Настроены0 параметров

Настроить фильтр

Регион
+

Эксперты: на рынке жилья должен соблюдаться баланс спроса и предложения

Напомним, что идею дифференциации ставок ипотеки в зависимости от региона на днях высказала, выступая в Госдуме, глава ЦБ Эльвира Набиуллина, отвечая на замечание спикера Владислава Володина о том, что при одинаковых льготных программах зарплаты в Москве и Костроме отличаются в разы. Между тем опрошенные РБК эксперты считают, что региональная дифференциация может не простимулировать спрос, а, наоборот, привести к росту стоимости жилья.

  

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

 

«Дифференциация ипотечных ставок по регионам в целом — здравая идея, так как уровень цен на жилье и заработной платы сильно варьируется по России, — полагает генеральный директор ОМ Девелопмент Александр Пахоленко. — Дорогая ипотека может лишить жителей некоторых регионов возможности купить квартиру».

  

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ 

 

Разные ставки по ипотеке — эффективный инструмент для увеличения объемов строительства, считает руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото). В качестве примера он привел программу «Дальневосточная ипотека», благодаря которой темпы роста ввода жилья в ДФО сегодня выше, чем в среднем по стране.

При этом он предупредил, что на рынке жилья должен соблюдаться баланс спроса и предложения: «Как показывает практика, избыточное стимулирование спроса на тот или иной товар, в том числе и квартиры, приводит к опережающему росту цен», — подчеркнул эксперт.

  

Фото: vk.com/neometria_sochi

  

Если ипотечные ставки, особенно льготные, значительно увеличатся в тех регионах, где зарплаты чуть выше относительно других, это не приведет к стимулированию покупательской активности в остальных регионах, а, напротив, снизит спрос повсеместно, считает руководитель группы по развитию ипотеки девелопера Неометрия Ирина Казанцева (на фото).

«На мой взгляд, разбивка ставок по ипотеке в зависимости от региона не сможет простимулировать продажи и, как следствие, рост объемов ввода жилья», — сказала руководитель управления ипотечного кредитования ГК Мангазея Юлия Архангельская.

  

Фото: t.me/s/kirill1

 

«Адресное снижение ипотечных ставок, как видно на примере "Дальневосточной ипотеки", может привести к увеличению стоимости жилья, что потенциально уменьшает его доступность», — заявил РБК управляющий партнер компании Самолет Финтех Кирилл Гурбанов (на фото).

  

Фото: vsngroup.ru

 

По словам гендиректора VSN Realty Яны Глазуновой (на фото), потенциал для удешевления ипотеки есть практически всегда, но открытым остается вопрос, как при этом будет меняться стоимость недвижимости.

«Если рост цены будет бесконтрольным, то желаемого эффекта сделать новое жилье более доступным предлагаемая мера не принесет», — резюмировала эксперт.

Портал ЕРЗ.РФ попросил прокомментировать перспективы этой меры топ-менеджеров девелоперских компаний.

  

Фото предоставлено пресс-службой ГК Гранель

  

Татьяна Боева (на фото), руководитель отдела ипотечного кредитования ГК Гранель:

«В целом мера может быть эффективной, но ее влияние, если решение примут, будет зависеть от утвержденных параметров. Запустить инициативу реально. Вопрос лишь в том, не возникнут ли новые перекосы на рынке недвижимости. В регионах с более высокими зарплатами и активным рынком жилья можно ожидать ухудшения ситуации, если ипотечные ставки заметно вырастут. То есть может сложиться ситуация, при которой в одних регионах мы спрос сильно не подтолкнем, зато в других — значительно сократим. А это отразится на снижении объемов жилищного строительства. 

Вероятно, замедлится работа банков по одобрению ипотечных заявок. Возникнут дополнительные трудозатраты, которые могут отразиться и на стоимости услуг кредитных организаций. На наш взгляд, инициатива нуждается в тщательной проработке», — резюмировала Татьяна Боева.

 

Фото: t.me/viktor_tarasenko

 

Виктор Тарасенко (на фото), президент ГК Прогресс:

«Я поддерживаю предложение по дифференциации ставок ипотеки в зависимости от региона. Но здесь важно увидеть, как именно органы власти закрепят соответствующее предложение, в каких регионах и с каким размером ставок. Потому что оно может как простимулировать, так и стагнировать спрос.

Дифференцировать точно нужно, я считаю. Потому что сейчас мы видим такую ситуацию: в одних регионах наблюдается всплеск продаж, а другие регионы даже при нынешней ставке чувствуют себя не очень. Отсюда возникает дисбаланс спроса и предложения, что ведет к повышению стоимости жилья.

Мне кажется, если на уровне органов власти все сделают правильно, с учетом реальной ситуации в регионах, то дифференциация ставок должна обернуться не столько ростом стоимости жилья, сколько сбалансированностью спроса и предложения, а значит, и адекватной ценой, которая не должна вырасти», — заключил руководитель астраханской девелоперской компании.

