Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги января на первичном рынке Московского региона, проанализировав изменение цен, число и структуру сделок, долю ипотеки, объем предложения и выручку девелоперов, а также назвали самые продаваемые проекты.

Фото: www.realty-times.ru

По их оценкам, спрос на рынке ожидаемо сократился относительно декабря, доля сделок с ипотекой сохраняется на высоком уровне. Номинальные цены и объем предложения стагнируют.

• В январе 2023 года на первичном рынке Московского региона заключено 8,3 тыс. ДДУ — минимальный январский показатель за последние 6 лет. Относительно декабря 2022 года спрос ожидаемо сократился на 36%, относительно января 2022 года — на 33%.

• Выручка девелоперов в январе 2023 года на 35% меньше, чем месяц назад. Относительно прошлогоднего января — сокращение на 27%.

• Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне второй половины 2022 года — 82%. Многие январские сделки проходили по условиям, одобренным еще в декабре 2022 года.

• Цены предложения в Московском регионе продолжают стагнировать: за месяц средняя цена «квадрата» на 0,6% дешевле, чем в декабре 2022 года и составляет 258,7 тыс. руб.

• В январе прекратился рост объема предложения, наблюдавшийся на протяжении предыдущих 8 месяцев. Выбор увеличился всего лишь на 0,2% до 113,3 тыс. лотов.

Фото: www.tsargrad.tv

Спрос в январе: шестилетний минимум

Всего 8,3 тыс. ДДУ было заключено на первичном рынке Московского региона за январь 2023 года. Относительно декабря 2022 года спрос ожидаемо сократился (-36%). В конце года на рынке недвижимости наблюдается традиционное сезонное оживление: население стремится успеть закрыть сделку в уходящем году. В 2022 году немаловажным фактором роста спроса к концу года стало ожидаемое повышение ставок по ипотеке (на 1 п.п. увеличилась льготная ставка, были свернуты программы с дополнительным субсидированием ставки от застройщиков до «нулевого» уровня). К тому же в январе было 9 нерабочих дней, что также не могло не отразиться на количестве заключенных ДДУ.

В январе 2023 года спрос не достиг прошлогоднего уровня (-32,8% относительно января 2022 г.). В январе 2022-го был побит рекорд январских показателей — сразу 12,3 тыс. ДДУ. 8,3 тыс. ДДУ — минимальный январский показатель за последние 6 лет (в 2017 году было заключено 7,1 тыс. сделок).

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

Год назад снижение спроса в январе относительно декабря было слабее, чем в январе 2023 года, — на 30,9%. В 2021-м, наоборот, сокращение было сильнее, чем в январе текущего года: на 47%. В 2017—2020 гг. — на 23—32%.

Выручка и число сделок сократилась

В январе 2023 года выручка девелоперов Московского региона составила 100,8 млрд руб. — это на 35% меньше, чем в декабре 2022 года, и на 26,8% меньше, чем в январе 2022 года.

Количество сделок и выручка девелоперов за месяц сократились сопоставимо (средняя стоимость проданного лота за месяц практически не изменилась — 12,3 млн руб. против 12,2 млн руб. в декабре), за год число ДДУ просело сильнее, чем выручка, что свидетельствует о росте средней стоимости лота в сделке (в целом по Московскому региону — 12,3 млн руб. против 11,2 млн руб. в январе 2022 года).

Две трети всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве в старых границах — 65,7 млрд руб.

Фото: www.stroikyufy.ru

Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне

В январе 2023 года 82% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошли с оформлением ипотеки. Показатель немного сократился относительно декабря 2022 года, когда было зафиксировано максимальное значение (84%), тем не менее, остался на уровне рекордно высоких значений второй половины 2022 года (более 80%), отмечают эксперты ЦИАН.

Для сравнения: в январе прошлого года на сделки с привлечением заемных средств пришлось только 65%.

Сохранение высокой доли кредитования связано с тем, что в январе многие сделки проходили по условиям, одобренным еще в декабре 2022 года, то есть до повышения ставок. Вероятно, по итогам февраля будет зафиксировано снижение доли таких регистраций, прогнозируют авторы обзора.

