Показатель нераспроданности, согласно данным ДОМ.РФ, достиг уже рекордных цифр — 71,1 млн кв. м, или 67%. Однако, по мнению опрошенных СМИ экспертов, особых поводов для беспокойства нет.

Фото © Николай Винокуров / Фотобанк Лори

«Для более точного анализа рыночной ситуации необходимо использовать соотношение распроданности и стройготовности», — пояснил РИА Недвижимость руководитель Аналитического центра ДОМ.РФ Михаил Гольдберг (на фото ниже).

Текущее значение находится на отметке в 77% (33% жилья распродано при общей стройготовности в 43%), и это даже выше равновесных 70%.

«Такие параметры, — уточнил аналитик, — соответствуют нормальной модели реализации проектов. Это означает, что к моменту окончания строительства распродается столько жилья, сколько необходимо для качественного обслуживания проектного финансирования».

Фото предоставлено пресс-службой ДОМ.РФ 

С тем, что растущий показатель нераспроданного жилья не свидетельствует о затоваренности рынка, а является признаком возврата к балансу, благодаря рекордному объему запусков новых проектов, согласны и в Минстрое России.

«Эти показатели не свидетельствуют о затоваренности рынка недвижимости, а являются признаком возврата к балансу благодаря рекордному объему запусков новых проектов после нескольких лет дефицита предложения», — отметили в профильном ведомстве.

Напомним, что проблемами распроданности и стройготовности Аналитический центр ДОМ.РФ занимается давно. Для этого эксперты госкорпорации разработали специальную панель индикаторов, позволяющую отслеживать сбалансированность жилищного строительства, оценивать в динамике риски для спроса и предложения.

Фото предоставлено пресс-службой Метриум

Если текущий объем продаж позволяет девелоперам обслуживать проектное финансирование, то компании защищены от банкротств, а дольщики — от появления новых долгостроев, подтвердил управляющий директор Метриум Руслан Сырцов (на фото).

Ситуация на рынке, безусловно, меняется, но эксперт убежден, что девелоперы сумеют к ней адаптироваться и «вовремя снизят темпы запуска проектов, а также увеличат число применяемых маркетинговых инструментов».

В числе причин увеличения объемов нераспроданного жилья эксперты, опрошенные «Новыми Известиями», назвали рост цен на квартиры и снижение покупательной способности населения.

Фото: mayakrealty.ru

И здесь, с точки зрения гендиректора агентства недвижимости Маяк Юлии Битузе (на фото), надо учитывать многие факторы. Удорожание стройматериалов, отток дешевой рабочей силы назад в Среднюю Азию и другие.

Следующая причина падения продаж — рост ипотечных ставок и ужесточение требований к заемщикам, добавила доцент кафедры микроэкономики ИЭМИТ РАНХиГС Надежда Шилова (на фото ниже).

Она напомнила, что с 1 октября банки обязаны применять более высокие надбавки при выдаче кредитов с низким первоначальным взносом (до 20%) или слишком закредитованным заемщикам.

Фото: msses.ru

«При меньшем объеме собственных средств кредит вам просто не одобрят, да и означенная цифра, скорее, пороговый уровень», — отметила Надежда Шилова и добавила: — Нынче банки предпочитают перестраховываться».

Выход эксперты видят в том, что, если продажи будут падать и дальше, застройщики, наконец, начнут делать существенные скидки, и, возможно, это произойдет уже после новогодних праздников.

У президента ГК Основа Александра Ручьева (на фото ниже) есть свой вариант выхода из ситуации. Чтобы уменьшить рост нераспроданного на первичном рынке жилья, он предлагает создать государственный арендный фонд под социальный найм.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Основа

«Девелоперам сегодня невыгодно на начальных этапах реализации продавать квартиры с дисконтом. Компании следят за уровнем наполняемости эскроу-счетов и регулируют поступления средств от реализации квартир», — пояснил девелопер.

Такая модель, по его словам, действительно приводит к росту доли непроданных квартир. При этом в России колоссальная потребность в новом жилье, весомая доля которого может быть реализована за счет долгосрочной аренды.