 

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Эксперты: массовая льготная ипотека оказывает негативное влияние на рынок

Какой может быть будущая ипотека: региональной или адресной?

Эксперты: в IV квартале до 70% ипотечных выдач будут льготны 

Как изменятся условия «Дальневосточной ипотеки»

Эксперты: пока действует льготная ипотека, ключевая ставка в 15% рынку новостроек не страшна

Депутаты предложили снизить ставку по льготной ипотеке с 6,5% до 3% годовых

Михаил Мишустин: На исполнение программ льготного кредитования дополнительно направим 95 млрд руб.

ЦБ против продления самой популярной льготной программы на жилье в новостройках

Льготную ипотеку могут оставить только в регионах с низким спросом на жилье

В России запускается льготная «Арктическая ипотека» по ставке до 2%

+

ФНС разъяснила особенности налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости

Федеральная налоговая служба России опубликовало письмо №БС-4-21/7894@ от 11.07.2024 «Об Обзоре правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации по отдельным вопросам применения статьи 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации».

  

Фото:  © E.O. / Фотобанк Лори

 

В письме ФНС России №БС-4-21/7894@, которое адресовано сотрудникам налоговых органов для использования в практической работе, проанализирована судебная практика по вопросам налогообложения объектов недвижимого имущества исходя из их кадастровой стоимости. Всего в письме рассмотрено шесть решений судов.

1. В первом деле рассматривался спор о фактическом использовании нежилого здания для целей налогообложения.

Налоговая инспекция (НИ) обратила внимание на Определение Верховного Суда РФ №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023. НИ провела проверку собственника нежилого здания. По результатам проверки было указано, что нежилое здание на 68,5% используется под офисные цели. По мнению НИ, это является основанием для того, чтобы считать, что фактически нежилое здание используется для коммерческих целей, подпадающих под признаки ст. 378.2 НК РФ.

Суды обратили внимание на то, что помещения, входящие в состав нежилого здания, не имеют самостоятельного офисного назначения, не сдаются в аренду третьим лицам, по своему фактическому использованию являются кабинетами, в которых оборудованы рабочие места для сотрудников Заявителя, осуществляющих текущую деятельность Общества. На этом основании суды признали действия налогового органа незаконными.

 

 

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ отменила решения нижестоящих судов, указав, что фактическим использованием нежилого помещения для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания признается использование не менее 20% его общей площади для этих целей.

В подобных зданиях, включаемых в перечни объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость, как правило, осуществляют хозяйственную деятельность или деятельность по сдаче помещений в аренду именно организации-собственники.

При рассмотрении дела судами установлено и не оспаривалось, что в нежилом здании размещены внутренние структурные подразделения Общества. Общество не смогло опровергнуть документально подтвержденные выводы государственной инспекции о том, что фактически спорное здание используется для размещения офисов в целях ведения обществом его основной коммерческой и сопутствующей коммерческой (логистика и т. п.) деятельности, поскольку в нем располагаются различные службы Общества, включая помещения приема клиентов, причем соответствующие помещения оборудованы стационарными рабочими местами, оргтехникой и средствами связи. В частности, в здании расположены кассы, индивидуальные кабины для клиентов, операционные залы, переговорные комнаты, депозитарий.

 

 

При таком положении Судебной коллегией Верховного Суда отмечено, что выводы судов о том, что отдельные помещения в нежилом здании, используемые заявителем как «кабинеты», не должны рассматриваться в качестве офисных для целей налогообложения в силу своего «вспомогательного» назначения, поскольку кредитная организация осуществляет хозяйственную (предпринимательскую) деятельность, направленную на извлечение прибыли, посредством использования офисных помещений, не соответствуют действительности.

2. Налоговый орган обратил внимание еще на одно дело о привлечении Общества к ответственности за неправомерное исчисление ООО налога в неполном объеме по объектам недвижимости, налоговой базой в отношении которых признается кадастровая стоимость.

Не согласившись с выводом налогового органа, ООО обратилось в арбитражный суд, ссылаясь на то, что ему не принадлежал и не принадлежит объект недвижимости, по которому налоговая приняла решение о привлечении к ответственности.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Девятого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Московского округа, в удовлетворении заявленных требований ООО отказано по следующим основаниям.

 

Фото: www.edsro.center

 

Судами установлено, что в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) содержится запись об Объекте 1 аналогичного здания с кадастровым номером (далее — Объект 2), собственником которого является ООО.

При этом Объект 1 включен уполномоченным органом в Перечень на 2017—2020 годы, а Объект 2 — на 2021— 2022 годы, а включение Объекта 1 в Перечень в судебном порядке ООО не оспаривалось. Кроме того, согласно данным ЕГРН, 07.04.2020 записи об Объекте 1 присвоен статус «архивная», как дублирующая сведения об Объекте 2.

Таким образом, суды пришли к выводу о том, что Объект 1 и Объект 2 являются для целей налогообложения одним и тем же объектом недвижимости. Следовательно, налог в отношении Объекта 1 за 2018—2019 годы подлежит исчислению исходя из его кадастровой стоимости. Указанные решения были поддержаны Определением Верховного Суда Российской Федерации №305-ЭС23-19655 от 19.10.2023.

