Так оценивают последние правительственные решения по охлаждению рынка ипотеки опрошенные порталом ЕРЗ.РФ эксперты и представители девелоперских компаний.

Фото: © Сергеев Валерий / Фотобанк Лори 

Портал ЕРЗ.РФ сообщал о выходе Постановления Правительства РФ №2166 от 15.12.2023 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации по вопросам жилищного (ипотечного) кредитования граждан Российской Федерации».

Согласно этому документу, до 30% увеличен взнос по льготной ипотеке, которая выдается на покупку жилья в новостройках, строительство частного дома или приобретение земельного участка для ИЖС.

Максимальный размер льготного ипотечного кредита для всех регионов, включая столичные, теперь составляет 6 млн руб. По «Дальневосточной» и «Арктической» ипотекам предельный размер кредита увеличен с 6 млн руб. до 9 млн руб. Также по решению Правительства один заемщик, созаемщик или поручитель может участвовать только в одной льготной ипотечной программе.

Портал ЕРЗ.РФ поинтересовался у экспертов и застройщиков, как принятые Правительством (и давно ожидаемые) меры по охлаждению рынка ипотеки скажутся на объемах выдачи и в целом на рынке жилищного строительства, в том числе и в плане его возможного затоваривания. 

Фото: erzrf.ru

Кирилл Холопик (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— После вступления в силу новых требований помесячные объемы выдачи льготной ипотеки сократятся минимум наполовину.

Очевидно, что это решительный шаг к постепенному сворачиванию программы. Но произойдет рост «Cемейной ипотеки» как наиболее привлекательной программы в современных условиях.

Фото: © Анна Зеленская / Фотобанк Лори

Лилия Алексашина, руководитель отдела ипотеки ГК Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— На «Семейную ипотеку» в нашей компании сейчас приходится порядка 47% от всего объема ипотечных сделок. На 2% меньше — на программу господдержки. Пока спрос сохраняется на довольно высоком уровне, как это всегда и бывает в предновогодний период.

В целом у нас достаточно позитивный взгляд на 2024 год, хотя мы и понимаем, что придется принимать во внимание ряд внешних негативных факторов, на которые рынок традиционно может отреагировать кратковременным ослаблением спроса. Но опыт показывает, что покупатели к ним довольно быстро адаптируются. О затоваривании рынка можно было бы говорить в том случае, если бы застройщикам пришлось работать в новых условиях два-три ближайших года.

У нас запланирован вывод в продажу нескольких новых проектов, поэтому общий объем реализации в следующем году прогнозируется с учетом роста продаж.

Дарья Плотникова, директор по маркетингу ГК Монолит (Республика Крым):

— Особых потрясений и поводов для волнения относительно выдачи ипотек и показателей жилищного строительства в связи с законодательными изменениями в Крыму не предвидится.

Средняя величина первоначальных взносов в регионе составляет примерно 35%.

Фото предоставлено пресс-службой Группы Голос

Сергей Пахомов (на фото), генеральный директор Группы Голос (Челябинск):

— Ожидаем в следующем году умеренное снижение активности как на первичном, так и на вторичном рынках. Для этого есть несколько причин: и ужесточение условий по льготным ипотечным программам, и рост ключевой ставки.

Говорю именно об умеренном снижении — критические последствия кажутся маловероятными. Во-первых, людям по-прежнему нужно будет улучшать жилищные условия. Во-вторых, по моему мнению, на рынке появляется новый класс потребителя, который поддержит спрос. Это люди рабочих профессий. Их зарплаты растут опережающими темпами из-за дефицита кадров и высокой конкуренции предприятий за персонал.

Наконец, в-третьих, при охлаждении спроса застройщики смогут просто меньше проектов выводить, не допуская затоваривания рынка. У нас же еще есть «цензор» в виде банков, а они не станут финансировать новые проекты, если увидят высокие риски.

Верю, что в конечном счете рынок сам себя уравновесит.

Фото: vk.com

Виктория Тивончик (на фото), менеджер отдела продаж ЖК Зеленый бульвар (г. Владивосток):

— Объемы выдачи непременно спадут, поскольку любое ужесточение льготных программ приводит к снижению объема выдачи и спроса на ипотеку. Также возможно и снижение объемов жилищного строительства, учитывая тот факт, что ключевая ставка увеличилась до 16%. 

