Такой парадокс аналитики ЦИАН отчасти объяснили особенностями проектного финансирования: банки требуют от застройщиков держать высокую выручку, чтобы те платили по кредитам.

Фото: www.360tv.ru

В очередном исследовании ЦИАН, любезно предоставленном порталу ЕРЗ.РФ, отмечается, что продажи III квартала 2021 года оказались худшими для первичного рынка Московского региона (столица и область) с момента запуска госпрограммы льготной ипотеки на новостройки (конец апреля 2020 года).

Фото: www.siapress.ru

Так, количество ДДУ на рынке новостроек Московского региона по итогам III квартала текущего года составило 37,5 тыс. сделок (-17% относительно II квартала, -7% по сравнению с I кварталом, -5,4% к III кварталу 2020 года).

На долю ипотеки в рассматриваемый период пришлось 66% всех сделок купли-продажи жилья на рынке новостроек столичного региона (-4 п.п. за квартал, -2 п.п. за год, +6 п.п. и более — к любому месяцу 2017—2019 гг.).

Фото: www.cian.ru

Число зарегистрированных ипотек по итогам III квартала здесь упало на 22% относительно II квартала текущего года и на 8% — по сравнению с III кварталом 2020 года.

Средняя ставка ИЖК по состоянию на август 2021 года составила 6,81%. Для сравнения: в августе 2019 года этот важный показатель доступности столичного жилья находился на уровне 9,17%.

Источник: Аналитический центр ЦИАН

Несмотря на сокращение числа сделок и рост объема предложения (+15% относительно II квартала), девелоперы в рассматриваемый период продолжали наращивать среднюю стоимость «квадрата» в Мосрегионе, доведя ее до рекордного уровня 235,4 тыс. руб. (+12% за квартал, 32% — за год).

Фото: www.сз-саратов.рф

При этом по итогам III квартала выручка застройщиков в Москве и Подмосковье составила около 409 млрд руб. (-17,5% за квартал, +15%).

Основной объем выручки пришелся на сентябрь — 152,9 млрд руб. В августе она составила всего 117 млрд руб. — минимальный показатель с февраля текущего года. 

Рекордный рост цен по итогам квартала, вопреки снижению спроса, руководитель аналитического центра ЦИАН Алексей Попов (на фото) объяснил в том числе и стартом деловой активности в сентябре после летнего отпускного затишья.

«Вторая причина — изменение структуры предложения: рост цен на треть всего за год и повышение ипотечной ставки вынуждают покупателей приобретать недвижимость с более низкой ценой квадратного метра — в продаже остаются менее бюджетные варианты», — прокомментировал парадоксальную, на первый взгляд, тенденцию Попов.

Фото: www.netyerim.net

Он также отметил, что в условиях проектного финансирования большинство банков требуют от застройщиков реализовывать конкретный объем продаж за определенный промежуток времени.

«Перевыполнение плана по большинству новостроек позволяет девелоперам еще несколько месяцев держать и даже увеличивать стоимость, выполняя обязательства перед кредиторами, несмотря на падение спроса, что мы сейчас и наблюдаем», — резюмировал эксперт.

Другие публикации по теме:

Продажи жилья по ДДУ в Московском регионе в августе остались на уровне 2019 года

Эксперты: в августе рост цен на московские новостройки массового сегмента приостановился

Росреестр: в Москве доля ДДУ с привлечением кредитных средств впервые превысила 54%

В июле выручка девелоперов Московского региона от продаж по ДДУ и уступкам выросла на 63%, а продажи в лотах — на 13%

Эксперты: за время действия льготной ипотеки новостройки в стране подорожали на 33%

Эксперты: за год столичное жилье заметно подорожало, а среди покупателей выросла доля ипотечников

Такие прогнозы содержатся в обзоре, подготовленном рейтинговым агентством «Эксперт РА» на основе анализа прошлогодних и текущих тенденций на рынке жилья.

О ситуации в отрасли

Авторы обзора расценивают нынешнюю ситуацию как сложную, приводя следующие цифры. В 2019 год объем просроченной задолженности девелоперских компаний в РФ вырос на 9%, а ее доля по сравнению с предыдущим годом увеличилась с 17,3% до 21,3%.

В то же время объемы выдачи кредитов застройщикам на возведение зданий и сооружений в минувшем году сократились на 9%.

Фото: www.konakovograd.ru 

«Снижение объемов кредитования обусловлено тем, что новый механизм проектного финансирования еще не заработал в полную силу и большинство проектов девелоперы пока достраивают по старым правилам», — объясняют тенденцию аналитики «Эксперт РА».

Согласно их прогнозу, по мере полного перехода на новый механизм финансирования отрасль будет консолидироваться на фоне прекращения деятельности мелких застройщиков, «которые не смогут соответствовать ужесточившимся требованиям».

Фото предоставлено компанией Брусника

О вводе

Эксперты с удовлетворением отмечают, что в 2019 году объем ввода жилья в эксплуатацию впервые за четыре года показал положительную динамику (+5 %), составив 79,4 млн кв. м жилой площади.

При этом, уточняют они, основной вклад в прирост внесло индивидуальное жилищное строительство (+11 %, до 35,9 млн кв. м).

А ввод жилья в многоквартирных домах (МКД) показал совсем небольшой прирост (+0,5 %, до 43,5 млн кв. м).

