Последние несколько лет в России отмечается снижение доступности жилья. Однако если сравнивать с 2006 годом, то данный показатель существенно вырос, и тенденция последних лет этот положительный результат не переломила. К таким выводам пришли эксперты Института экономики города (ИЭГ), исследовавшие ситуацию.

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

В исследовании отмечается, что с 2008-го по 2019 год жилищное строительство в России развивалось в условиях роста фундаментальной доступности жилья (это соотношение цены квартиры и годового дохода семьи), а также повышения доступности рыночной ипотеки, что отражалось в увеличении совокупного спроса на жилье.

Согласно международной классификации, жилье считается доступным при коэффициенте 3 и ниже, не очень доступным — от 3 до 4, при показателе от 4 до 5 приобретение жилья серьезно осложнено, а на уровне более 5 — существенно недоступно.

Коэффициент доступности жилья в целом по Российской Федерации в 2006—2023 гг.

Источник: расчеты ИЭГ, по данным Росстата

В целом по России в 2023 году приобретение жилья площадью 54 кв. м на семью из 3 человек было доступно 54,5% семей, а в 2006 году этот показатель составлял только 18,6%. Коэффициент доступности жилья (КДЖ) в 2006 году составлял 4,6, в 2019-м был минимальным (3,2) и в 2023-м находился на уровне 3,7.

С 2021 года показатель доступности снижался (КДЖ 3,9 в 2022 году). В 2023-м вновь наблюдалось некоторое повышение доступности, что связано с замедлением темпов роста цен на квартиры относительно темпов роста доходов населения. Но пока КДЖ ниже, чем в 2020 году.

Доля семей, имеющих возможность приобрести квартиру площадью 54 кв. м с помощью собственных и
заемных средств, в целом по Российской Федерации в 2006—2023 гг., %

Источник: расчеты ИЭГ, по данным Росстата и Банка России

Регионами с самым доступным жильем оказались Ямало-Ненецкий АО (здесь можно накопить на квартиру за год), Чечня, Магаданская область, Камчатка, Ханты-Мансийский АО, Тюменская область (менее двух лет). Проще всего купить жилье в Снежногорске Мурманской области (нужны доходы за 0,8 года), в городах Печора (Коми), Кушва (Свердловская область) и Гуково (Ростовская область).

По недоступности лидирует Москва (копить деньги на жилье семья должна 4,9 года), за ней следуют Амурская, Калининградская, Иркутская области, Алтайский край и Санкт-Петербург (везде — более 4 лет).

Вице-президент Фонда «Институт экономики города», эксперт Общественного совета при Минстрое Татьяна Полиди (на фото ниже) отметила закономерность, выявленную в результате исследования: чем ближе к крупным городам и агломерациям, тем жилье менее доступно. Причем, по ее словам, такая закономерность характерна не только для России: рынок жилья отражает возможности трудоустройства, уровень доходов и другие параметры благополучия.

Фото предоставлено пресс-службой ИЭГ

Отдельно эксперты просчитали доступность жилья при использовании ипотеки. Впервые ипотечный кредит стал доступен семьям со средними (а не высокими) доходами в 2016 году и далее, вплоть до 2020 года включительно, доступность ипотечного кредитования повышалась, а начиная с 2021 года — незначительно, но снижалась. Хотя кредит оставался доступен не только для семей со средними доходами, но и для части семей с доходами ниже средних.

Авторы исследования считают, что в дальнейшем доступность жилья и ипотеки будут зависеть прежде всего от макроэкономических показателей инфляции, ключевой ставки ЦБ и роста реальных доходов населения.

Татьяна Полиди подчеркнула, что сегодня при выборе мер поддержки жилищного строительства и рынка жилья в целом особенно важно применять только такие меры, которые не способствуют росту цен.

Динамика средневзвешенного срока кредитования (месяцев) и средневзвешенной ставки (%) по ипотечным
жилищным кредитам, выданным на первичном и вторичном рынках жилья в 2010—2023 гг.

Источник: по данным Банка России

По мнению эксперта, крайне важно в ближайшие годы сделать акцент на развитии различных форм доступного жилья, в которых сегодня существует большая потребность: наемный жилищный фонд социального использования и жилищная кооперация при строительстве многоквартирных домов. Что касается загородного жилья, то требуется существенная поддержка инфраструктурного обеспечения такой застройки.

