В федеральной конференции «Цифровизация в жилом девелопменте. Стадия "Строительство"», организованной порталом ЕРЗ.РФ, НОЗА и НОТИМ, в офлайн- и онлайн- формате приняли участие почти 600 человек.

Цифровизация — необходимое условие успешного развития строительной отрасли России и достижения национальных целей по вводу жилья. Однако этот процесс должен быть скоординированным: именно благодаря слаженной работе органов власти и застройщиков на всех этапах можно будет добиться успеха.

К такому выводу пришли участники конференции, состоявшейся 24 августа.

«В условиях жесткой конкуренции в бизнесе единственное, что могут сделать застройщики — повысить свою эффективность. Это можно сделать, в том числе, с помощью цифровизации. И здесь нам нужно действовать по двум направлениям: обучать как людей, так и "машины"», — рассказал на открытии конференции президент НОЗА, член бюро правления и председатель комиссии РСПП по жилполитике Леонид Казинец (на фото в центре).

По его словам, оба этих направления крайне важны. «Умная "машина" позволит нам стать быстрее, точнее и эффективнее, — подчеркнул эксперт. — Но нужно и помнить, что хакеру проще не взломать компьютер с важными данными, а подкупить человека, имеющего доступ к этому компьютеру. Необходимо всегда это иметь в виду», — добавил Казинец.

Заместитель министра строительства и ЖКХ России Константин Михайлик отметил, что цифровизация — одно из направлений, которое позволит реализовать цели нацпроектов по вводу жилья за счет ускорения многих строительных процессов, включая процедуры согласования. По его словам, для этого Минстрой России совместно с другими ведомствами, включая Минцифры, развивает большое количество цифровых сервисов и участвует в обучении участников стройотрасли цифровым технологиям.

При этом замглавы Минстроя РФ отметил нулевую вовлеченность застройщиков в объединение усилий по цифровизации строительной отрасли и небольшое число девелоперов, заинтересованных в широком использовании цифровых инструментов.

Министр правительства Московской области по госнадзору в строительстве Артур Гарибян описал одно из преимуществ цифровой трансформации — значительное сокращение времени проверок надзорными органами.

В частности, благодаря профилактической проверке, которую можно заказать онлайн, срок итоговой обязательной проверки надзорными органами сокращается до трех дней.

Директор ЕИСЖС ДОМ.РФ Александр Лукьянов (на фото) рассказал об усилиях, которые предпринимает Единый институт развития в жилищной сфере для цифровой трансформации стройотрасли.

По его словам, речь идет не только о разработке различных цифровых сервисов для банков, девелоперов и госорганов, но и о различных программах обучения специалистов.

В частности, в конце сентября — начале октября ДОМ.РФ планирует запустить платный расширенный курс по подготовке специалистов с компетенциями в области технологий информационного моделирования (ТИМ).

На нем специалисты госорганов и застройщиков помимо прочего получат навыки работы с отечественным программным обеспечением в области технологий информационного моделирования.

На конференции руководитель аппарата НОЗА и портала ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик (на фото слева) предложил ДОМ.РФ наладить обратную связь для застройщиков, чтобы понять «что они хотят от Минстроя РФ и что они хотят от ДОМ.РФ».

По мнению спикера, это позволит объединить усилия госорганов и застройщиков по цифровизации строительной отрасли и эффективно ее развивать.

Стимулировать девелоперов к более активному использованию технологий информационного моделирования предложил президент НОТИМ Михаил Викторов.

В частности, с 2023 года объединение предлагает определить банки, которые могли бы выдавать проектное финансирование по сниженным ставкам использующим ТИМ девелоперам. Величину ставки можно было бы привязать к уровням наполнения эскроу — чем больше средств аккумулировано на счетах, тем ниже должна быть ставка.

Цифровизация имеет несколько плюсов, самым очевидным из них является экономия на покупке бумаги и сохранение деревьев, из которых она производится. Таким мнением поделилась замруководителя Центра компетенций Департамента строительства Москвы Арина Рассказова (на фото). Например, отказ от 13,2 тыс. пачек бумаги позволяет сэкономить 6,6 млн руб. или сохранить 50 тыс. деревьев.

Цифровая трансформация в Москве позволила в четыре раза ускорить согласование документации и повысить ее качество. Однако, по словам эксперта, это только первый шаг. Следующим станет дополнение информационных моделей зданий различной цифровой документацией.

На конференции выступили представители таких известных российских девелоперских компаний, как ПИК, Группа Эталон, Холдинг Setl Group, ГК Железно, Брусника, Талан, СК ЛенРусстрой, ГК ОСНОВА, ГК Голос. Девелопмент и др., а также Сбербанка, IT-компаний MACRO, BIM-Cluster, COODINI, Синтека, Платформа строительных сервисов, Каска, BuildDocs, Аместист Кэпитал, Gaskar Group (три последние — Amethyst Group).