На мой взгляд, затоваривания рынка новостроек не будет, поскольку информация об ужесточении льготных программ и возможном повышении ключевой ставки была давно, и крупные застройщики, с учетом этих трендов, давно скорректировали планы по стройке и вводу новых объектов в эксплуатацию.

Что касается покупательской активности. За неделю невозможно быстро определиться с квартирой, а еще и ипотеку оформить, поэтому затоваривания со стороны покупателей также не произойдет. 

Фото: ГК Жилой Квартал

Эдуард Самигуллин (на фото), директор по развитию ГК Жилой Квартал (Республика Башкортостан):

— Такие ограничения сильно сужают аудиторию, поэтому можно предположить, что объемы выдачи по программе «Семейная ипотека» сократятся. Если говорить об ипотечном рынке в целом, то здесь есть альтернатива из других программ, поэтому часть заемщиков будет брать льготную ипотеку под 8%, а часть семей (те, кому нужно просторное жилье) переориентируется на ИЖС, там пока еще действует «Сельская ипотека» с привлекательной ставкой 3%.

Что же касается объемов строительства, то в ближайшие два-три года резкого сокращения здесь не будет, поскольку застройщики вывели на рынок много больших проектов с перспективой освоения на несколько лет вперед, где получены разрешения на строительство и проектное финансирование. Поэтому, независимо от спроса, им придется выводить на рынок новые очереди строительства, что при отсутствии достаточного уровня спроса может привести к затоваренности рынка. Кроме того, снижение объемов продаж и маржинальности чревато снижением качества и упрощением строящихся проектов. 

Однако, если учитывать, что доля отрасли строительства в ВВП составляет около 5% и она способствует развитию большого количества смежных отраслей, то, скорее всего, во втором полугодии 2024 года мы можем ожидать новых мер поддержки отрасли, которые помогут строителям и дальше наращивать показатели. 

Фото: stankevich.design

Сергей Станкевич (на фото), архитектор-девелопер, основатель архитектурного бюро Stankevich.Design:

— Корректировка условий льготных программ ипотеки в совокупности с увеличением ЦБ ключевой ставки кредитования оказывает значительное влияние на рынок жилищного строительства. Так, выросшая стоимость кредитования уже привела к снижению интереса к вторичному рынку МКД. По данным Домклик, с июня по ноябрь 2023 года его доля снизилась с 70% до 50%. Доля первичного рынка МКД выросла с 23% до 38%, а доля ИЖС увеличилась с 8% до 11%. Для сегмента ИЖС эта тенденция продолжится, и его доля будет только расти, в то время как интерес к МКД, по моим прогнозам, будет снижаться.

Учитывая, что только в Москве, по данным ДОМ.РФ на 1 ноября 2023 года, остаются непроданными порядка 10 млн кв. м (в совокупности непроданные площади в проектах, открытых к продаже, и в проектах, продажи которых еще не начались), а продано лишь 7 млн «квадратов», можно говорить, что затоваренность рынка уже присутствует, и она будет только расти. При этом стоимость первичной жилой недвижимости в МКД завышена из-за высокого спроса, по некоторым локациям разница превышает 30% по сравнению с «вторичкой». Продать квартиру в новостройке на вторичном рынке по цене покупки будет очень сложно.

Среди всех факторов именно льготные ипотечные программы оказывают значительное стимулирующее воздействие на рынок, и ужесточение их условий — увеличение первоначального взноса до 30% и ограничение максимальной суммы кредита 6 млн руб. — должно охладить сегмент МКД. При этом в кредит покупается почти 80% новостроек. В то время как в ИЖС, доля покупок в кредит, по данным ДОМ.РФ, достигает лишь 15%. Очевиден искусственный перекос.

В ближайшие годы рынок должен сбалансироваться, если власти продолжат поддержку индивидуального строительства. Растущий потенциал сегмента ИЖС уже привлек сюда крупнейших девелоперов из сегмента МКД. Стоит учесть, что для потенциальных покупателей объектов ИЖС повышение первоначального взноса до 30% и увеличение ежемесячного платежа будет уже на грани финансовых возможностей, и в большинстве случаев свободных средств на ремонт не останется. В связи с этим вырастет спрос на дома с отделкой «под ключ».