Профессор Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов (на фото ниже) отметил, что доступность жилья имеет свои формулы расчета, и есть коэффициенты, показывающие доступность приобретения с кредитом или только на свои накопления, причем эти показатели могут показывать разные тенденции.

Наиболее доступным и известным способом улучшения жилищных условий для большинства российских семей стало использование льготного ипотечного кредитования. Здесь выводы аналитиков намного сложнее.

Фото: fa.ru

С одной стороны, доступность льготной ипотеки привлекла многих россиян, а возможность увеличения срока кредитования обеспечивала доступность приобретения ипотечной квартиры, но при этом в условиях недостаточного роста предложения росли цены. И в итоге многие показатели доступности стали снижаться.

«После завершения программы льготной ипотеки на новостройки продолжают действовать семейная ипотека, для IT-специалистов, дальневосточная и арктическая ипотека, что в целом существенно повышает доступность приобретения жилья для россиян, удовлетворяющих условиям этих госпрограмм, — полагает Цыганов. — Но все же эти программы не для всех, и уже видно, что количество ипотечных кредитов сократилось, а значит и доступность ипотечного жилья как минимум для жителей крупных городов — тоже».

В этих условиях эксперт предлагает подумать о программах арендного жилья, «субсидированного государством и с возможностью его выкупа арендатором на заранее оговоренных условиях». По мнению Цыганова, «субсидия может позволить использовать арендные платежи для накопления первого взноса, может погасить часть стоимости или снизить ставку до определенного предела или на фиксированную величину, но все это повысит доступность улучшения жилищных условий».

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Крупные российские банки вновь повысили ставки по ипотек

Эксперты о продлении льготной IT-ипотеки и ожидаемых результатах

Эксперты рассчитали переплату по ипотеке при рыночной ставке

Эксперты: несмотря на сложную ситуацию на рынке, 25% опрошенных не изменили планов купить жилье в новостройке

Эльвира Набиуллина: Доступность жилья повысится, но не стоит ожидать мгновенной подстройки цен

Эксперты подвели итоги реализации программы льготной ипотеки

Эксперты определили города с лучшей экологией, благоустройством и самым доступным жильем

Стоило ли завершать льготную ипотеку, которая была так популярна у россиян: мнения экспертов разделились

Эксперты о спросе и ценах на новостройки после отмены льготной ипотеки

Для одобрения ипотеки по ставкам от 18% средняя по России зарплата должна быть 77,6 тыс. руб. 

Повышение Банком России ключевой ставки на 2 п. п. увеличивает расходы на субсидирование программы «Семейная ипотека». Часть банков уже не раз меняли условия выдачи льготных ипотечных кредитов. Как это повлияет на доступность льготного кредитования, выясняли опрошенные СМИ эксперты.  

Фото: © WalDeMarus / Фотобанк Лори

Аналитики федеральной компании «Этажи» подсчитали, что увеличение расходов на субсидирование «Семейной ипотеки» составит сразу 9,5% после повышения ключевой ставки до 21%.

Руководитель ипотечного департамента федеральной компании «Этажи» Татьяна Решетникова убеждена, что до конца годам банкам потребуется очередное увеличение или перераспределение лимитов, поскольку рост «ключа» значительно увеличивает расходы бюджета на субсидирование «Семейной ипотеки», и выделенных средств крупным банкам оказывается недостаточно, чтобы планомерно выдавать льготные кредиты.

В настоящий момент «Семейная ипотека» — это, пожалуй, самый востребованный инструмент для приобретения жилья с помощью кредитования, а новые ограничения со стороны банков подогревают спрос потенциальных заемщиков на нее, полагает Татьяна Решетникова (на фото ниже).

Фото: q.etagi.com

Гендиректор Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) Федор Выломов считает, что банки из ТОП-5 по ипотечном кредитованию могут в скором времени вновь исчерпать лимиты по «Семейной ипотеке».

Исчерпание лимитов, по его мнению, приведет к массовому повышению минимального первоначального взноса по программе до 50%.

По мнению гендиректора РАСК, проблема может возникнуть практически с любым банком из ТОП-5, на которые приходится около 85% всего лимита по программе.

