Эксперты Циан.Аналитики подвели итоги января на первичном рынке Московского региона, проанализировав изменение цен, число и структуру сделок, долю ипотеки, объем предложения и выручку девелоперов, а также назвали самые продаваемые проекты.

   

Фото: www.realty-times.ru

 

По их оценкам, спрос на рынке ожидаемо сократился относительно декабря, доля сделок с ипотекой сохраняется на высоком уровне. Номинальные цены и объем предложения стагнируют.

• В январе 2023 года на первичном рынке Московского региона заключено 8,3 тыс. ДДУ — минимальный январский показатель за последние 6 лет. Относительно декабря 2022 года спрос ожидаемо сократился на 36%, относительно января 2022 года — на 33%.

• Выручка девелоперов в январе 2023 года на 35% меньше, чем месяц назад. Относительно прошлогоднего января — сокращение на 27%.

• Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне второй половины 2022 года — 82%. Многие январские сделки проходили по условиям, одобренным еще в декабре 2022 года.

• Цены предложения в Московском регионе продолжают стагнировать: за месяц средняя цена «квадрата» на 0,6% дешевле, чем в декабре 2022 года и составляет 258,7 тыс. руб.

• В январе прекратился рост объема предложения, наблюдавшийся на протяжении предыдущих 8 месяцев. Выбор увеличился всего лишь на 0,2% до 113,3 тыс. лотов.

  

Фото: www.tsargrad.tv

 

Спрос в январе: шестилетний минимум

Всего 8,3 тыс. ДДУ было заключено на первичном рынке Московского региона за январь 2023 года. Относительно декабря 2022 года спрос ожидаемо сократился (-36%). В конце года на рынке недвижимости наблюдается традиционное сезонное оживление: население стремится успеть закрыть сделку в уходящем году. В 2022 году немаловажным фактором роста спроса к концу года стало ожидаемое повышение ставок по ипотеке (на 1 п.п. увеличилась льготная ставка, были свернуты программы с дополнительным субсидированием ставки от застройщиков до «нулевого» уровня). К тому же в январе было 9 нерабочих дней, что также не могло не отразиться на количестве заключенных ДДУ.

В январе 2023 года спрос не достиг прошлогоднего уровня (-32,8% относительно января 2022 г.). В январе 2022-го был побит рекорд январских показателей — сразу 12,3 тыс. ДДУ. 8,3 тыс. ДДУ — минимальный январский показатель за последние 6 лет (в 2017 году было заключено 7,1 тыс. сделок).

    

Динамика сделок на первичном рынке Москвы и Московской области

	Количество ДДУ, тыс. шт.			Динамика за год	Динамика за месяц
	янв.22	дек.22	янв.23
Москва в старых  границах	5,2	5,8	4,0	-21,6%	-30,4%
Новая Москва	1,8	2,1	1,0	-42,8%	-49,5%
Московская область	5,3	5,0	3,2	-40,3%	-35,9%
Московский регион	12,3	12,8	8,3	-32,8%	-35,6%

Источник: Циан.Аналитика

  

Год назад снижение спроса в январе относительно декабря было слабее, чем в январе 2023 года, — на 30,9%. В 2021-м, наоборот, сокращение было сильнее, чем в январе текущего года: на 47%. В 2017—2020 гг. — на 23—32%.

  

Выручка и число сделок сократилась

В январе 2023 года выручка девелоперов Московского региона составила 100,8 млрд руб. — это на 35% меньше, чем в декабре 2022 года, и на 26,8% меньше, чем в январе 2022 года.

Количество сделок и выручка девелоперов за месяц сократились сопоставимо (средняя стоимость проданного лота за месяц практически не изменилась — 12,3 млн руб. против 12,2 млн руб. в декабре), за год число ДДУ просело сильнее, чем выручка, что свидетельствует о росте средней стоимости лота в сделке (в целом по Московскому региону — 12,3 млн руб. против 11,2 млн руб. в январе 2022 года).