Кроме того, увеличение первоначального взноса увеличит стоимость входа в инвестиционные проекты загородной недвижимости и немного снизит рентабельность таких проектов. Думаю, что количество потенциальных инвесторов — физических лиц сократится.

Ключевая ставка с высокой долей вероятности продолжит расти как минимум до середины 2024 года, а программы льготного кредитования будут оказывать все большее давление на бюджет, вместе с ростом инфляции. Поэтому власти предусмотрительно увеличили общую сумму кредитов до 4,64 трлн руб.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам!

Другие публикации по теме:

Эксперты: рыночные ипотечные ставки могут вырасти до 19% и держаться на этом уровне полгода

Эксперт: новые условия льготных ипотечных программ не распространяются на уже действующие кредиты

Правительство скорректировало условия основных льготных ипотечных программ

ЦБ повысил ключевую ставку до 16% годовых (график)

Эксперты: спрос на ипотеку все заметнее перетекает с вторичного рынка на новостройки

Эксперты: продажи новостроек, цены и выручка падают, доля ипотеки — растет

Эксперты: в 2024 году выдача ипотечных кредитов упадет на 22%, но баланс на рынок может вернуть развитие адресных программ 

Эксперты: если предложения Минфина по льготной ипотеке будут приняты, с рынка уйдут 25% — 30% покупателей

Не дожидаясь решения Правительства, крупные банки начали пересматривать условия по ипотеке

Владимир Путин: Мы учитываем мировой опыт ипотечного кредитования, в том числе и негативный

Эксперт: те, для кого предназначалась льготная ипотека, не смогут приобрести жилье в случае повышения первоначального взноса 

Анатолий Аксаков заявил, что застройщики «совсем обнаглели» и что «жизнь заставит их образумиться» и «продавать жилье по рыночной цене». В отличие от коллеги Сергей Пахомов полагает, что «застройщики сейчас не очень богатые люди». В то, что жилье подешевеет, он «не сильно верит», поскольку кроме маржинальности на цену влияет множество факторов, в том числе расходы на стройматериалы, зарплату строителей и пр. По его мнению, «надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену».

Фото: Сергеев Валерий / Фотобанк Лори

«Застройщики просто обнаглели, взвинтили цену в два раза по сравнению с тем, что было пару лет назад, и не снижают цены, ждут, пока ситуация изменится», — заявил журналистам председатель Комитета Госдумы РФ по финансовому рынку Анатолий Аксаков (на фото ниже).

«Пока застройщики не образумятся, а они образумятся, жизнь заставит продавать жилье по рыночной цене, а не по такой, по которой они хотят впаривать, такая ситуация будет», — резюмировал он.

Фото: rspp.ru

А вот у председателя Комитета Госдумы РФ по строительству и ЖКХ Сергея Пахомова (на фото ниже) другое отношение к тем, кто строит жилье для россиян. «Застройщики нам не враги, — сказал он в интервью порталу Всеостройке.рф. — Мы понимаем, что эта отрасль экономики важная и, так или иначе, миллионы человек в ней задействованы. Это очень важно. Забывать не надо. И в национальном валовом продукте они участвуют — цифра серьезная. Поэтому, конечно, отрасли никто рухнуть не даст».

Фото: duma.gov.ru

«Если посмотреть цену квадратного метра, то там только половина, 55%, это стройка, — уточнил парламентарий. — Остальное — сопутствующие вещи: дорогущие земельные участки, которые тоже подорожали, так как всем стали нужны. Они вчера были не нужны никому, а сегодня бешеные деньги стоят: для того, чтобы построить, его надо купить и заложить в квадратный метр. Дальше — подключение к сетям».

«Конечно, хотелось бы, чтобы квадратный метр стоил дешевле. Я в это не сильно верю, например, — заметил Сергей Пахомов и пояснил: — Если даже спрос остановится, вряд ли квадратный метр подешевеет, потому что есть стоимость кирпича или квадратного кубометра бетона и стоимость зарплаты каменщика или бетонщика. Из этого и складывается цена. Плюс есть маржинальность».

Фото предоставлено пресс-службой компании Брусника

По его наблюдениям, «застройщики сейчас не очень богатые люди». «Время это ушло, — констатировал глава профильного комитета. — Да, было время. И нам, кстати, Центробанк частенько об этом напоминает, что было 3—5 лет, когда застройщики очень хорошо зарабатывали. Сейчас наша общая задача — сохранить отрасль. Поэтому, конечно, меры поддержки мы рассматриваем, разрабатываем».