Александр Ручьев высказал идею выкупа государством строящегося жилья, что может стимулировать объемы строительства, гарантируя гарантируя тем самым загрузку тысяч предприятий и создавая сотни тысяч рабочих мест.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты назвали районы столицы с наибольшими сроками продажи новостроек

Эксперты: по итогам года продажи жилья в РФ достигнут рекордных значений — более 750 тыс. ДДУ

Эксперты: рынок новостроек вернулся к балансу, запуски новых проектов обеспечат стабильный ввод жилья до 2026 года

Эксперты: 89% московских новостроек продаются с дисконтом

Эксперты: за год жилье на этапе котлована подорожало на 16,9%

Эксперты: в октябре продажи жилья в новостройках снизились на 17%

Эксперты: предложение новостроек комфорт-класса в Москве снизилось почти на 6%

Эксперты: в 2024 году на рынке новостроек ожидается стагнация и рост цен

Эксперты: в минувшем месяце спрос на новостройки в Московском регионе заметно упал

Эксперты: за три квартала 2023 года число новых жилых проектов уменьшилось почти на треть

Эти изменения коснутся как бизнеса, так и граждан.

Фото: © David Castillo Dominici / Фотобанк Лори

С 1 сентября вводятся в действие ограничения размера неустойки по договорам участия в долевом строительстве (ДДУ), а также новые правила по спорам о качестве объектов долевого строительства. Указанные изменения содержатся в Федеральном законе 266-ФЗ от 08.08.2024.

Согласно документу, исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности, в том числе неустоек (штрафов, пеней, процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора, заключенного гражданином — участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, определяется 214-ФЗ.

С пяти до трех лет сокращается гарантийный срок для объекта долевого строительства

Уменьшены размеры санкций для застройщиков за просрочку исполнения требования дольщика — до 1/300 ставки рефинансирования в день (для потребителя — 1/150 ставки, но не больше суммы расходов на устранение недостатков).

Моральный вред, причиненный застройщиком участнику долевого строительства (заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности), подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных участником долевого строительства убытков. Определяемый судом размер компенсации морального вреда не должен зависеть от размера возмещения имущественного вреда.

Фото: © Игорь Низов/Фотобанк Лори

С сентября гражданам разрешат самостоятельно продавать ипотечное жилье

Ранее портал ЕРЗ.РФ анализировал положения 140-ФЗ от 12.06.2024, который закрепляет для заемщиков возможность самим продавать жилье за долги.

В частности, в соответствии с документом самостоятельная реализация заложенного имущества осуществляется залогодателем — физическим лицом путем его продажи другому лицу для последующего погашения за счет вырученных средств обязательств по кредитному договору или договору займа, которые заключены залогодателем в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, при этом обязательства по ним обеспечены ипотекой.

Определены случаи, при наличии которых самостоятельная реализация залогодателем имущества не допускается.

Фото: © Сергей Гавриличев / Фотобанк Лори

С 1 сентября отменяется возможность разработки и согласования СТУ

Ранее портал ЕРЗ.РФ сообщал, что с 01.09.2024 вступают в силу изменения в 384-ФЗ, которые предоставляют проектировщику право обосновывать соответствие проектных значений и характеристик здания или сооружения требованиям безопасности, а также проектируемых мероприятий по обеспечению его безопасности одним или несколькими из следующих способов:

• результаты исследований;

• расчеты и (или) испытания, выполненные по сертифицированным или апробированным иным способом методикам;

• моделирование сценариев возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий, в том числе при их неблагоприятном сочетании;

• оценка риска возникновения опасных природных процессов и явлений и (или) техногенных воздействий.

Кроме того, вместо исчерпывающего перечня документов, сведений, материалов, согласований, которые необходимы застройщику, техзаказчику для выполнения мероприятий при реализации проекта по строительству объекта капстроительства (ОКС), вводится реестр документов, сведений, материалов, согласований в единой государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности «Стройкомплекс.РФ». Соответствующие изменения установлены 541-ФЗ от 19.12.2022 и Постановлением Правительства РФ №1180 от 21.07.2023.

Фото © Sergey Nivens / Фотобанк Лори

С 1 сентября вступают в силу Правила формирования и ведения информационной модели (ИМ) ОКС (Правила), состав сведений, документов и материалов, включаемых в ИМ ОКС, представляемых в форме электронных документов, и требования к форматам указанных электронных документов, утвержденные Постановлением Правительства РФ №614 от 17.05.2024.

Ранее портал ЕРЗ.РФ анализировал данное Постановление, согласно которому формирование и ведение ИМ ОКС осуществляется застройщиком, техническим заказчиком, лицом, обеспечивающим или ведущим подготовку обоснования инвестиций, и (или) лицом, ответственным за эксплуатацию ОКС.

