Аналитики Института экономики города (ИЭГ) рассмотрели обеспеченность жильем в новостройках российских городов и пришли к выводу, что строительство подстраивается под миграцию и доступность участков.

В городах с населением более 500 тыс. человек в сентябре 2023 года на одного жителя пришлось 1,44 кв. м строящегося жилья. Это на 8,3% больше, чем в том же месяце прошлого года, подсчитали специалисты Циан.Аналитики.

Лидер по обеспеченности строящимся жильем — Краснодар. Здесь на одного жителя приходится 6,2 кв. м (+4% к сентябрю 2022-го). На втором месте — Тюмень с 3,46 кв. м (+28%).

Вице-президент фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди отметила, что в Краснодарской агломерации темп прироста населения в 2010—2021 годах увеличился на 37,8%.

Она спрогнозировала рост этого показателя до 2030 года еще на 9,8%, а в 2031—2035 годах — на 12,9%. Кроме того, в 2022—2023 годах переток населения с новых территорий и из Крыма стимулировал дополнительный спрос на рынке Краснодара.

По словам эксперта, рост сохраняется, несмотря на слабую с точки зрения диверсификации экономику агломерации Краснодара. Тюмень Татьяна Полиди рассматривает в качестве противоположного примера: город растет за счет наличия высокооплачиваемых рабочих мест.

Третий по обеспеченности строящимся жильем, согласно подсчетам Циан.Аналитики, — Владивосток. На одного жителя там приходится 3,2 кв. м, что на 24% больше год к году. Здесь рост показателя Татьяна Полиди объясняет наличием «Дальневосточной ипотеки» под 2% годовых.

Она же служит драйвером роста на 44% обеспеченности строящимися квартирами в Хабаровске год к году, до 1,47 кв. м на жителя.

По словам директора по продажам ГК Главстрой Алексея Гусева, регионы Дальнего Востока интересны «за счет роста количества рабочих мест» на фоне переориентации экспорта и импорта из Европы в Азию.

В Москве на одного жителя приходится 1,32 кв. м строящегося жилья (+1% к сентябрю 2022-го). Как считает управляющий директор компании Метриум Руслан Сырцов, активность застройщиков в городе ограничена: с начала этого года на рынок выведено 160 новых корпусов — на 27,6% меньше, чем годом ранее.

В Санкт-Петербурге, по данным Циан.Аналитики, обеспеченность строящимся жильем за год сократилась на 17%, до 1,28 кв. м на человека. Как заметила коммерческий директор ГК А101 в Санкт-Петербурге Мария Орлова, активность девелоперов частично сместилась из Северной столицы в Ленинградскую область, поскольку в городе наблюдается дефицит участков под застройку.

Нехватка земли для строительства, по мнению экспертов, сдерживает активность застройщиков не только в Санкт-Петербурге, но и в Москве. Кроме того, они отмечают еще один фактор: паузу в разработке документации новых проектов из-за кризиса.

Минимальная обеспеченность строящимся жильем зафиксирована в Новокузнецке — 0,05 кв. м на жителя, а среди городов-миллионников — в Омске — 0,4 кв. м. Руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов не исключает, что обеспеченность во многих городах в обозримом будущем еще больше сократится.

Это фактор отображает не только платежеспособный спрос их жителей, считает эксперт, но и миграционную привлекательность, наличие свободных участков под застройку.

Тем не менее заместитель гендиректора ГК Садовое кольцо Илья Колунов рассчитывает на дальнейший рост объемов строящегося жилья за счет увеличения числа выданных разрешений на строительство в рамках реализации новых проектов.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: в сентябре в Московском регионе продажи оказались выше, чем в рекордном марте 2022 года

Осень в столицах: 1 кв. м московских новостроек подорожал в сентябре до 440,8 тыс. руб., питерских — до 266,5 тыс. руб.

Где в сентябре можно было купить жилье по низким ценам

Эксперты: количество готовых новостроек в Москве сократилось

Эксперты: самые платежеспособные ипотечные заемщики живут в Кировской области

Эксперты: объем продаж на московском рынке новостроек в августе вырос на 36%

Эксперты: спад спроса может произойти, но надолго не затянется

Эксперты: прогноз на снижение цен в новостройках не оправдался

Нижний Новгород — лидер по росту цен на новостройки среди крупных российских городов

Петербургский регион в августе: спрос падает, цены также уходят в минус

Эксперты: спрос на новостройки в Петербургском регионе ушел в область

Эксперты: в «старой» Москве в I полугодии росли и цены, и спрос, в Подмосковье цены держались, а спрос снизился

Эксперты: какие российские города наиболее популярны для внутренней миграции

Эксперты: в августе продажи в новостройках Северной столицы выросли в полтора раза, в Ленобласти — на треть

Эксперты: Москва вошла в четверку российских городов с наименьшим уровнем обеспеченности жильем

По данным ДОМ.РФ, средние ставки по рыночным жилищным кредитам на новостройки достигли 19,6%, а на вторичное жилье — 19,7%, отмечает РИА Недвижимость. Опрошенные агентством специалисты считают, что рост ставок, прежде всего, связан с ожиданием дальнейшего ужесточения монетарной политики ЦБ.

