержки. Например, о введении моратория на банкротства.

Согласно данным аналитиков, в январе — сентябре 2024 года инвестиции в площадки под строительство жилья в России достигли 210 млрд руб., за год увеличившись вдвое.

Базовый источник финансирования таких вложений — бридж-кредиты. Займы чаще всего выдаются по плавающим ставкам, привязанным к ключевой ставке ЦБ. Объем таких займов оценить сложно: регулятор и банки не выделяют их в своей статистике.

  

Изображение сгенерировано нейросетью «Kandinsky»

 

Решить проблему с высокой стоимостью бридж-кредитов может их конвертация в проектное финансирование (ПФ). Общий объем задолженности по нему, по информации ЦБ, в сентябре составил 8,03 трлн руб., увеличившись за год на 32,7%.

Ставка таких займов рассчитывается исходя из объема продаж: по части, покрытой деньгами на счетах эскроу, она достигает 1% — 4%, а по остальной — следует за ключевой ставкой ЦБ. В результате средняя стоимость ПФ с начала года выросла с 6,4% до 7,9%.

Стремление застройщиков конвертировать бридж-кредиты в ПФ — одна из причин сохранения активности по запуску новых проектов, но для этого необходимо начать продажи, что сегодня становится все сложнее.

 

Фото: t.me/clubinvestmsk

 

Недостаток спроса может сорвать план наполнения счетов эскроу, что приведет к банкротству части застройщиков.

Такую возможность допустил исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский (на фото).

 

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

 

Управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото) убежден, что в зоне риска находятся застройщики, неверно рассчитавшие финансовую модель. При этом он надеется, что количество потенциально проблемных новостроек вырастет незначительно.

 

Фото: Key Capital

 

Гендиректор Key Capital Ольга Гусева (на фото) рассчитывает, что в ближайшие месяцы станет понятно, как застройщики будут справляться с нынешними вызовами.

Введенный в 2019 году механизм проектного финансирования призван максимально защитить права соинвесторов, но риски все же остаются.

 

Фото: sinitsyn-law.ru

  

Как пояснил партнер юрфирмы «ПовѢренныйЪ» Даниил Синицын (на фото), поводом к возврату средств может быть только решение суда о признании застройщика банкротом.

Сам процесс занимает около полугода, при этом дольщики, по его словам, могут рассчитывать только на номинальные средства, без компенсации издержек.

 

Фото из архива Ю. Черноиванова

 

После завершения расчетов с дольщиками проблемный застройщик вместе с земельным участком, скорее всего, перейдет банку, отметил заместитель финансового директора ГК Гранель Юрий Черноиванов (на фото).

После этого финансовая организация может самостоятельно вкладываться в завершение проекта либо найти девелопера, который будет в нем заинтересован.

А в целом выйти из кризиса, по мнению эксперта, рынок сможет только вместе с началом общего восстановления экономики, когда сократится уровень инфляции и ключевая ставка ЦБ пойдет вниз.

 

Фото из архива А. Клинкова

 

«Такие изменения, с одной стороны, уменьшат темпы роста себестоимости строительства, с другой — сделают ипотеку снова доступной», — поддержал точку зрения коллеги директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков (на фото).

   

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

 

 

  

Другие публикации по теме:

Эксперты: льготные программы ряда застройщиков могут привести к банкротству заемщиков

Эксперты: в стройкомплексе растет число банкротств, но все равно он более устойчив, чем другие отрасли

Новые выводы Верховного Суда по разрешению споров о несостоятельности (банкротстве)

Верховный Cуд указал, как в деле о банкротстве девелопера дольщик может получить квартиру у нового застройщика

Как изменится законодательство о банкротстве

Особенности регулирования обязательств застройщика-банкрота

Приняты законопроекты, совершенствующие строительное и жилищное законодательство

Принят закон, защищающий права покупателя жилья у продавца-банкрота

Верховный Суд пояснил, как применять редакции закона при банкротстве застройщика

Верховный Суд указал, на что стоит обратить внимание в сделках о передаче прав застройщика-банкрота