Две трети всей выручки девелоперам принесли проекты в Москве в старых границах — 65,7 млрд руб.

   

Фото: www.stroikyufy.ru

  

Доля ипотеки остается на рекордно высоком уровне

В январе 2023 года 82% всех сделок на первичном рынке Московского региона прошли с оформлением ипотеки. Показатель немного сократился относительно декабря 2022 года, когда было зафиксировано максимальное значение (84%), тем не менее, остался на уровне рекордно высоких значений второй половины 2022 года (более 80%), отмечают эксперты ЦИАН.

Для сравнения: в январе прошлого года на сделки с привлечением заемных средств пришлось только 65%.

Сохранение высокой доли кредитования связано с тем, что в январе многие сделки проходили по условиям, одобренным еще в декабре 2022 года, то есть до повышения ставок. Вероятно, по итогам февраля будет зафиксировано снижение доли таких регистраций, прогнозируют авторы обзора.

    

Динамика доли сделок с ипотекой на первичном рынке Москвы и Московской области

	Доля ипотечных сделок, %			Динамика за год	Динамика за месяц
	янв.22	дек.22	янв.23
Москва в старых  границах	61%	80%	78%	+17 п.п.	-2 п.п.
Новая  Москва	62%	91%	88%	+26 п.п.	-3 п.п.
Московская область	70%	87%	84%	+14 п.п.	-3 п.п.
Московский регион	65%	84%	82%	+17 п.п.	-2 п.п.

Источник: Циан.Аналитика

 

Продолжается стагнация цен

За месяц средняя цена одного квадратного метра в предложении на первичном рынке Московского региона практически не изменилась: в январе 2023 года «квадрат» стоил на 0,6% дешевле, чем в декабре 2022-го — 258,7 тыс. руб. Относительно января прошлого года цены в регионе выше на 5,6%.

В столице (и в старых границах, и в ТиНАО) зафиксирован минимальный рост (+0,4% и +0,2% соответственно), а вот в области, наоборот, налицо небольшое снижение (-1,1%).

В условиях пониженного спроса и роста ставок по ипотеке застройщики ограничены в возможностях повышения цен. После фактического запрета на программы «нулевой ипотеки» девелоперы будут предлагать альтернативные варианты покупки: длительную рассрочку, кэшбек и прямые скидки.

 

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Москве 
(без учета премиальных сегментов)

Источник: Циан.Аналитика

 

Средняя стоимость 1 кв. м в предложении и динамика цен за месяц в Московской области 
(без учета премиальных сегментов)

Источник: Циан.Аналитика

  

Динамика средней цены квадратного метра в Московском регионе
(без учета премиальных сегментов)

	Средняя цена кв.м., тыс. рублей			Динамика средней цены кв.м.
	янв.22	дек.22	янв.23	за год	за месяц
Москва в старых границах	339,0	342,1	343,5	+1,3%	+0,4%
Новая Москва	210,9	229,3	229,8	+9,0%	+0,2%
Московская область	151,9	166,0	164,1	+8,0%	-1,1%
Московский регион	244,9	260,3	258,7	+5,6%	-0,6%

Источник: Циан.Аналитика

  

Прекратился рост объема предложения

В январе 2023 г. объем предложения на первичном рынке Московского региона составил 113,3 тыс. лотов. Относительно декабря выбор практически не изменился: рост всего на 0,2%. До этого на протяжении 8 месяцев объем предложения постоянно увеличивался.

За последний месяц количество лотов в Москве (и в старых границах, и в ТиНАО) сократилось с 71,4 до 69,3 тыс. Несмотря на то что это минимальное снижение от рекордно высоких уровней, выбор все равно остается очень высоким, отмечают эксперты. В области рост продолжился — с 41,7 до 44 тыс. лотов.

В январе в Московском регионе традиционно в продажу вышло мало новинок: всего 31 корпус на 461 тыс. кв. м жилья. Для сравнения: в конце 2022 года выходило по ~60 корпусов на 800—1000 тыс. кв. м.