Фото: www.ezem.ru

В 2020 году значительного роста объема ввода жилья не ожидается, полагают авторы обзора.

Со ссылкой на руководителя аналитического центра госкомпании ДОМ.РФ Михаила Гольдберга они дают прогнозные цифры на конец текущего года: 45 млн кв. м для МКД и 35 млн кв. м — для ИЖС. То есть примерно столько же, сколько и по итогам 2019 года.

Фото: www.2pct.ru

Об ипотеке

Аналитики «Эксперт РА» напоминают, что в начале 2019 года на рынке наблюдался рост стоимости ипотечных кредитов после повторного повышения ключевой ставки в декабре 2018-го.

Однако, несмотря на активное снижение, начиная с лета прошлого года, ставок ИЖК и достигнутый в декабре исторический минимум данного показателя в 9% годовых, средняя ставка ИЖК по итогам 2019 года оказалась выше, чем в 2018-м примерно на 0,4 процентных пункта.

По мнению авторов обзора, это стало одной из причин замедления ипотечного рынка (сворачивания объемов ИЖК).

И данная тенденция, считают эксперты, продолжится на фоне увеличения ставки ИЖК до уровня выше 10% годовых уже в первой половине текущего года. 

Фото: www.rus.kiziltan.ru

Главной причиной такого развития ситуации на ипотечном рынке станет замедление экономического роста и увеличение инфляционных рисков из-за падения цен на нефть и пандемии коронавируса, поясняют аналитики «Эксперт РА».

Они считают, что до конца года экономическая ситуация в стране будет, вероятнее всего, развиваться по умеренно-негативному сценарию. Он предполагает:

• рост инфляции выше целевой отметки в 4% годовых;

• увеличение ключевой ставки ЦБ с нынешних 6% до 7—7,5 %;

• среднегодовая цена на нефть марки Brent $40—$45 за баррель;

• снижение реальных доходов населения.

«Объем выдач ипотеки в таком случае будет ниже значений прошлого года на 10—12 % и составит 2,5—2,6 трлн руб.)», — говорится в обзоре.

Фото: www.utmagazine.ru

Об угрозе ипотечного дефолта  

По мнению авторов, в этом году банки столкнутся с серьезными вызовами по управлению качеством ипотечного портфеля, связанными со снижением платежеспособности населения на фоне общего спада в экономике, роста цен, сокращения рабочих мест в ряде отраслей, наиболее пострадавших из-за пандемии коронавируса.

Аналитики «Эксперт РА» ожидают увеличения объема просроченной задолженности по ипотеке в пределах 5—10% по итогам 2020 года, ее долю в портфеле ипотечного кредитования предварительно расценивают как незначительную — на уровне 1,5% портфеля.

Фото: www.wp.com

«При этом в перспективе двух-трех лет возможен более значительный ее рост в связи с выходом на просрочку части заемщиков, получивших кредит в период ипотечного бума», — уточняют эксперты.

Впрочем, по их оценке, скатывания в ипотечный дефолт в среднесрочной и долгосрочной перспективе не должно произойти, поскольку довольно мощную поддержку этому виду кредитования окажет «закрепление с 2019 года в законодательстве возможности ипотечных каникул для заемщиков, попавших в трудную жизненную или финансовую ситуацию».

Фото: www.cian.ru

Примечательно в этом контексте мнение бывшего руководителя медиахолдинга «Эксперт» (куда в свое время входило и агентство «Эксперт РА»), а ныне председателя Совета по правам человека при Президенте РФ Валерия Фадеева (на фото).

РИА Новости/Сергей Гунеев

«Из конечного платежа ипотечника около 36% забирает себе государство в виде налогов и разного рода платежей, 18% забирают банки, — заявил на днях Фадеев. — Таким образом, 54% платежа достается государству и банкам. Здесь есть огромный резерв для снижения платежа за ипотечное жилье», — подчеркнул глава СПЧ.

По его мнению, если начать снижать налоги и ограничивать банки, то нынешний платеж среднего ипотечного заемщика в РФ можно снизить в два раза.

Фото предоставлено компанией Брусника

О радужных перспективах «первички»

Авторы обзора в целом склоняются к оптимистичному выводу, что, в долгосрочной перспективе новый механизм финансирования долевого строительства повысит доверие к российскому рынку новостроек.

А это, в свою очередь, положительно скажется на спросе на ипотеку в данном сегменте.

«Поддержку «первичке» также будут оказывать постепенный износ вторичного жилищного фонда и развитие кредитования в рамках госпрограмм, которые ориентированы преимущественно на первичный рынок», — прогнозируют аналитики агентства «Эксперт РА».

Фото: www.tv21.ru

Другие публикации по теме:

ЦБ: Заемщикам с официально подтвержденным диагнозом коронавирусной инфекции нужно предоставлять ипотечные каникулы

Застройщики: субсидии по кредитам действительно помогут, если их максимально приблизить к ключевой ставке ЦБ

Эксперты и застройщики: ипотека может подорожать

Росстат: ввод жилья в 2019 году превысил 80 млн кв. м. Спасибо ИЖС

Средняя ставка ТОП-15 ипотечных банков снизилась до 9,2% годовых, а в семи из них она опустилась ниже 9%

ДОМ.РФ: Потенциал снижения ставок по ипотеке еще не исчерпан