Спикеры отметили, что цифровизация всех процессов, от проектирования и строительства до продаж, позволяет существенно снизить издержки, ускорить процессы, уменьшить нагрузку на персонал, а также жестко соблюдать сроки по строительству и вводу объектов.

На конференции состоялось награждение победителей и призеров летнего конкурса ТОП ЖК-2022. Дипломами были отмечены лучшие проекты в 15 номинациях конкурса.

Фотоотчет и материалы мероприятия опубликованы на портале ЕРЗ.РФ по ссылке.

Другие публикации по теме:

НОТИМ: переход от цифрового проектирования к цифровому строительству займет 5—8 лет

В России появится обучающий курс применения отечественного программного обеспечения в области ТИМ

Цифровизация позволила сократить проверку строительных объектов в Московской области с 10 дней до 20 минут

Минстрой России: цифровизация стройотрасли позволит выполнять цели нацпроектов по вводу жилья

В Москве наградили победителей и призеров летнего конкурса новостроек ТОП ЖК

Депутаты Госдумы предложили ввести новые механизмы контроля цен на жилье. Среди них — ограничение нормы прибыли девелоперов до 20% наряду с предоставлением льгот от государства. С инициативой включить эти меры в госпрограмму «Комфортная и безопасная среда для жизни» парламентарии обратились к вице-премьеру Марату Хуснуллину, сообщают «Известия».

Фото: vk.com

По данным отраслевых экспертов, такие меры обусловлены двукратным увеличением стоимости недвижимости за последние пять лет, отмечает издание.

А вот как прокомментировали предложенные меры опрошенные порталом ЕРЗ.РФ топ-менеджеры девелоперских компаний.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Жилой Квартал

Евгений ВЕЧКОВ (на фото), генеральный директор ГК Жилой Квартал:

— Маржинальность проекта зависит от большого количества факторов, в числе которых регион, класс проекта, инженерия, строительство социальных объектов и т. д. И на сегодняшний день средний показатель маржинальности, к которому стремятся застройщики, составляет около 30%. Ниже этого показателя слишком высок риск заходить в проект, поскольку за последние годы мы уже дважды были свидетелями стрессовых ситуаций, которые выражались в дефиците и резком росте цен на стройматериалы, а также в нарушении логистики. Конечно, в этом правиле есть исключения: как низкомаржинальные регионы с показателем в 5% — 7% (Адыгея, Курская область и другие), но их поддерживает Правительство, так и регионы с высокими показателями маржи в 40% — 45% (например, Москва, Московская область, Сочи).

Но нужно помнить, что маржинальность в 20% — это минимальный порог для получения проектного финансирования. И чаще всего при такой маржинальности банки без проблем дают проектное финансирование только крупным застройщикам, имеющим достаточный опыт сотрудничества с банками и большой портфель реализованных проектов. Поэтому такая мера может вызвать трудности у новых и небольших компаний, что приведет к сокращению рынка.

Кроме того, большие проекты, которые осуществляются в течение нескольких лет, всегда на этапе старта имеют низкую маржинальность и разгоняются только к середине реализации. Если у такого проекта ограничить общую прибыль 20%, то фактическая ежегодная прибыльность проекта для застройщика будет в три-четыре раза меньше, и с такой маржой девелоперы скорее всего работать не захотят. Это также может привести как к уходу с рынка части строительных компаний и снижению темпов строительства (из-за чего предложение жилья сократится, а цены при сохраняющемся спросе по законам рынка, наоборот, вырастут), так и к переориентированию застройщиков на строительство небольших точечных проектов, что снизит уровень комфорта проживания.

А поскольку главной целью является снижение стоимости жилья для покупателя, то в первую очередь нужно проработать вопросы, связанные с ростом себестоимости 1 кв. м, куда входят расходы на землю, строительные материалы, инженерия, оплата труда, которая из-за дефицита рабочих только за последний год выросла в среднем на 15% — 20%.

Поэтому, прежде чем вводить 20% ограничение, нужно четко понимать, какие преференции смогут получить социально ответственные застройщики.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Главстрой

Александр СИТНИКОВ (на фото), руководитель финансово-экономического управления ГК Главстрой:

— Введение ограничительных барьеров в части директивного установления нормы прибыли застройщиков может оказать негативное влияние на развитие строительной отрасли. Любые нерыночные ограничения нередко имеют эффект, обратный предполагаемому, и, как правило, не приводят к преследуемым целям.