  

Количество квартир и апартаментов на рынке новостроек Московского региона

Источник: Циан.Аналитика

 

«В январе на первичном рынке Московского региона сохраняются тренды, сложившиеся в конце 2022 года, — прокомментировал результаты обзора руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов (на фото). — Средние цены, объем предложения и доля сделок с ипотекой остались на прежнем уровне», — отметил он.

  

  

По мнению эксперта, спад спроса (минус 36% по числу сделок к предыдущему месяцу), хотя и укладывается в обычные сезонные циклы, в этом году вполне мог оказаться менее выраженным, ведь и туристическая активность москвичей не такая, как в предыдущие годы.

А отмена беспроцентной ипотеки могла не только повлиять на спрос на первичном рынке, но и заставила покупателей обратить внимание на вторичный рынок, где активность, напротив, растет, поясняет Попов.

  

 

 

 

   

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: в Подмосковье цены на новостройки за месяц снизились на 4%, в Санкт-Петербурге — на 1%

Эксперты: рекордный объем ввода жилья в 2022 году обеспечен в основном за счет ИЖС

Никита Стасишин: Нужно закрепить успешные показатели объемов жилищного строительства и стимулировать спрос на новостройки

Эксперты: за год спрос на новостройки в России упал на четверть, рост цен замедлился втрое, а предложение выросло более чем на треть 

Портал NSP («Недвижимость и строительство Петербурга») провел опрос экспертов о ситуации на жилищном рынке Санкт-Петербургского региона.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Эксперты обсудили разные актуальные темы: новые продукты и схемы удержания покупателей; чем закончится дискуссия между Банком России и Минстроем; будут ли продлены льготные ипотечные госпрограммы и другие.

NSP исходил из того факта, что спрос на ипотеку в I квартале 2023 года снизился как в регионе, так и по России в целом.

 

Фото: www.s2.stc.all.kpcdn.net

 

Что будет с ипотекой

С увеличением ставки по ипотеке с господдержкой сразу на целый процент и принципиальной позицией ЦБ по субсидированным программам условия кредитования стали жестче, признала руководитель отдела продаж ГК БФА-Девелопмент (22-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Светлана Денисова (на фото).

 

 

По словам руководителя департамента продаж Группы Аквилон (6-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Максима Турты (на фото), после ухудшения условий по новостройкам программы субсидирования стали менее интересны потребителям, и люди стали возвращаться к приобретению готового жилья.

Максим Турта надеется, что льготные программы будут продлены. «Но на других условиях: чтобы ими могли воспользоваться реально нуждающиеся граждане, а не инвесторы», — считает он.

 

Фото: www.dpru.obs.ru-moscow-1.hc.sbercloud.ru

 

В Россельхозбанке, по словам замдиректора Санкт-Петербургского регионального филиала РСХБ Ивана Власенко (на фото), покупатели, как правило, выбирают ипотечные программы с максимальным сроком, что позволяет получить наиболее комфортный ежемесячный платеж.

 

Фото: www.cdn.doveriekonkurs.ru

 

«Я полагаю, хотя коллеги, вероятно, мою позицию не одобрят, что ипотеку пора возвращать на рыночные основания с минимальной поддержкой государства», — заявил заместитель гендиректора СК ЛенРусСтрой (9-е место в ТОП застройщиков Ленинградской области) Максим Жабин (на фото)

 

Фото: www.st1.bsn.ru

 

Конечно, согласился он, в этом случае глобальные планы по вводу жилья придется пересматривать. Но снижение рисков и кредитной нагрузки на граждан и на бюджет, по его мнению, — вполне достойная цель. По прогнозам Максима Жабина, «если исключить геополитические катаклизмы, этот год будет лучше предыдущего».

Он уверен, что жилая недвижимость в перспективе будет дорожать, какие бы скидки ни давали застройщики. «Фундаментальных предпосылок для снижения себестоимости нет», — заключил эксперт.