«Нам надо пытаться освободить застройщиков от дополнительных затрат, чтобы они могли удержать удобоваримую для рынка цену», — заключил Сергей Пахомов.

Фото: russia.ru

Как сообщал портал ЕРЗ.РФ, заместитель Председателя Правительства РФ Марат Хуснуллин (на фото) на прошлой неделе выступил на открытом диалоге «100 вопросов о будущем России», который был посвящен результатам работы строительной отрасли. Он заявил, что себестоимость строительства многоквартирных домов растет быстрее, чем цены на жилье.

О ценах и себестоимости: 11:30—11:52 мин.

«Мы разложили, из чего состоит себестоимость, — рассказал правительственный чиновник и перечислил: — <…> Земля подорожала, стройматериалы подорожали, трудовые ресурсы подорожали, стоимость финансов подорожала, стоимость подключений подорожала».

Фото: пресс-служба ГК Самолет

Александр ПРЫГУНКОВ (на фото), управляющий партнер ГК Самолет (цитируется по РБК):

— Если говорить про тенденцию изменения цен и надежду на их снижение, то этого не будет. Есть минимальные корректировки в пределах погрешности 1% — 2%, что видно в статистике. Как правило, это связано с разным миксом предложений.

О ценах и себестоимости: с 00:45 мин.

Предпосылок к снижению цен не существует. Почему? Все мы понимаем, что в стране существует определенная нехватка рабочей силы. Стоимость рабочей силы, услуг подрядчиков и т. д. существенно растет. Есть инфляция, рост цен на строительные материалы, особенно там, где это связано с импортозамещением. Следовательно, себестоимость строительства увеличивается. Плюс ставки. Все это закладывается в себестоимость.

Портал ЕРЗ попросил экспертов и девелоперов высказаться на эту тему, в том числе привести конкретные цифры о росте цен на жилье в их проектах и динамику расходов.

Фото: erzrf.ru

Кирилл ХОЛОПИК (на фото), руководитель портала ЕРЗ.РФ:

— Компетенция Анатолия Аксакова — банки, которые за те же два года подняли ставки по кредитам застройщикам в три раза. Но банки глава профильного комитета не называет обнаглевшими и взвинтившими ставки.

Думаю, что для всех сторон будет полезной встреча Аксакова с застройщиками, особенно из регионов. Мы постараемся ее организовать в видеоформате в ближайшее время.

Фото предоставлено пресс-службой Лидер Групп

Надежда ИЛЬИНА (на фото), директор по развитию Лидер Групп (г. Санкт-Петербург):

— Наша компания никогда не стремилась спекулировать на спросе. Поэтому стоимость квадратного метра всегда повышается планово и привязана исключительно к росту строительной готовности проектов.

В среднем она составляет не более 3% — 5%. Громкого обвала цен на рынке новостроек в 40% — 50%, который некоторые эксперты прогнозировали в 2023-м, а затем и в 2024 году, ждать не приходится. Таких условий бизнес-модели новых проектов просто не предполагают: рост цен на стройматериалы, рабочие руки тем более не способствуют подобной ситуации.

Фото предоставлено пресс-службой ГК Полис

Дмитрий ШЕРГИН (на фото), генеральный директор ГК Полис, Санкт-Петербург:

— Если применительно к ценовой ситуации говорить о строящихся в Санкт-Петербурге жилых комплексах, то в нашей компании рост за два года составил 24,5%. Но тут надо делать поправку на индексацию стоимости по готовности. Если сравнить очередные запуски аналогичных проектов в разрезе стоимости «тогда и сейчас», то это порядка 20% — 23%. О кратном или необоснованном увеличении цены речи не идет.

При этом расходы девелоперов выросли значительно. На рынке наблюдается дефицит рабочей силы, зарплаты рабочих за два года проиндексировались в 1,5—2 раза. Обслуживание банковских кредитов выросло вместе с ключевой ставкой ЦБ и теперь составляет от 8% до 15% стоимости жилья. Земля в городе за последние годы значительно подорожала: если пять лет назад земельные участки продавались из расчета жилой нагрузки по цене 15 тыс. руб. — 20 тыс. руб. за 1 кв. м, то сейчас — 50 тыс. руб. — 100 тыс. руб. за 1 кв. м.

