Для отечественного рынка жилой недвижимости уходящий год был позитивным. В 2024-м, по мнению опрошенных ТАСС и РБК экспертов, будет все сложнее. Основные причины — рост ключевой ставки, корректировка условий льготных ипотечных программ и возможная их отмена.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

Ключевая ставка

В 2023 году Банк России четыре раза поднимал ключевую ставку, последний раз — до 16%. Это, как считают девелоперы, привело к практически полному исчезновению классической ипотеки.

Пока спрос поддерживают льготные программы, доля которых составляет до 90% от всего объема сделок в массовом сегменте.

Фото предоставлено пресс-службой компании ASTERUS

С каждым скачком ставки банкам приходилось пересматривать условия по субсидированным ипотечным программам, что приводило к удорожанию продукта как для девелопера, так и для покупателя, заметила коммерческий директор ASTERUS Вера Стефан (на фото).

В перспективе, считает она, это может привести к сдерживанию развития рынка недвижимости, «в первую очередь с точки зрения нового строительства, его объема и качества».

Фото: glorax.com

Повышение ключевой ставки отражается на доступности проектного финансирования для застройщиков, добавил первый вице-президент ГК Gloraх Александр Андрианов (на фото).

«В моменте решение ЦБ стимулирует спрос на квартиры и оказывает положительное влияние на рынок новостроек, однако в долгосрочной перспективе, если ситуация не изменится, мы можем получить обратный эффект», — пояснил эксперт.

Фото: www.megalit-korolev.ru

Влияет ставка и на цены самого девелоперского продукта.

«Учитывая, что стоимость интересных участков начинается от 1 млрд руб., за год только проценты составят около 200 млн руб.», — высказал свои опасения директор по экономике и финансам корпорации Мегалит Алексей Плюта (на фото).

Фото: пресс-служба А101

Льготная ипотека

Повышение первого взноса до 30%, безусловно, скажется на всех регионах. А то, что максимальный размер льготного кредита уравнен, — только на столичных. В качестве примера директор по взаимодействию с инвесторами ГК А101 Анатолий Клинков (на фото) привел петербургскую агломерацию.

При стоимости трехкомнатной квартиры в среднем около 8,5 млн руб. и взносе 15% покупателям, по его словам, необходимо было накопить 900 тыс. руб. При 30% — уже 2,55 млн руб.

С октября банки стали избирательнее относиться к потенциальным заемщикам, ужесточая условия выдачи кредитов. Не все клиенты готовы идти на новые условия, и это, по мнению Анатолия Клинкова, приведет к значительному замедлению темпов продаж.

Фото предоставлено пресс-службой А101

«Не менее 30% потенциальных покупателей вынуждены будут отложить покупку как минимум на год, чтобы или оценить свои возможности в новых условиях, или продолжать копить на первоначальный взнос», — уточнил еще один представитель девелопера — директор по ипотечным продажам и внедрению финансовых инструментов ГК А101 Рустам Азизов (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой Метриум

На массовом рынке московских новостроек средняя стоимость квартиры составляет почти 15 млн руб. «То есть новый лимит в 6 млн руб. позволит профинансировать только 40% от стоимости такой квартиры», — привел конкретные цифры управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Средняя однокомнатная, по данным эксперта, стоит 13,2 млн руб., а это значит, что покупателю придется внести почти 4 млн руб. в виде первоначального взноса. «В рамках льготной ипотеки он сможет занять еще 6 млн руб., но ему придется искать еще 3,2 млн руб., чтобы купить эту квартиру», — подсчитал эксперт.

Фото: vk.ru

Падение спроса неизбежно, согласилась управляющий партнер bnMAP.pro, основатель компании БЕСТ-Новострой Ирина Доброхотова (на фото), подчеркнув, что «размер кредита в 6 млн руб. для Москвы представляет мало интереса».

Ожидания

Эксперты и участники рынка тем не менее надеются на лучшее.

Фото: vsngroup.ru

«Рухнуть спросу не дадут, в стране строительная отрасль является одним из ключевых направлений развития», — прогнозирует генеральный директор VSN Group Яна Глазунова (на фото).

Фото: t.me/viktor_tarasenko

«Поддержка от государства в каком-то виде будет существовать: либо через продление льготной ипотеки, либо новыми инструментами», — не сомневается президент ДК Прогресс Виктор Тарасенко (на фото).

Фото предоставлено DOLGOV PRO

«Мы рассчитываем на программы господдержки и ждем снижения ключевой ставки до нормы, чтобы и вторичная недвижимость ожила, так как эти два рынка тесно связаны», — подчеркнул генеральный директор брокерского агентства недвижимости DOLGOV PRO Дмитрий Долгов (на фото).

