По данным экспертов, которых опросила РБК-Недвижимость, в 2023 году все работающие на столичном рынке застройщики отказались от льготных ипотечных программ. РБК подвел окончательную черту: «Нулевой ипотеки больше нет».

Фото: www.rbk.ru

Напомним, что околонулевая ипотека от застройщика появилась весной прошлого года в ответ на резкое падение спроса.

Как неоднократно отмечал портал ЕРЗ.РФ, во многом благодаря таким программам ставка ипотеки по ДДУ в прошлом году была значительно меньше средневзвешенной ставки льготной госпрограммы на новостройки.

Фото: www.ok.ru

С минувшей осени против таких программ от застройщиков стало активно выступать руководство Банка России.

Одна из основных причин недовольства регулятора — завышение стоимости жилья, которое покупалось в кредит по субсидированным ипотечным программам со ставками, близкими к нулю.

Фото: www.samosoverhenstvovanie.ru

В результате их постепенной отмены произошел рост ставки. В январе средняя ставка ипотеки для долевого строительства выросла до 4,82%, на 1,32 п. п. больше, чем в декабре прошлого года.

Одновременно с ростом средних ставок сократилось число ипотечных программ от девелоперов.

Фото: www.f.mirkvartir.me

По данным председателя совета директоров риэлторской компании БЕСТ-Новострой Ирины Доброхотовой (на фото), если в 2022 году доля субсидированных ставок составляла более 50%, то сейчас она находится на уровне около 30% и продолжает снижаться.

РБК вместе с экспертами также выяснили, какие ипотечные схемы пришли на смену околонулевой ипотеке.

Фото: www.kvobzor.ru

В частности, Ирина Доброхотова отмечает программу по отсрочке первоначального взноса на срок от нескольких месяцев до года. Такая опция доступна в Металлинвестбанке и Уралсибе.

Выделила эксперт и беспроцентную ипотеку, когда клиент в период субсидирования выплачивает только тело кредита. Правда, по такой программе придется существенно переплатить за квартиру: не 17%, как в ноябре 2022 года, а все 25%.

Фото: www.stroikyufy.ru

Следующий вариант — траншевая ипотека, по которой банк выдает заемщику деньги в несколько этапов. В числе ее рисков РБК называет «повышение ставок по проектному финансированию, рост цен на новостройки и увеличение разрыва со стоимостью вторичного жилья».

Есть еще «Ипотека за рубль в месяц», но самой рискованной ипотечной программой регулятор уже посчитал схему, когда средства на счет эскроу поступают не в момент оформления ипотеки, а за день до сдачи дома в эксплуатацию.

Фото: www. notebookcheck.net

«В этом случае риски несет банк, осуществляющий проектное финансирование», — объяснила директор департамента финансовой стабильности Банка России Елизавета Данилова (на фото).

По ее словам, рискует и покупатель, «поскольку средства на аккредитиве не застрахованы в отличие от эскроу».

Фото: www.riamediabank.ru

Как заметил директор департамента ипотечного кредитования Est-a-Tet Алексей Новиков (на фото), на рынке еще можно встретить и околонулевые ставки. «Но теперь они действуют не весь срок кредитования, а определенный период, как правило, первые два года», — подчеркнул он.

Фото: www. hr-tv.ru

Такие варианты околонулевой ипотеки от крупнейших застройщиков генеральный директор НДВ Супермаркет Недвижимости Наталия Кузнецова (на фото) определила как гибридные.

Фото: www.msk.ru

Например, у ГК Самолет (2-е место в ТОП застройщиков РФ) — первые два года под 0,01%, у ПИК (1-е место в ТОП застройщиков РФ) — до пяти лет без процентов.

По данным ЦИАН, которые приводит РБК, несмотря на то, что программы с околонулевыми ставками перестали действовать, переплата за квартиру по субсидированным ипотечным программам сохранилась.

Фото: www.cdn.sibkray.ru

В доказательство аналитики приводят следующие расчеты.

Чтобы ежемесячный ипотечный платеж по ставке 3,75% стал равен платежу по ставке 0,1%, минувшей осенью застройщик должен был снизить базовую стоимость квартиры на 19%. Однако он сократил наценку к базовой цене в среднем с 15% до 9%.

Другие публикации по теме:

Эксперты: без околонулевой ипотеки покупатели переплачивают 10% к стоимости жилья

ЦБ ограничит «нестандартные» схемы кредитования, которые, по его мнению, приводят к росту стоимости жилья и подвергают заемщиков рискам

ЦБ: ипотека с кешбэком несет риски для самих банков

Застройщики вновь подняли ставки по околонулевой ипотеке

Глава ЦБ предупредила банкиров о рисках быстрого роста ипотечного кредитования

С 1 мая 2023 года ЦБ повышает требования по ипотечному кредитованию на первичном рынке

ЦБ готов ужесточить требования к нестандартным схемам застройщиков по привлечению покупателей

Опубликован доработанный проект указания ЦБ, предусматривающий дестимулирование ипотечных ставок ниже «порогового значения». Бизнес возражает

Эксперт: после отмены околонулевых ставок платежи по субсидируемой застройщиком ипотеке выросли более чем на 40%

Эксперты: один из главных трендов 2022 года — введение околонулевой ипотеки, субсидируемой застройщиками

Верховный Суд Российской Федерации (ВС РФ) выпустил обзор судебной практики по делам о защите прав потребителей, утвержденный Президиумом ВС РФ от 23.10.2024.

Фото: Александр Тарасенков / Фотобанк Лори   

В обзор включены позиции по 24 судебным спорам 2023—2024 годов, в котором рассмотрены актуальные вопросы, возникшие при рассмотрении дел о защите прав потребителей.

