Компания Метриум подвела итоги прошедшего года на первичном рынке массового сегмента «старой» Москвы. По ее данным, в 2024-м на реализации здесь находилось 97 проектов.

Динамика объема предложения на первичном рынке массового сегмента по кварталам

Источник: Метриум

Аналитики отметили, что объем предложения к концу декабря составил 20 339 лотов (+1,9% за месяц, +2,2% за год), из них 18,6 тыс. — квартиры и 1,7 тыс. — апартаменты.

За год на рынок в Первопрестольной было выведено девять новых жилых комплексов:

ЖК BeLuck Коломенское;

ЖК 2-й Иртышский;

ЖК Зеленоград Ривьера;

ЖК Квартал Издание;

ЖК Куркино 15;

ЖК Москворечье;

ЖК Первый Рязанский;

ЖК Страна.Заречная;

ЖК Бестселлер.

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента г. Москвы по округам, количество лотов,
средневзвешенная цена кв. м и динамика за год

Источник: Метриум

Максимальный объем предложения был зафиксирован в ЮВАО. Наибольшая динамика наблюдалась в ЗелАО. Самое заметное изменение цены — в ЗАО.

Структура предложения массового сегмента по стадии строительной готовности, количество лотов

Источник: Метриум

Максимальный объем экспозиции был представлен в корпусах на этапе монтажа этажей.

Структура предложения квартир и апартаментов массового сегмента по комнатности, количество лотов

Источник: Метриум

В общей структуре по типологии преобладал формат с одной спальней.

Структура предложения по типу отделки, количество лотов

Источник: Метриум

По типу отделки специалисты обратили внимание на тенденцию роста доли помещений без отделки и ее сокращения с чистовой отделкой.

Распределение предложений на первичном рынке недвижимости массового сегмента по площадям и
бюджетам, количество лотов

Источник: Метриум

За год предложение квартир и апартаментов до 10 млн руб. уменьшилось на 2 п. п., до 22%.

Средневзвешенная цена предложения массового сегмента по кварталам, руб. за кв. м

Источник: Метриум

По расчетам аналитиков, средневзвешенная цена 1 кв. м на конец 2024-го составила 324 470 руб. (-2,3% за месяц, -0,9% за год). В квартирах — 333 010 руб. (-1,8% и -1,1%), в апартаментах — 260 830 тыс. руб. (-5,8% и -0,3% соответственно).

Количество сделок по ДДУ на первичном рынке массового сегмента по годам

Источник: Метриум

В 2024 году на рынке новостроек массового сегмента было зарегистрировано 28 582 сделки ДДУ, что на 31% меньше, чем в 2023-м.

Доля ипотеки в сделках по ДДУ на первичном рынке недвижимости массового сегмента по кварталам
в зависимости от средних ставок по ипотеке, предлагаемых банками

Источники: Метриум, ДОМ.РФ

Доля сделок с ипотекой за год сократилась на 25 п. п. и составила 59%.

«В 2024-м рынок недвижимости впервые столкнулся с длительным ростом ключевой ставки ЦБ», — прокомментировал результаты года управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото ниже).

Эксперт напомнил, что ранее она повышалась на сравнительно короткий срок и не достигала рекордных 21%.

Фото предоставлено пресс-службой компании Метриум

Именно это, а также сворачивание льготной ипотеки, сильнее всего ударило по новостройкам массового сегмента (которые особенно зависят от жилищного кредитования) и привело к снижению числа вывода новых проектов (в 2023-м их стартовало 15, в 2024-м — 9).

Тем не менее, подчеркнул Руслан Сырцов, под конец года наблюдалось восстановление спроса, даже при том, что доля ипотеки сокращалась. Этому, по его словам, способствовали скидки от застройщиков и программы рассрочек.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: новостройки в старых границах Москвы за год подорожали в среднем на треть

Эксперты: в декабре в ряде округов Москвы цены на новостройки снизились

Эксперты: за год в Москве темпы выхода новых проектов снизились почти на 6%

Эксперты: столичные новостройки в декабре подорожали на 1%

Эксперты: к концу года на рынке новостроек Московского региона восстановился спрос

Росреестр: количество ДДУ за месяц выросло в Москве на 9,5 %

Эксперты: 2024 год — время перелома и трансформации рынка новостроек Москвы

Эксперты: в ноябре падение спроса на жилищном рынке Москвы наконец-то остановилось

 Эксперты рассказали о всех деталях ноябрьской экспозиции новостроек в Московском регионе

Осень в Московском регионе: спрос на новостройки, цены и самые популярные жилые комплексы

Сборник статей издан Клубом инвесторов Москвы. В нем автор обобщил уникальные и типичные отраслевые практики последних лет, дал свои рекомендации по совершенствованию системы финансирования жилищного строительства, управлению недвижимостью, а также привел примеры воплощения в российской действительности знаменитых законов Мэрфи. 