 

Фото: www.obzor78.ru

 

Директор по ипотеке Центра развития проектов «Петербургская Недвижимость» Юлия Мошкова (на фото) привела факты, доказывающие, что «в 2023 году ипотека останется самым востребованным инструментом при покупке квартиры».

В первом квартале этого года доля продаж по ипотеке в Петербурге держится на рекордном уровне в 90%. «Банки и застройщики продолжат работать над созданием новых программ с интересными для покупателей условиями», — убеждена Мошкова.

 

Новостройки или вторичный рынок?

Одним из следствий изменения условий ипотеки с господдержкой и борьбы ЦБ с околонулевыми ставками стало оживление вторичного рынка.

 

Фото РБК

 

По информации коммерческого директора ГК РосСтройИнвест (9-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Екатерины Немченко (на фото), в начале 2023 года разрыв цен на новостройки и квартиры на «вторичке» достиг 20%—30%.

В итоге, по ее мнению, по совокупности факторов объем продаж на вторичном рынке заметно вырос, несмотря на менее выгодные условия по ипотеке.

 

 

«"Первичка" продолжает жить на сильном допинге в виде господдержки и субсидированных ставок», — продолжил гендиректор Первого ипотечного агентства (ПИА Недвижимость) Максим Ельцов (на фото).

А «вторичка» с рыночными ставками, замечает эксперт, «выживала как могла», и в какой-то момент вторичный рынок достиг дна. Сегодняшнее перетекание денег из новостроек во «вторичку» в силу разницы цен Максим Ельцов считает существенным фактором.

По его мнению, «низкая ставка играет все меньшую роль. Выигрыш по ежемесячному платежу важен, но при разнице в ценах он невыгоден».

  

Фото: www.voms.ru

 

На будущее Максим Ельцов дает такой прогноз: ставка будет на уровне 12% по «вторичке», на первичном рынке — около 6,5%—7%, то есть что-то среднее между «Семейной ипотекой», «Ипотекой с господдержкой» и будущими программами адресной поддержки.

Юлия Мошкова обратила внимание экспертов на то, что «квартиры на вторичном рынке чаще выбирают в новых домах, аналогичных новостройкам». Поэтому она не видит предпосылок к снижению объема ипотечного кредитования ни на первичном, ни на вторичном рынке.

  

Фото: www.stroyvedomosti.ru

 

«До активного субсидирования ставок первоначальный взнос в среднем составлял 1 млн руб., и это было около 28% от стоимости квартиры. Сейчас у покупателя есть тот же самый миллион, только доля от суммы — уже примерно 20%», — заявила Мошкова.

 

Фото: www.office-news.ru

 

Какие изменения видят эксперты

По данным гендиректора компании «МТЛ. Управление недвижимостью» Николая Антонова (на фото), «на рынке апартаментов с начала 2022 года сделок, совершенных с использованием ипотечных средств, становится меньше».

  

Фото: www.mebel-go.ru

 

Большая часть кредитов, уточняет он, выдается под 11%—14%. Некоторые застройщики завуалированно предлагают субсидирование (например, действующая ставка на первый год кредитования — от 4,1% годовых, со второго года — 16,9%).

Апартаменты чаще приобретают не «поштучно», а лотами, от 3 до 10 номеров. Их покупатели входят в категорию выгодных заемщиков. Как правило, это опытные инвесторы, поясняет Николай Антонов.

 

Фото: www.ttfinance.ru

 

«В ЖК Панорама Невы (1-е место в ТОП ЖК Санкт-Петербурга) мы активно работаем с ипотечными программами, — рассказал директор по продажам, СХ Сенатор (63-е место в ТОП застройщиков Санкт-Петербурга) Олег Добродеев (на фото).

Уменьшилось количество покупателей с минимальным собственным платежом. «В первом квартале в основном к нам приходили с пятидесятипроцентным первоначальным взносом», — проинформировал он.

  

   

Коммерческий директор ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) Кирилл Храпов (на фото) констатирует рост доли ипотечных сделок.