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области

Источник: Циан.Аналитика

Продолжается стагнация цен

За месяц средняя цена одного квадратного метра в предложении на первичном рынке Московского региона практически не изменилась: в январе 2023 года «квадрат» стоил на 0,6% дешевле, чем в декабре 2022-го — 258,7 тыс. руб. Относительно января прошлого года цены в регионе выше на 5,6%.

В столице (и в старых границах, и в ТиНАО) зафиксирован минимальный рост (+0,4% и +0,2% соответственно), а вот в области, наоборот, налицо небольшое снижение (-1,1%).

В условиях пониженного спроса и роста ставок по ипотеке застройщики ограничены в возможностях повышения цен. После фактического запрета на программы «нулевой ипотеки» девелоперы будут предлагать альтернативные варианты покупки: длительную рассрочку, кэшбек и прямые скидки.

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Москве 
(без учета премиальных сегментов)

Источник: Циан.Аналитика

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Московской области 
(без учета премиальных сегментов)

Источник: Циан.Аналитика

Динамика средней цены квадратного метра в Московском регионе
(без учета премиальных сегментов)

Источник: Циан.Аналитика

Прекратился рост объема предложения

В январе 2023 г. объем предложения на первичном рынке Московского региона составил 113,3 тыс. лотов. Относительно декабря выбор практически не изменился: рост всего на 0,2%. До этого на протяжении 8 месяцев объем предложения постоянно увеличивался.

За последний месяц количество лотов в Москве (и в старых границах, и в ТиНАО) сократилось с 71,4 до 69,3 тыс. Несмотря на то что это минимальное снижение от рекордно высоких уровней, выбор все равно остается очень высоким, отмечают эксперты. В области рост продолжился — с 41,7 до 44 тыс. лотов.

В январе в Московском регионе традиционно в продажу вышло мало новинок: всего 31 корпус на 461 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: в конце 2022 года выходило по ~60 корпусов на 800—1000 тыс. кв. м.

Количество квартир и апартаментов на рынке новостроек Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

«В январе на первичном рынке Московского региона сохраняются тренды, сложившиеся в конце 2022 года, — прокомментировал результаты обзора руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото). — Средние цены, объем предложения и доля сделок с ипотекой остались на прежнем уровне», — отметил он.

По мнению эксперта, спад спроса (минус 36% по числу сделок к предыдущему месяцу), хотя и укладывается в обычные сезонные циклы, в этом году вполне мог оказаться менее выраженным, ведь и туристическая активность москвичей не такая, как в предыдущие годы.

А отмена беспроцентной ипотеки могла не только повлиять на спрос на первичном рынке, но и заставила покупателей обратить внимание на вторичный рынок, где активность, напротив, растет, поясняет Попов.

Другие публикации по теме:

Эксперты: в Подмосковье цены на новостройки за месяц снизились на 4%, в Санкт-Петербурге — на 1%

Эксперты: рекордный объем ввода жилья в 2022 году обеспечен в основном за счет ИЖС

Никита Стасишин: Нужно закрепить успешные показатели объемов жилищного строительства и стимулировать спрос на новостройки

Эксперты: за год спрос на новостройки в России упал на четверть, рост цен замедлился втрое, а предложение выросло более чем на треть 

Как изменится спрос на новостройки во втором полугодии? Какие меры предпримут застройщики, чтобы стимулировать покупателей? Будут ли девелоперы «придерживать» объемы продаж, чтобы создать дефицит предложения, сокращать объемы ввода новостроек? Или они пойдут в те малые города, которые попали под новые условия «Семейной ипотеки»? На эти и другие вопросы в интервью порталу МИР КВАРТИР ответил генеральный директор «Главстрой-Недвижимость» (входит в ГК Главстрой Регионы) Алексей ГУСЕВ.