3. Третий случай на который обратили внимание налоговые органы, связан с неисчислением ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания.

 По результатам камеральной налоговой проверки, представленной ЗАО налоговой декларации по налогу за период с 01.01.2021 по 31.12.2021, налоговая инспекция установила неисчисление ЗАО налога в отношении принадлежащего ему на праве собственности нежилого здания «Профилакторий, Гараж, УПТК домостроительного комбината (ДСК)», расположенного на земельном участке с видом разрешенного использования «Строительство базы (промышленные объекты)».

 

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори 

 

ЗАО не согласилось с решением налогового органа, посчитав, что вправе не рассчитывать налог в отношении гаража, поскольку спорный объект недвижимости не обладает признаками объекта налогообложения, в отношении которого налоговая база определяется как его кадастровая стоимость, так как он не находится на земельном участке, предоставленном для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

По этом ЗАО обратилось в арбитражный суд с заявлением, указав, что выражение «расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» относится не только к жилым строениям, садовым домам, хозяйственным строениям или сооружениям, но и к жилым помещениям, гаражам, машино-местам, объектам незавершенного строительства.

Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлениями Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда и Арбитражного суда Поволжского округа, в удовлетворении заявленных требований ЗАО было отказано по следующим основаниям.

Согласно пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ, налоговая база определяется с учетом особенностей, установленных ст. 378.2 НК РФ, как кадастровая стоимость имущества, признаваемого объектом налогообложения. В частности, к таким объектам относятся жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершенного строительства, а также жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения, расположенные на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства.

 

 

Как отмечено судами, в рассматриваемом случае при перечислении имущества законодатель использовал союз «а также», распространяя тем самым критерий расположения объекта «на земельных участках, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства» только на жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения или сооружения.

Определением Верховного Суда №306-ЭС23-23765 от 06.12.2023 решения нижестоящих судов признаны правомерными.

Кроме того, в письме ФНС России №БС-4-21/7894@ были рассмотрены вопросы соответствия Конституции РФ отдельным положениям ст. 378.2 НК РФ.

4. В частности Определением Конституционного Суда №3024-О от 30.11.2023 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, предписывающий, что для целей определения налоговой базы по налогу на имущество организаций с учетом кадастровой стоимости имущества торговым центром (комплексом) признается отдельно стоящее нежилое здание (строение, сооружение), расположенное на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания.

 

 

5. Определением Конституционного Суда №8-О-Р от 30.01.2024 признан конституционным пп. 1 п. 4 ст. 378.2 НК РФ, поскольку по своему конституционно-правовому смыслу в системе действующего правового регулирования данное законоположение не предполагает возможности определения налоговой базы по налогу на имущество организаций исходя из кадастровой стоимости здания (строения, сооружения) исключительно в связи с тем, что один из видов разрешенного использования арендуемого налогоплательщиком земельного участка, на котором расположено принадлежащее ему недвижимое имущество, предусматривает размещение торговых объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, независимо от предназначения и фактического использования здания (строения, сооружения).

6. Определением Конституционного Суда №1091-О от 25.04.2024 признана конституционной норма  абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ, согласно которому в случае, если объект недвижимого имущества (ОНИ) образован в результате раздела ОНИ или иного соответствующего законодательству РФ действия с ОНИ, включенными в Перечень по состоянию на 1 января года налогового периода, указанный вновь образованный объект недвижимого имущества при условии его соответствия критериям, предусмотренным ст.378.2 НК РФ, до включения его в Перечень подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, определенной на день внесения в ЕГРН сведений, являющихся основанием для определения кадастровой стоимости такого объекта.

  

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

 

 

 

 

 

Другие публикации по теме:

Введение НДС при упрощенной системе налогообложения несет риски для управляющих компаний МКД

Методика оценки эффективности налогового расхода по уплате процентов на строительство жилого помещения

Утверждена методика оценки эффективности налогового расхода

Какие изменения налогового законодательства ожидают строительную отрасль

Застройщики: в период кризиса снижение налоговой нагрузки через вычеты будет эффективнее прямого бюджетного субсидирования

Граждане будут получать налоговый вычет за каждый приобретенный объект недвижимости, а не один раз в жизни

Риэлторы предложили Правительству в разы увеличить налоговый вычет при приобретении недвижимости

В Московской области увеличили срок действия налоговой льготы для инвесторов в строительство

Возбуждать уголовные дела против бизнесменов по налоговым преступлениям теперь можно только на основании материалов органов ФНС

Особенности налогообложения застройщиков, работающих в рамках 214-ФЗ

ФНС разъяснила права на льготы по объектам налогообложения, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость

Минфин разъяснил, кто и как должен платить НДС при установлении сервитута

Минфин разъяснил правила начисления, учета и уплаты НДС при строительстве апартаментов