В частности, в обзор включены:

• Дело об условиях договора об участии в долевом строительстве (ДДУ), устанавливающих сокращенные сроки гарантийных обязательств застройщика по сравнению с предусмотренными законом;

• Дело о нарушении гражданином (заказчиком) условий договора о подключении (технологическом присоединении) объекта индивидуального жилищного строительства (ИЖС) и взыскании фактически понесенных исполнителем расходов в размере, превышающем плату по договору о технологическом присоединении.

В первом случае ВС РФ сделал вывод, что условия ДДУ, устанавливающие сокращенные сроки гарантийных обязательств застройщика, по сравнению с условиями, предусмотренными законом, ничтожны.

Указанный вывод сделан на основании Определения Судебной коллегии по гражданским делам ВС РФ №5-КГ23-158-К2 от 05.03.2024, в котором был рассмотрен иск дольщика к ПАО «ПИК» (застройщик) об уменьшении цены по ДДУ ввиду обнаруженных в квартире строительных недостатков (дефектов), о взыскании неустойки и компенсации морального вреда.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что недостатки (дефекты) относятся к качеству отделки квартиры, на которую по условиям договора установлен гарантийный срок один год, а истец обратился с иском по истечении данного срока, а также срока, предусмотренного п. 5 ст. 19 Закона о защите прав потребителей.

С выводом суда первой инстанции согласились суд апелляционной инстанции и кассационный суд общей юрисдикции.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Проанализировав положения 214-ФЗ, Верховный Суд пришел к выводу, что гарантийные сроки для объекта долевого строительства устанавливаются договором и не могут составлять менее пяти лет, а на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав такого объекта долевого строительства, — три года.

Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Установленный ДДУ гарантийный срок на работы по установке имущества, входящего в комплектацию квартиры (двери, включая дверные ручки, сантехника, окна, напольные и настенные покрытия, трубы и электропроводка), равный одному году, противоречит положениям ч. 5 ст. 7 214-ФЗ, определили в ВС РФ.

Такое условие договора ущемляет права потребителя — участника долевого строительства, в связи с чем является ничтожным, заключил суд высшей инстанции.

В рамках второго дела сетевая организация АО «Газпром газораспределение Пермь» (исполнитель) обратилась в суд с иском к М. (заказчик) о расторжении договора о подключении (технологическом присоединении) объекта капитального строительства (ОКС), взыскании фактически понесенных расходов и расходов по уплате государственной пошлины.

В обоснование требований истец ссылался на то, что для выполнения договора подключения и осуществления технологического присоединения на ОКС истцом в полном объеме проведены работы по проектированию, фактическому осуществлению строительно-монтажных работ до границ земельного участка (ЗУ) ответчика, а также регистрация созданной сети газопровода, что подтверждается выпиской из ЕГРН. Ответчик в нарушение условий договора не выполнил проектные и строительно-монтажные работы, подготовку сети газораспределения и газоиспользующего оборудования к подключению (технологическому присоединению).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу, что заключенный между сторонами договор подлежит расторжению, поскольку допущенные ответчиком нарушения условий договора, выразившиеся в неисполнении встречных обязательств, с учетом истечения предельных сроков выполнения технологического присоединения являются существенными.

Также, установив, что в период исполнения обязательств по договору истцом понесены расходы в размере 348 354,57 руб., суд взыскал с ответчика фактически понесенные расходы за вычетом уплаченной им при заключении договора суммы в размере 20 000 руб.

С выводами суда первой инстанции согласились суды апелляционной и кассационной инстанций.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ отменила состоявшиеся по делу судебные постановления и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

При этом ВС РФ указал, что при надлежащем исполнении ответчиком обязательства истцом была бы получена плата за технологическое присоединение, определенная договором. Таким образом, исходя из смысла норм права при расторжении договора о подключении (технологическом присоединении) ОКС в связи с невыполнением его условий заказчиком, с последнего могут быть взысканы фактически понесенные сетевой организацией расходы, но не превышающие плату по договору.

В заключенном сторонами договоре на подключение (технологическое присоединение) ОКС определено, что размер платы за техприсоединение газоиспользующего оборудования к сетям газораспределения, утвержденный постановлением региональной службы по тарифам Пермского края, составляет 40 000 руб. и указан в постановлении Региональной службы по тарифам Пермского края №40-тп от 29.07.2015.

С учетом изложенного Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала ошибочными выводы суда апелляционной инстанции о включении в размер убытков сетевой организации доходов, выпадающих в связи с невключением в тарифы на услуги расходов по строительству сетей.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Срок действия правил установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства продлят

Условия уплаты цены ДДУ, заключенного после получения разрешения на ввод в эксплуатацию, определяют стороны соглашения

Порядок учета расходов застройщиками, применяющими УСН

Как предлагают расширить перечень работ, разрешенных в границах территорий объектов культурного наследия

В Москве вступили в силу требования к проектированию очистных сооружений, канализационных станций и водопроводных узлов

Минстрой: следует правильно оценить возможные риски, связанные с приобретением прав на объект долевого строительства путем уступки прав требований

Все жилье в Подмосковье в нынешнем году планируется строить с применением счетов эскроу

Минстрой подготовит предложения о новом механизме субсидирования девелоперов с привлечением средств дольщиков

В цену ДДУ можно будет включать стоимость мебели

ЦБ планирует принять ипотечный стандарт и обсудить с Правительством изменения правил выдачи ипотеки с господдержкой

Новое в регулировании строительства ИЖД с использованием счетов эскроу

Подрядчиков, строящих индивидуальные жилые дома с использованием эскроу, освободят от НДС

Подрядчики смогут привлекать средства граждан на строительство ИЖД при условии открытия счетов эскроу