«По нашему портфелю (в московском и петербургском регионах) мы видим, что доля ипотечных кредитов в сделках растет, — рассказал он. — В первом квартале 2022 года она составляла 72%, к концу года выросла до 85%».

Субсидированную ипотеку Храпов называет «привлекательным продуктом», а небольшое снижение покупательского интереса не считает критичным.

 

Фото: www. admin.nsp.ru

 

Коммерческий директор Maslov Group Игорь Ахальцев (на фото) ожидает развитие рынка загородной недвижимости.

«Пользуется популярностью ипотека с господдержкой на покупку домов с участками ИЖС, — заметил он, добавив: — Средняя ставка получается около 7,7%, что позволяет клиентам рассмотреть приобретение более дорогого объекта и при этом остаться на уровне стандартных ежемесячных платежей».

В числе негативных факторов он назвал предельный уровень кредита: в Московской и Ленинградской областях сумма ограничена 12 млн руб.

  

Фото: www.shtory-deco.ru

 

Стандартная ставка по ипотеке на «загородку» выше 12% годовых также не подходит большинству клиентов, констатирует Ахальцев. Поэтому количество сделок по стандартным программам снижается, резюмирует специалист.

Юлия Мошкова называет «бестселлером» 2023 года траншевую ипотеку. По ее словам, условия программы траншами в этом году несколько трансформировались: речь уже не идет об «одном рубле в месяц», но платеж по-прежнему минимальный на весь период строительства.

Другая популярная программа — это «ипотека в рассрочку», которая не только снижает платеж в два раза, но и максимально выгодна по переплате по процентам». Мошкова заверила, что ни в одной из этих программ нет удорожания самой квартиры.

  

Фото: www.sakhalife.ru

 

По мнению экспертов, тренды года будут напрямую зависеть от результатов обсуждений очередного пакета мер регулирования рынка ипотеки, которые сейчас проводят ЦБ и Минстрой. Возможно, на окончательные решения повлияют итоги I квартала.

«Думаю, рукотворное замедление такой важной отрасли, как жилищное строительство, не входит в планы правительства, и надеюсь, что в ЦБ это поняли», — предположила Светлана Денисова.

 

Фото: www.mk.ru

 

С ней согласна Екатерина Немченко: «В дискуссии между Минстроем и ЦБ победят логика и здравый смысл, будет найден компромисс», — уверена она.

«Строительная отрасль играет важнейшую роль в экономике. Без поддержки со стороны государства нынешнюю ситуацию пережить сложно», — полагают эксперты.

 

Фото: www.newnevsky.ru

 

P.S. Когда материал готовился к публикации стало известно о решении руководства Банка России ввести ограничения в отношении ипотечных программ со ставками, которые в ЦБ называют «экстремально низкими». С 30 мая по таким кредитам с датой выдачи после 15 марта 2023 года банкам понадобится формировать дополнительное резервирование. Ставку-ориентир, по которой будет рассчитываться его размер, регулятор будет публиковать на своем сайте ежемесячно.

 

  

  

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

ЕРЗ.РФ дал прогноз основных показателей строительства МКД в 2023—2024 годах

Ипотека после новых ограничений ЦБ: что будет со ставками и надо ли торопиться с кредитом

В марте 2023 года число МКД, получивших положительное заключение экспертизы, снизилось на 42% (графики)

В Москве за I квартал введена почти половина годового планового объема недвижимости

Эксперт: средняя ставка по ипотеке в России превысила 8%

В марте 2023 года застройщики вывели на рынок на 89% больше МКД, чем годом ранее (графики)

ЦБ: в феврале «Льготная ипотека с господдержкой» уступила первенство «Семейной»

Эксперты прогнозируют сохранение средней стоимости жилья в новостройках и продолжение мер поддержки отрасли

Эксперты: в I квартале спрос на новостройки вырос, а цены вели себя неоднозначно

Эксперты: объем непроданного жилья у российских девелоперов достиг почти 70 млн кв. м