Фото: t.me/clubinvestmsk

«Правительство не допустит сокращения спроса на 30% — 50%, но и при модернизации льготных ипотечных программ негативные последствия могут быть, — считает исполнительный директор Клуба инвесторов Москвы (КИМ) Владислав Преображенский (на фото). — Наиболее вероятный сценарий — альтернативные инструменты поддержки спроса. Один из вариантов — дифференцированная ипотека в регионах, которая сможет уравновесить спрос».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину

Эксперты: рыночные ипотечные ставки могут вырасти до 19% и держаться на этом уровне полгода

Эксперты: российские новостройки подорожали на 15%, вторичное жилье — на 14%

Эксперт: новые условия льготных ипотечных программ не распространяются на уже действующие кредиты

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)

Эксперты: не исключены новая волна ажиотажного спроса на новостройки и повышение цен

Эксперты: спрос на ипотеку все заметнее перетекает с вторичного рынка на новостройки

Эксперты: продажи новостроек, цены и выручка падают, доля ипотеки — растет

Эксперты: в 2024 году выдача ипотечных кредитов упадет на 22%, но баланс на рынок может вернуть развитие адресных программ

Аналитики компании Метриум подсчитали, что в июле — сентябре на первичном рынке массового сегмента в старых границах столицы было представлено 19,2 тыс. квартир и 2,2 тыс. апартаментов в 100 проектах. Общий объем предложения по сравнению с результатами трех предыдущих месяцев увеличился на 8,8%.

Фото: © glokaya_kuzdra / Фотобанк Лори

Максимальный рост показателя аналитики отметили в Зеленоградском административном округе (0,68 тыс. лотов, +47% за квартал).

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по округам г. Москвы,
количество лотов и средневзвешенная цена, руб. за 1 кв. м

Источник: Метриум

По их мнению, это было обусловлено стартом новых корпусов в ЖК Зеленый парк.

Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности,
количество лотов

Источник: Метриум

В распределении предложения по стадиям строительной готовности наибольшая доля пришлась на этап монтажа этажей (50,3%, -0,8 п. п. за квартал).

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности,
количество лотов

Источник: Метриум

В июле — сентябре увеличилась доля студий в экспозиции (23,1%, +0,7 п. п.), двухкомнатных лотов (30,1%, +0,5 п. п.), при этом сократилась доля однокомнатных (37,6%, -0,6 п. п.) и трехкомнатных (8,9%, -0,4 п. п.).

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

До 29% (-0,4 п. п. за квартал) снизилась доля квартир и апартаментов без отделки, до 55,2% (-0,7 п. п.) — с чистовой, выросло количество вариантов white box (15,8%; +1,1 п. п.).

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента
по площадям и бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

За счет скидок от застройщиков в III квартале увеличилось предложение в диапазоне цены до 10 млн руб. (21%, +5 п. п.).

Средневзвешенная цена предложения массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

Средневзвешенная стоимость 1 кв. м составила 329 тыс. руб. (-4,2%). Квартиры подешевели до 334 тыс. руб. (-4,9%) за «квадрат», апартаменты подорожали до 275 тыс. руб. (+1,1%).

По итогам последних трех месяцев цена 1 кв. м сократилась во всех округах. Наиболее значительное снижение произошло в СВАО (326 тыс. руб., -8%), и это обусловлено скидками от компании ПИК, поскольку на нее приходится 80% предложения в округе.

Рейтинг самых доступных апартаментов в сентябре 2024 года:

• ЖК Wellbe, 19,4 кв. м за 4,8 млн руб.;

• ЖК Citimix, 20,7 кв. м за 5,2 млн руб.;

• апарт-комплекс «Пятницкое 58», 20,2 кв. м за 5,5 млн руб.

Рейтинг самых доступных квартир:

• ЖК Зеленый Парк, 19,9 кв. м за 5,3 млн руб.;

• ЖК Алтуфьевское 53, 20,5 кв. м за 5,6 млн руб.;

• ЖК Никольские Луга, 19,1 кв. м за 5,7 млн руб.

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по кварталам

Источник: Метриум

В III квартале было заключено 5,6 тыс. сделок по ДДУ (-38% за три месяца). При этом в сентябре специалисты зафиксировали рост — 2,06 тыс. ДДУ (+21,5% к августу).

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента
по кварталам в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источник: Метриум, ДОМ.РФ

Доля продаж с ипотекой упала на 12 п. п., до 72%. Средняя рыночная ставка, по оценке аналитиков, составила 20,5% (к концу сентября она поднялась до 22%).

В июле — сентябре максимальная доля сделок зафиксирована в ЮВАО (22%, +1 п. п. за квартал). За ним идут ЗАО (16%, +2 п. п.) и САО (14%, -2 п. п.).

В ЮВАО благодаря скидочной активности девелопера первые места заняли ЖК Level Южнопортовая (318 ДДУ) и ЖК Level Нижегородская (247 ДДУ).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

«В III квартале лидерами стали проекты, в которых представлено множество инструментов стимулирования продаж, включая скидки и беспроцентные рассрочки», — отметил управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото)

Спрос в июле — сентябре, по его словам, поддерживала и «Семейная ипотека», особенно на фоне разговоров о том, что в банках заканчиваются бюджетные лимиты, а условия программы будут ужесточены.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: доля предложения в столичных небоскребах увеличилась на 10%

Эксперты: в сентябре продажи квартир и апартаментов в Московском регионе выросли на 26%

Эксперты: какие скидки нынешней осенью предлагают в новостройках Москвы

Эксперты: предложение новостроек в «старой» Москве за год выросло на 15%

Эксперты рассмотрели цены и объем предложения в столичных новостройках в сентябре

Эксперты назвали районы Москвы с наибольшим сокращением предложения в новостройках

Москва замыкает тройку лидеров по стоимости жилья

Эксперты назвали районы Новой Москвы, где снизились цены на новостройки

Эксперты оценили рост стоимости жилья в новостройках Москвы

Названы самые строящиеся районы Москвы