Фото: mos.cian.ru  

Управляющий директор рейтинговой службы НРА Сергей Гришунин (на фото ниже) считает, что большинство банков уже заложило в свои ставки по кредитам повышение ключевой ставки ЦБ до 18% — 20%.

Фото: НРА

«На мой взгляд, пик ужесточения монетарной политики в РФ близок, а смягчение, вероятно, произойдет не ранее начала следующего года», — согласен с коллегой аналитик ФГ «Финам» Игорь Додонов (на фото ниже).

Фото: vk.com

По мнению начальника аналитического управления Банка БКФ Максима Осадчего (на фото ниже), к росту спроса на рыночную ипотеку (и, соответственно, удорожанию жилищных займов) привело прекращение с 1 июля действия льготной программы на новостройки.

Фото: vk.com

При этом он не исключил, что на заседании Совета директоров ЦБ 26 июля ключевую ставку увеличат минимум на 2%, что, безусловно, будет способствовать росту процентов по рыночной ипотеке.

Как рассказали РБК в ведущих банках, удорожание жилищных займов в среднем на одного клиента происходит еще и потому, что сейчас начинают повышать ставки на «лишние» кредиты.

Напомним, что правило «одна льготная ипотека в одни руки» Правительство РФ ввело в декабре 2023 года. Те, кто вышел на сделку после вступления поправок в силу, могут получить только один кредит, независимо от своего статуса перед банком (заемщик, созаемщик, поручитель).

Фото: banki.ru

Сделано это было для того, чтобы отсечь тех, кто намерен использовать льготную ипотеку в инвестиционных целях — для покупки квартиры на более выгодных условиях с дальнейшей перепродажей.

В Правительстве посчитали несправедливым, что за счет бюджета люди решают не свои жилищные проблемы, а просто зарабатывают. Были случаи, когда заемщик оформлял льготную ипотеку до десяти раз подряд.

Фото: nbki.ru

Но, несмотря на прошлогоднее ужесточение условий, кому-то все равно удалось взять еще один займ с господдержкой и после 23 декабря.

Директор по маркетингу Национального бюро кредитных историй (НБКИ) Алексей Волков (на фото) отметил, что на этапе обработки заявки у кредитора нет возможности проверить, есть ли у клиента уже льготная ипотека.

Кредитору видны основные параметры ссуды, а все остальное, по словам эксперта, вынесено в закрытую часть отчета и доступно только заемщику.

Фото: vk.com

Наверняка определить по кредитной истории, какая ипотека уже есть у клиента, банк не может, подтвердил гендиректор БКИ Скоринг бюро Олег Лагуткин (на фото).

Фото: vk.com

Для проверки претендентов на льготный кредит банки пользуются ЕИСЖС — Единой информационной системой жилищного строительства от ДОМ.РФ, напомнил вице-президент Ассоциации банков России (АБР) Алексей Войлуков (на фото).

«Госкорпорация, как оператор основных программ должна знать, кому и когда выдавалась ипотека с господдержкой», — пояснил он.

Фото: vbr.ru

Но и проверка заемщика через сервис ДОМ.РФ не позволяет на 100% сократить риск повторной выдачи льготной ипотеки, добавил заместитель председателя правления Абсолют Банка Антон Павлов (на фото).

«В ЕИСЖС есть определенный лаг по времени загрузки выданного кредита, а клиент может оформить два займа в разных банках в промежуток один — два дня», — уточнил он.

И вот теперь, когда нет льготной ипотеки на новостройки, условия «Семейной» изменены и зарабатывать прибыль стало сложнее, российские банки начали искать «двойных» заемщиков и поднимать для них ставки по кредитам.

Фото предоставлено пресс-службой Банка ДОМ.РФ

Это подтвердили РБК вице-президент Банка ДОМ.РФ Кирилл Варенцов (на фото), представители Сбера, ВТБ и Абсолют Банка. При этом все они утверждают, что такие случаи носят единичный характер.

«Важно понимать, что кредитные организации строго следуют установленным правилам, и любые попытки обхода могут привести к пересмотру условий кредита», — предупредила директор юридической группы «Яковлев и партнеры» Мария Яковлева (на фото ниже).

Фото: matec.ru

Если заемщик с этим решением не согласен и считает его неправомерным, то он может обратиться с жалобой в уполномоченные органы, а также в суд, резюмировала она.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: если ключевая ставка вновь повысится, это не скажется на выдачах ипотеки

Эксперт: в ряде банков ставки по ипотеке выросли до 23%, но спрос сохраняется и торг уместен

Эксперты объяснили, почему в ведущих банках ипотека подорожала даже при сохранении ключевой ставки ЦБ

Для одобрения ипотеки по ставкам от 18% средняя по России зарплата должна быть 77,6 тыс. руб.

Банк России ограничил рост ставки по уже выданному ипотечному кредиту

Эксперты: темпы роста выдач льготной ипотеки в мае ускорились вдвое на фоне повышения ставок

Эксперты: застройщики согласны сами субсидировать ипотечные ставки, но не готовы давать покупателям скидки

ЦБ опять сохранил ключевую ставку на уровне 16% годовых (график)

Вслед за ВТБ ставки по рыночной ипотеке повысил Сбер

ВТБ повысил базовую ставку по ипотечным программам