Сведения, документы и материалы хранятся бессрочно с момента их включения в ИМ операторами указанных информационных систем:

• в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) субъектов РФ;

• в единой государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности «Стройкомплекс.РФ».

Застройщик, технический заказчик, лицо, обеспечивающее или осуществляющее подготовку обоснования инвестиций, и (или) лицо, ответственное за эксплуатацию ОКС, в течение 5 рабочих дней со дня утверждения сведений, документов и материалов, входящих в состав ИМ, направляют ИМ ОКС в исполнительные органы субъектов РФ, органы местного самоуправления, уполномоченные размещать их в государственных информационных системах обеспечения градостроительной деятельности (ГИСОГД) субъектов РФ.

Фото:  © Алексей Смышляев / Фотобанк Лори

С 1 сентября уточняются особенности признания проектной документации типовой проектной документацией (ПД) и решения, содержащегося в типовой ПД, типовым проектным решением, соответствующие поправки в ГрК РФ внесены 261-ФЗ от 08.08.2024.

Кроме того, 261-ФЗ устанавливает право саморегулируемых организаций (СРО) в сфере строительства, применяющих упрощенную систему налогообложения, использовать средства компенсационных фондов для уплаты налогов.

С 1 сентября предусмотрена возможность строительства, реконструкции ОКС без подготовки рабочей документации, соответствующие изменения внесены в ГрК РФ 280-ФЗ от 08.08.2024.

Случаи, при которых для строительства, реконструкции ОКС не требуется подготовка рабочей документации, будет устанавливать Правительство РФ.

Постановлением Правительства РФ №668 от 24.05.2024 с 1 сентября вносятся изменения в Положение о федеральном государственном строительном надзоре.

Регламентируется возможность направлять извещение о начале работ по строительству, реконструкции ОКС через единый портал госуслуг либо посредством информационной системы Ростехнадзора. Вносятся и иные изменения.

Фото: © Victoria Demidova / Фотобанк Лори

С 01.09.2024 ужесточаются:

• требования к проведению капитального ремонта многоквартирных домов (МКД), соответствующие изменения в Жилищный кодекс РФ внесены 238-ФЗ от 08.08.2024.

Согласно поправкам, работы по капремонту в МКД на основании договора строительного подряда смогут выполнять только юрлица и ИП, являющимися членами СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта ОКС.

Кроме того, в соответствии с документом в целях обеспечения своевременного проведения капремонта общего имущества в МКД, включенных в региональную программу капитального ремонта, для оценки соответствия технического состояния таких МКД и их систем инженерно-технического обеспечения нормативным требованиям, а также определения возможности дальнейшей эксплуатации таких МКД и (или) установления необходимости проведения капремонта может проводиться обследование их технического состояния. Соответствующие изменения установлены 561-ФЗ от 27.11.2023. Результаты обследования учитываются при определении очередности капремонта по региональной программе.

Кроме того, при проведении капремонта МКД действует требование о проведении обязательного строительного контроля, который будет проводить уполномоченный орган (региональный исполнительный орган или подведомственное ему учреждение), если субъект РФ примет такое решение. В случае принятия общим собранием собственников МКД решения об отказе от проведения строительного контроля уполномоченным органом такой контроль будет осуществлен по правилам ст. 53 ГрК РФ.

• требования для получения или продления лицензии на управление МКД, соответствующие изменения в Жилищный кодекс РФ внесены 662-ФЗ от 25.12.2023.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Подать заявление на подключение к электросетям можно будет через портал госуслуг

Минстрой: направление частей информационной модели объекта капитального строительства для размещения в ГИСОГД не предусмотрено

Как откорректируют правила формирования и ведения реестра требований

Срок выдачи лицензии УК сократят в три раза

ФНС напомнила, как исчисляется срок владения квартирой, приобретенной по ДДУ

Суд напомнил, когда можно взыскать убытки за наем жилья при просрочке сдачи квартиры по ДДУ

Новые требования к форматам электронных документов, предоставляемых на экспертизу

Минстрой разъяснил вопросы о реестре требований в «цифре» и поправках в Техрегламент зданий и сооружений

Новые требования к заключению по результатам экспертного сопровождения

Изменения в Техрегламенте позволят обосновывать технические решения на основе зарубежных технологий и норм проектирования

Упрощенный порядок подтверждения соответствия продукции требованиям техрегламентов продлен на год

Проектировщики смогут руководствоваться добровольными требованиями либо будут должны обосновать соответствие проекта Техрегламенту