Эксперт отметил, что «если крупнейший кредитор Сбербанк прекращает запись на новые сделки, то потенциальные заемщики, которые ранее планировали взять ипотеку там, будут рассматривать возможность оформления в другом месте».

Фото из архива Ф. Выломова

«Соответственно, если не пересматривать условия предоставления, то и другие банки могут в скором времени заявить об исчерпании лимитов. Скорее всего, массовым станет повышение уровня минимального первоначального взноса до 50%», — прогнозирует Федор Выломов (на фото).

Исполнительный директор компании «Этажи» Регина Дыдалина (на фото ниже) также не исключает появления новых ограничений по выдаче «Семейной ипотеки» со стороны банков.

«Это понимают и те, кто имеет на нее право, поэтому спрос на программу сейчас стабильный, — пояснила она и добавила: — Многие боятся новых изменений условий выдачи или ограничений категорий получателей, поэтому ускоряются с улучшением жилищных условий».

Фото из архива Р. Дыдалиной

Напомним, в конце сентября Минфин РФ сообщал о том, что общего текущего лимита «Семейной ипотеки» хватит до ноября. Финансовое ведомство и ДОМ.РФ также планировали усовершенствовать механизм распределения квот между банками.

В середине октября ДОМ.РФ как оператор льготных программ перераспределил оставшиеся средства на сумму 140 млрд руб.

По информации топ-менеджера финансового института развития в жилищной сфере Светланы Некрасовой (на фото ниже), тогда 93,5 млрд руб. из 140,1 млрд руб., или 66,7%, получил Сбер, 33,3 млрд руб. (23,7%) — Альфа Банк. Оставшаяся сумма поделена между Банком Уралсиб, Россельхозбанком, Т-Банком, Банком ЗЕНИТ и ГЕНБАНКом.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

По информации ТАСС, основанной на данных ДОМ.РФ, на 24 октября банки выдали кредитов по этой программе на 5,6 трлн руб., а совокупный лимит на выдачу «Семейной ипотеки» в 5,9 трлн руб. в РФ исчерпан на 95%.

Таким образом, общий остаток средств составляет около 296,8 млрд руб. Только за месяц, с 25 сентября по 25 октября 2024 года, российские банки оформили кредиты по «Семейной ипотеке» на сумму 729 млрд руб., что почти в 2,5 раза превышает остаток.

Из пяти крупнейших по лимитам по этой программе кредитных организаций, по данным ДОМ.РФ, квота у Сбера выбрана на 95,6%, у ВТБ — на 98,4%, Альфа-банка — на 97,6%, Промсвязьбанка — на 93%, Банка ДОМ.РФ — на 86,7%.

И уже 30 октября Сбербанк объявил о заморозке записи на сделки по «Семейной ипотеке» из-за исчерпания выделенного лимита.

Как всегда, следом за флагманом аналогичное решение принял ВТБ, также приостановив с 31 октября запись на сделки по «Семейной ипотеке».

Объяснение у всех стандартное: решение принято в связи с исчерпанием оставшегося лимита по этой программе. И обещание также стандартное: как только Правительство РФ выделит новые лимиты, работа по «Семейной ипотеке» оперативно возобновится.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Сбер приостановил прием заявок на «Семейную ипотеку» и повысил ставки по кредитам, выдаваемым сверх исчерпанного лимита

Эксперты: почему Сбер изменил условия выдачи льготной ипотеки

ВТБ поднял ставки по своим базовым программам ипотеки

ВТБ повысил ставки по ипотеке

Сбербанк повышает ставки по ипотеке сразу на 3 п. п.

Объем портфеля финансирования строительства жилья в Сбере достиг 5,2 трлн руб.

Никита Стасишин: около 90 млрд руб. выделят Сбербанку на «Семейную ипотеку»

Минфин: лимитов на программы льготной ипотеки хватит до ноября

ВТБ: снижения ставок по ипотеке можно ожидать не ранее второго полугодия следующего года

Минфин: с момента запуска первой программы льготной ипотеки в 2018 году было выдано около 3 млн кредитов с господдержкой на 13 трлн руб. 

ВТБ резко повысил первоначальные взносы по льготным ипотечным программам: мнения экспертов