Для соответствия необходимой норме рентабельности по чистой прибыли участники рынка могут искусственно завышать любую из составных частей себестоимости. Таким образом, в отчетности произойдет рост себестоимости через завышение стоимости услуг, работ, материалов, а ограничительный критерий для государственной поддержки будет формально выполняться, при этом снижения цен на недвижимость не произойдет. Уменьшение стоимости недвижимости в рыночных условиях может происходить только через увеличение предложения.

Рост предложения возможен путем ликвидации искусственных барьеров по привлечению новых участников на рынок девелопмента путем формирования прозрачных механизмов взаимодействия между ключевыми участниками (государственными и муниципальными органами, ресурсными организациями, банковским сообществом, надзорными органами), а также путем развития рынка услуг технических заказчиков, генподрядчиков. В этом случае у существующих собственников земельных участков будет возникать желание реализации девелоперских проектов самостоятельно или по средствам fee-девелопмента.

Что касается обозначенного роста прибыли девелоперов в 2022—2023 годах, то он произошел в основном за счет мер по субсидированию ипотечных ставок после Сovid-19 и начала СВО, что привело к появлению возможности у большего количества граждан купить квартиру в ипотеку на 15—30 лет. Со второй половины 2023 года ЦБ РФ принимает меры по ограничению спроса на недвижимость через планомерное ужесточение требований к банкам и ипотечным заемщикам, а также продолжительного периода высокой ключевой ставки ЦБ. Так, по данным ДОМ.РФ, за 4 месяца нынешнего года доля выдачи ипотечных кредитов сократилась на 16% в количественном выражении и на 18% — в стоимостном, в основном за счет сокращения сделок на вторичном рынке.

Аналитики ДОМ РФ отмечают постепенное сокращение количества сделок на первичном рынке по программам льготной ипотеки, при этом основное снижение спроса произойдет после 1 июля 2024 года. В столице и в Санкт-Петербурге рост цен на новостройки замедлился (до уровня +1,6% и +1,9% за I квартал 2024 года соответственно), основной рост пришелся на Ростовскую (+5,5%), Свердловскую (+3,8%), Новосибирскую (+3,2%), Ленинградскую (+3,2%) и Московскую (+3,1%) области, где произошел основной рост доходов населения из-за повышения заработных плат в обрабатывающих производствах, оборонной промышленности и среди участников СВО.

В связи с тем, что цикл строительства жилых комплексов составляет два-три года, отражение в бухгалтерской отчетности застройщиков, как правило, происходит после ввода ЖК и передачи квартир покупателям по актам приема-передачи, то релевантно анализировать отчетность по итогам 2024—2025 годов, а не себестоимость, возникшую за период 2021—2023 годов, в которой рост стоимости трудозатрат, металла, рост ж/д тарифов, затрат на транспортно-логистические цепочки учтен в неполном объеме.

Опрошенные «Известиями» представители бизнеса оценили идею по-разному: одни посчитали ее справедливой, другие сочли, что она противоречит основам рыночной экономики.

Фото: urbanus.ru

Введение ограничения прибыли для девелоперов до 20% на высокомаржинальные проекты недвижимости не может расцениваться как разумная мера для сдерживания роста цен, считает CEO и учредитель проектов Urban Ольга Хасанова (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Если в совокупности все меры поддержки помогут радикально сократить себестоимость строительства, то и норма прибыли может быть ограничена в обмен на сдержанную ценовую политику, считает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК Сумма элементов Светлана Бардина (на фото).

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Коммерческий директор Optima Development Дмитрий Голев (на фото), напротив, полагает, что инициатива противоречит основам рыночной экономики и выглядит как посягательство на доходы застройщиков.

Фото: vk.com

По словам CEO и управляющего партнера «Intermark Городская Недвижимость» Дмитрия Халина (на фото), в сегодняшних условиях, когда ключевая ставка ЦБ позволяет получать доход по депозитам 16% (а то и больше) без каких-либо дополнительных усилий, не совсем понятно, что сподвигнет застройщиков реализовывать какие-либо масштабные проекты с прибыльностью чуть выше ставки по депозитам.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Сбер снизил размер комиссии для застройщиков при выдаче льготной ипотеки

Сбер улучшает условия льготного кредитования и отменяет требование субсидирования ставок для застройщиков

Госдума: придется рассмотреть вопрос об ограничении прибыли застройщиков

Эксперты: Сбер обязал застройщиков делиться с ним своей прибылью, а в итоге пострадает покупатель жилья в рамках льготной ипотеки 

Конфликт ведущих банков с застройщиками из-за введения комиссии: версия Сбера

Минфин контролирует ситуацию с комиссией банков для застройщиков и готовит предложения по льготным программам ипотеки

Эксперты выяснили, как конфликт между банками и застройщиками отразится на покупателях жилья

Эксперты: из-за ужесточения условий ипотеки в январе в Москве резко упал спрос на жилье

Напряжение между крупными застройщиками и ведущими банками продолжает нарастать