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

Рост объемов новых проектов жилья по всей России напрямую связан с льготной ипотекой, убежден эксперт. Поэтому спрос на новостройки во второй половине 2024 года может измениться радикально — ставки в рамках госпрограмм и по рыночной ипотеке отличаются в разы.

Он напомнил, что, после того как появилась государственная поддержка отрасли, ее результаты сразу же стали заметны в Москве. Затем вектор интереса застройщиков переключился на регионы, где цены на базовое жилье практически полностью покрывались лимитами льготных программ.

«Я думаю, что девелоперские компании продолжат двигаться в малые города с населением от 300 тыс. человек, но больше всего их привлекают регионы с высокомаржинальным рынком», — отметил Алексей Гусев. 

По его мнению, чтобы появлялись интересные продукты, конкуренция должна быть высокой. В качестве примера он привел новый ЖК, с которым Группа выходит на рынок недвижимости Южно-Сахалинска. «Это один из самых экономически выгодных островных регионов в стране», — подчеркнул эксперт.

Он также убежден, что, несмотря на очередной сложный для строителей период, девелоперы не будут и не смогут «придерживать» объемы продаж, поскольку они живут сроками реализации и зависят от проектного финансирования.

Конечно, не исключено, что, ориентируясь на спрос, застройщики немного сократят или замедлят вывод новых проектов, пока ситуация не станет более ясной. Тем не менее серьезного дефицита предложения Алексей Гусев не ожидает.

По его словам, успех зависит от качественно проработанной концепции, актуальности, сроков реализации, и есть проекты, которые будут ликвидными всегда.

Фото: пресс-служба Администрации Южно-Сахалинска

Традиционно лидерами по объемам строительства являются столичные регионы, и после падения спроса быстрее всего восстановится Москва, предположил эксперт.

«Собственные накопления на первоначальный взнос и последующая платежеспособность у граждан здесь выше, — пояснил он и добавил: — А учитывая тот факт, что приоритет новой "Семейной ипотеки" направлен в пользу малых городов, девелоперы могут рассчитывать на поддержку спроса и в региональных проектах».

Алексей Гусев согласен, что госпрограммы поддерживали спрос на недвижимость. В проектах Группы с их помощью совершалось порядка 40% сделок. Однако в связи завершением льготной ипотеки и изменениями условий «Семейной», он прогнозирует снижение этой доли в 2—2,5 раза.

Когда ситуация на рынке стабилизируется, спрос вернется примерно на 2/3 от прошлых показателей, и до этого момента на рынке недвижимости возможна стагнация цен, полагает специалист. 

«Застройщики будут вынуждены заменить собой господдержку и создать некую альтернативу, чтобы у людей было время дождаться снижения ключевой ставки», — заметил Алексей Гусев.

Сейчас это выглядит наиболее рациональным вариантом, но в любом случае рано или поздно рынок адаптируется к новым условиям, уточнил он.

Отвечая на вопрос, какие инициативы властей он бы приветствовал, эксперт выразил надежду увидеть некую прогнозируемую модель взаимодействия государства с бизнесом, в том числе с понятной схемой перехода от одного периода к другому.

«Это особенно актуально для застройщиков, в чьих портфелях проекты с большим сроком реализации, — подчеркнул он и резюмировал: — Сейчас же и бизнес, и наши клиенты находятся в подвешенном состоянии».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты ожидают роста ключевой ставки до 17,5% — 20%

Эксперт: в первой половине 2024 года ипотека на новостройки успела достичь рекордных показателей

Эксперты не исключили, что 2025 год может повторить 2008-й

Эксперт: место льготных госпрограмм жилищного кредитования займут акции и скидки от застройщиков

Минфин: спрос на программы льготной ипотеки снизится не скоро

Эксперты предполагают, что восстановление спроса на рынке новостроек начнется в сентябре

Эксперты отмечают снижение цен на новостройки комфорт-класса второй месяц подряд

Эксперты: что может заставить застройщиков снизить цены на квартиры

Эксперты: снижения цен на недвижимость ждать не стоит

Эксперты: продажи новостроек после 1 июля могут сократиться на 50%