Если при этом сложить стоимость строительно-монтажных работ, административно-хозяйственного обслуживания и социальной нагрузки, то у нас уже получается минимум 185 тыс. руб. за 1 кв. м. И это для самого простого проекта на окраине города, а именно за столько сейчас можно найти самое недорогое жилье в Санкт-Петербурге.

Еще есть обязанность застройщиков строить машино-места в паркинге, себестоимость одного машино-места сейчас составляет около 1,5 млн руб., но продать его за эти деньги можно только в проектах класса «бизнес» и выше. В наших проектах комфорт-класса паркинг всегда продается в минус.

Поэтому цены на недвижимость снижаться не будут, если это и произойдет, то не больше 3% — 5% и только в тех проектах, где есть куда двигаться вниз. Скорее будет наоборот: высокая ключевая ставка стимулирует дальнейший рост цен.

ЖК Зеленый бульвар. Фото erzrf.ru

Пресс-служба СЗ Зеленый бульвар (Приморский край):

— Во Владивостоке цены на новостройки росли и, скорее всего, будут продолжать расти. Это связано с особенностями региона: здесь практически ничего не производят, а строительные материалы приходится ввозить из западной части России. Логистика и транспортные расходы занимают значительную долю себестоимости, и они, естественно, не самые низкие. Из местного производства в Приморье есть только щебень и бетон, все остальное — привозное, включая кирпич, который изготавливают в соседнем регионе. Строительные материалы не дешевеют, что также связано с транспортными расходами.

Расхожее мнение о высокой маржинальности застройщиков в данном случае не совсем справедливо. В реальности их прибыльность сравнительно низкая, так как основную выгоду получают банки через проценты с проектного финансирования.

Однако во Владивостоке есть свои преимущества. Здесь действует режим свободного порта, который предоставляет застройщикам нулевой налог на прибыль в течение пяти лет и другие преференции. Также существуют льготы на проектное финансирование.

Тем не менее снижение цен в условиях конкуренции возможно, но в текущей ситуации это вряд ли будет эффективным решением. Продажи у всех застройщиков стоят, и это связано не столько с ценами, сколько с условиями ипотечного кредитования: высокие ставки и значительный первоначальный взнос для многих людей делают покупку жилья недоступной. Даже если цены снизятся, это не решит проблему низкой покупательной способности.

Еще больше оперативных новостей рынка строительства МКД и уникальной аналитики Единого ресурса застройщиков — в нашем телеграм-канале ЕРЗ.РФ НОВОСТИ.

Присоединяйтесь к нам! 

Другие публикации по теме:

Эксперты: покупка жилья в России становится роскошью

Эксперты: на фоне сезонности и стагнации цен в октябре вырос спрос на московском рынке массовых новостроек

Эксперты: на столичном рынке новостроек из продажи исчезают самые доступные по цене объекты

Эксперты: цены на новостройки начали падать, и в 2025 году этот тренд усилится

Эксперты: рост спроса на новостройки Подмосковья обеспечили акции застройщиков, начало делового сезона и дефицит лимитов по «Семейной ипотеке»

Эксперты: в октябре по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года количество сделок на рынке новостроек Московского региона упало на 46%

ЦБ: в сентябре ипотечных кредитов для долевого строительства выдано на 65,6% меньше, чем годом ранее (графики)

ЦБ: объем ипотечного кредитования для долевого строительства в сентябре уменьшился на 61,3% по отношению к прошлому году (графики)

Эксперты: на рынке новостроек Москвы в октябре наблюдалась стагнация цен

Минфин заверил, что вновь выделенных лимитов по «Семейной ипотеке» хватит до конца года

Эксперты: сохранится ли доступность «Семейной ипотеки» после очередного исчерпания лимитов

Эксперты: парадокс в том, что борьба с инфляцией, которую ведет ЦБ, еще больше разгоняет цены

Росстат: в III квартале стоимость жилья продолжала расти, а разрыв цен на первичном и вторичном рынках — увеличиваться

Эксперты: выдача ипотеки в России за три квартала сократилась почти на треть

Эльвира Набиуллина: Спрос на жилье должен вернуться в 2019 год