Труд в объеме около 200 страниц носит название «Девелопмент недвижимости: долевое строительство и другие вопросы» и охватывает все актуальные аспекты реформирования отрасли в 2018—2019 гг.

В работу видного представителя девелоперского сообщества и отраслевой науки, вошли подробные аналитические выкладки. С тезисным изложением ряда из них заместитель генерального директора компании MR Group (18-е место в ТОП застройщиков РФ, 6-е место по Москве), председатель Комитета по законодательству Клуба инвесторов Москвы, к.ю.н. Андрей Кирсанов (на фото) не раз выступал на площадке портала ЕРЗ.

Например, ученый и практик в одном лице, полагает, что поправки в законодательство о долевом строительстве (214-ФЗ), вводящие нормы проектного финансирования и расчета с застройщиком через эскроу-счета для защиты дольщиков, не совсем отвечают интересам последних. Почему? Потому что дольщики чаще всего страдают не от «долёвки», а от сомнительных способов приобретения жилья — с помощью жилищных сертификатов или вступления в ЖСК, напоминает Андрей Кирсанов.

Поэтому вместо радикальной ликвидации долевого строительства было бы целесообразней ввести категорию специализированных застройщиков, которые смогли бы использовать средства дольщиков на определенные цели, считает автор книги.

В то же время он признает, что плюсом проектного финансирования (в российском варианте) является наличие одного профессионального кредитора в лице банка.

Фото: www.infokanal55.ru

А вот минусом, по его мнению, является большая вероятность высоких кредитных ставок и недопуск застройщика к деньгам на счетах эскроу в процессе возведения объекта, а также более жесткая, чем раньше, подконтрольность застройщика региональным надзорным органам и сковывающая его оперативную деятельность подотчетность банку-кредитору. 

Условием для безболезненного перехода к проектному финансированию, считает Кирсанов, могло бы стать снижение кредитных ставок до уровня рентабельности при прежней схеме долевого финансирования.

Другая рекомендация ученого законодателю — установить в отрасли долгосрочные правила, чтобы застройщики могли спокойно создавать финансовые модели инвестиционно-строительных проектов, реализуемых на протяжении нескольких лет (особенно если речь идет о комплексном и устойчивом развитии территорий).

Также Андрей Кирсанов в своей книге доказывает, что не следует при оценке способности застройщика к эффективному жилищному строительству делать акцент на размерах собственных средств застройщика.

«Ни уставный капитал, ни собственные средства застройщика не обеспечивают защиту прав дольщиков, они лишь свидетельствуют о намерениях лиц, создавших юридическое лицо для осуществления инвестиционно-строительной деятельности», — подчеркивает эксперт. 

Помимо этого в сборнике ученого-девелопера нашел отражение анализ зарубежного опыта финансирования жилищного строительства. В частности, Кирсанов предлагает использовать опыт Германии, предусматривающий возможность поэтапного расходования застройщиком денежных средств дольщиков, размещенных в банке.

Что касается структуры книги, то она включает разделы, посвященные законодательству о долевом строительстве, российской правоприменительной практике комплексного освоения территорий (КОТ), возведения социальных объектов, государственной регистрации недвижимости, противодействия самострою и приватизации различных категорий объектов недвижимости.

Особую оригинальность и некий шарм работе придает ее последний раздел, адресованный читателям, не лишенным чувства юмора и философского отношения к жизни. Раздел называется «Юридическая мэрфология» и посвящен краткому описанию отечественных юридических практик, в которых находят проявление знаменитые законы Мэрфи. Они, как известно, сводятся к шутливому принципу «все, что может пойти не так, в итоге и пойдет не так» (англ. вар.: аnything that can go wrong will go wrong).

Фото: www.cdn.dribbble.com

Другие публикации по теме:

«Недопрописанные нормы», или Особенности юридической техники законодательства о долевом строительстве

Андрей Кирсанов (Клуб инвесторов Москвы): Еще не поздно скорректировать в 214-ФЗ требования, не согласованные друг с другом

Андрей Кирсанов (MR Group): Деятельность специализированного застройщика относится больше к финансам, чем к строительству

Андрей Кирсанов (MR Group): При переходе к проектному финансированию весьма пригодится опыт Германии